Nekretnine više nisu toliko dostupne građanima kao prije, glasi općeprihvaćena teza u hrvatskom društvu. Cijene kuća i stanova za kupnju i najam su porasle, mladi se ne mogu snaći i potrebna je intervencija države, često se ističe.

Nacionalnim planom stambene politike definirane su brojne mjere koje bi trebale omogućiti priuštivo stanovanje, ali i makar ublažiti divljanje cijena na tržištu. Pritom se spominju brojni problemi, od prevelike potražnje i premale ponude, preko 400.000 praznih stanova, pa sve do toga da je najam postao skuplji od rate kredita.

No čini se da to nisu problemi koji muče samo građane Hrvatske. Naime Eurostatov pregled stanovanja u Europi za 2024. godinu bilježi mnoštvo podataka koji sugeriraju da je stanje teško u većini europskih zemalja.

Cijene su zaista rasle

Krenimo s onim što je najočitije, a to su cijene. One su za nekretnine za kupnju u Europskoj uniji u prosjeku od 2010. do 2024. godine porasle za 53 posto. Pritom su eksplodirale u Mađarskoj (231 posto), Estoniji (228 posto) i Litvi (179 posto).

Hrvatska je također debelo iznad europskog prosjeka s poskupljenjem od 98,5 posto u navedenom razdoblju, no treba reći da je ono postalo izraženije tek od 2022. godine.

U tom razdoblju cijene najma u cijeloj Europi porasle su za četvrtinu. Najteža je situacija u Estoniji, u kojoj je zabilježeno poskupljenje u tom segmentu od čak 208 posto, zatim u Litvi (177 posto), Irskoj (108 posto) i Mađarskoj (107 posto).

Što se tiče najma u Hrvatskoj, on je često bio i jeftiniji od europskog prosjeka, no trenutno je 24,6 posto skuplji nego, recimo, 2015. godine. Zanimljivo, najam nekretnina u Grčkoj u tom je razdoblju pojeftinio 16 posto.

Dosljedno pratimo trendove inflacije

Gledajući pak ukupnu inflaciju, podaci Eurostata sugeriraju da su se cijene svih proizvoda i usluga u 14 godina podigle za 39 posto. Pritom je najteža situacija u Mađarskoj (rast od 86 posto), Estoniji (76 posto) i Rumunjskoj (71 posto). Najnižu ukupnu inflaciju, od dvadesetak posto, imale su Grčka, Cipar i Irska.

Hrvatska ovdje najdosljednije prati europske trendove – od 2010. naovamo cijene su porasle za 39,5 posto.

Što se tiče inflacije troškova gradnje, Hrvatska i po tome nadilazi europski prosjek, što je samo jedan od razloga skuplje kupoprodaje, odnosno najma nekretnina. Naime svi troškovi gradnje su od 2010. godine poskupjeli za otprilike 54 posto.

Režije nisu problem

Gledajući troškove kućanstva, odnosno režijske troškove, u zemljama poput Irske i Danske bilježi se i gotovo 90-postotno povećanje u odnosu na europski prosjek. S druge strane, Hrvati, uz Bugare i Poljake, plaćaju jedne od najjeftinijih režija u Europi.

Uz to, Hrvatska se, sudeći po podacima Eurostata, može podičiti jednom od najnižih stopa kućanstava koja si ne mogu priuštiti grijanje zimi (4,6 posto), što je svega četvrtina od broja siromašnih kućanstava u Bugarskoj ili Grčkoj, no svejedno je više nego u Sloveniji ili Finskoj, a one su na otprilike tri posto.

Uz to, Hrvatska je, s Mađarskom, Italijom i Rumunjskom, zemlja u kojoj je najmanje ljudi doživjelo bilo koji oblik diskriminacije pri traženju doma. S druge strane liste su Španjolska i Belgija, gdje je gotovo devet posto stanovništva diskriminirano, a na razini EU-a taj prosjek pada na šest posto.

Nema opterećenja na prihode

Stoga se postavlja pitanje je li stanovanje u Europi, pa tako i u Hrvatskoj, zaista nepriuštivo? Ako se pita Eurostat, odgovor je – ne.

Naime Eurostat mjeri i stopu preopterećenosti troškovima stanovanja, a to znači da troškovi najma ili režija ne smiju prelaziti 40 posto ukupnih prihoda kućanstva.

Dok je europski prosjek otprilike 10 posto preopterećenosti u gradovima i pet posto u ruralnim krajevima, razlike među državama su veće. Tako je financijski teret najteži u grčkim i danskim gradovima, gdje 29, odnosno 23 posto populacije izdvaja više od 40 posto plaće na stanovanje.

S druge strane, uz Cipar, Hrvatska ima najnižu stopu preopterećenosti stanovništva – svega tri posto. Treba reći da se troškovi stanovanja nešto teže podnose u ruralnim krajevima nego u gradovima, vjerojatno zbog znatnih razlika u plaćama.

Ipak, treba reći da ovi podaci djeluju sasvim suprotno od priče koju čujemo u domaćem eteru. Naime mjerama stambene politike priuštivo stanovanje definirano je kao ono koje ne uzima više od 30 posto prihoda kućanstava. S obzirom na to, postotak opterećenih u Hrvatskoj, ali i Europi, bio bi znatno veći kad bi se tako mjerilo.

Stanovanje nije problem ako...

Treba reći i to da troškovi stanovanja u raspoloživom dohotku kućanstva variraju od države do države. U Grčkoj oni uzmu 35,5 posto raspoloživog prihoda, u Danskoj 26,3 posto, a u Švedskoj 24,6 posto. S druge strane, u Hrvatskoj svega 13 posto dohotka odlazi na troškove stanovanja. Pritom su od nas bolji samo Malta i Cipar.

Da stanovanje ne predstavlja toliki problem, pokazuje i podatak da smo se praktički izjednačili s europskim prosjekom po broju kućanstava s dugovanjima po hipoteci, najamnini ili računima za komunalije. Još 2010. godine u Hrvatskoj je bilo 30 posto kućanstava s takvim dugovanjima, a s vremenom je brojka pala na svega devet posto.

Za kraj, jedan fakt o stanovanju u Hrvatskoj koji se ne mijenja i vjerojatno će odlučivati o popularnosti priuštivog najma, mjere koja će uskoro krenuti. Naime 91 posto hrvatskih kućanstava u vlasništvu je osoba koje u njima žive, a veći postotak vlasništva imaju samo Rumunjska, Slovačka i Mađarska.

S druge strane, samo šest posto hrvatskog stanovništva živi u najmu. Jedina zemlja u kojoj je situacija obrnuta jest Njemačka, gdje 53 posto stanovnika unajmljuje nekretnine za stanovanje.

Zanimljivo je i to da dvije trećine Hrvata živi u kućama, ali na raspolaganju im je samo 1,3 soba. Prosječni broj članova kućanstva je 2,7, što je malo više od europskog prosjeka, no gotovo trećina populacije živi u napučenim kućanstvima, a tek 15 posto uživa u raskoši svojih kvadrata, što je obrnuto od europske situacije.