Nakon povećanja nameta za kratkoročni najam stanova i apartmana sve više iznajmljivača odustaje od njega i okreće se dugoročnom najmu. Usporedili smo isplativost različitih opcija najma na oglednom primjeru
Nakon poreznih izmjena, koje su stupile na snagu početkom prošle godine, poduzetnicima koji se bave kratkoročnim iznajmljivanjem nekretnina osjetno su porasli troškovi poslovanja.
vezane vijesti
U većini turističkih središta znatno je povećan paušalni porez po krevetu, a kratkoročni najam opterećen je i novouvedenim porezom na nekretnine. Porasli su i drugi troškovi poslovanja te je mnogim iznajmljivačima posao postao neisplativ.
Istovremeno su nameti na dugoročni najam ostali nepromijenjeni, a država je pokrenula i program priuštivog najma koji ide na ruku dugoročnim iznajmljivačima.
Kalkulacija dugoročnog najma
Za okvirnu procjenu isplativosti usporedili smo zaradu koju može ostvariti iznajmljivač u obje varijante najma. Za primjer smo uzeli stan u Zagrebu veličine 50 kvadratnih metara i u blizini centra, a tržišna vrijednost kreće mu se oko 175 tisuća eura (3500 eura po kvadratu).
U slučaju dugoročnog najma stan se može iznajmiti po cijeni od 14 eura po kvadratu, što mjesečno donosi bruto prihod od 700 eura, a na godišnjoj razini 8400 eura. Dugoročni najam opterećen je porezom od 12 posto na osnovicu (bruto prihod umanjen za odbitak od 30 posto) dok ostali troškovi obuhvaćaju pričuvu, osiguranje i održavanje.
Uz maksimalnu godišnju popunjenost, nakon odbijanja poreza i troškova, dugoročnom iznajmljivaču ostaje 6554 eura neto godišnje te, u odnosu na tržišnu vrijednost stana, godišnji prinos iznosi 3,75 posto.
Kalkulacija kratkoročnog najma
U slučaju kratkoročnog najma pretpostavili smo da je popunjenost 200 dana u godini (55 posto), uz prosječnu dnevnu cijenu od 65 eura, što nije jednostavno postići. Uz navedene parametre, godišnji bruto prihod iznosi 12.870 eura.
Kratkoročni najam opterećen je s paušalnim porezom od 200 eura po krevetu i porezom na nekretnine od pet eura po kvadratu. Tu su i drugi nameti u vidu turističke pristojbe i članarine.
Osjetno su veći i drugi troškovi, a najveću stavku čini agencijska provizija. Pretpostavili smo da iznajmljivač koristi usluge Airbnba, a on naplaćuje 15,50 posto provizije. Kratkotrajni iznajmljivač mora pokriti i režije te su značajna stavka i troškovi čišćenja.
Nakon odbijanja nameta i troškova kratkoročnom iznajmljivaču ostaje 6703 eura neto godišnje te, u odnosu na tržišnu vrijednost stana, godišnji prinos iznosi 3,83 posto.
Kratkoročni najam ipak nešto isplativiji
Izračun pokazuje da je u ovom scenariju kratkoročni najam nešto isplativiji od dugoročnog, ali mali pomaci u razini popunjenosti i/ili prosječnoj cijeni mogu dovesti do niže zarade u odnosu na dugoročni najam. Naime popunjenost od 200 dana godišnje i više mogu postići samo vlasnici dobro opremljenih stanova s vrhunskim recenzijama, a slabije pozicionirane nekretnine teško mogu postići takve rezultate.
Treba naglasiti da u kalkulaciji nije uračunato vrijeme koje kratkoročni iznajmljivač potroši na komunikaciju s gostom i administriranje.
Prednosti i nedostaci različitih opcija najma
Za kratkoročni najam potrebno je ishoditi kategorizaciju i dozvolu za obavljanje djelatnosti te procedura podrazumijeva administrativne troškove i dodatna ulaganja u uređenje, ovisno o kategoriji. Kod dugoročnog najma ne postoje formalni uvjeti koje treba zadovoljiti za obavljanje posla, stoga su troškovi pripreme i uređenja u pravilu niži.
Dugoročni iznajmljivač postiže nižu cijenu najamnine, ali za razliku od kratkoročnog iznajmljivača - ima stabilan prihod. Kratkoročni najmodavac može postići znatno višu cijenu najma, ali prihodi podliježu sezonskim oscilacijama te je za više prihode potreban veći angažman, uz preuzimanje višeg rizika.
Porezno opterećenje dugoročnog najma nešto je niže, a troškovi su znatno manji. Kratkoročni najam uključuje znatno više troškove, počevši od angažmana posrednika za promociju i oglašavanje (Booking.com, Airbnb i sl.). Iznajmljivač pokriva i troškove režija te cjelokupnog održavanja nekretnine.
U slučaju dugoročnog najma nekretnina je trajno iznajmljena i ne može služiti za vlastite potrebe dok je kratkoročni iznajmljivač može koristiti kada je nepopunjena.
