Aktiviranje postojećih praznih stanova i njihovo uključivanje u Program priuštivog najma jedna je od mjera Nacionalnog plana stambene politike Republike Hrvatske do 2030., a Vlada ga je donijela u ožujku ove godine.

Koji je glavni cilj programa?

Prema procjenama Vlade, u Hrvatskoj postoji oko 600 tisuća praznih stambenih nekretnina. Cilj programa je da se na tržište najma stavi što više praznih stanova na način da država garantira vlasnicima isplatu primjerene naknade u visini medijalne cijene najma, a najmoprimcima povoljniju cijenu najma kroz sustav subvencioniranja.

Program detaljno razrađuje postupak provedbe javnih poziva za vlasnike i najmoprimce, sustav bodovanja, potrebnu dokumentaciju, način utvrđivanja i provedbe lista reda prvenstva te izračuna lokalno priuštive najamnine, kao i opće uvjete ugovora o davanju nekretnine na uporabu i ugovora o najmu.

Kome je namijenjen program?

Program je namijenjen građanima s neriješenim stambenim pitanjem kojima su nedostupne cijene na tržištu stanova. Ciljane skupine su kućanstva s minimalnim do prosječnim prihodima, a prednost imaju mladi i obitelji s više djece, osobe s invaliditetom te oni čija su zanimanja na popisu deficitarnih.

Pravo na sudjelovanje u programu detaljno se određuje kroz javne pozive, sustav bodovanja i liste prvenstva.

Kao potencijalni najmodavci u programu mogu sudjelovati vlasnici stanova koji su prazni najmanje dvije godine. Pored nekretnina privatnih vlasnika, najmoprimcima će se ponuditi prazni stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske, kojima upravlja društvo Državne nekretnine, te stambene jedinice u vlasništvu javnih ustanova i tvrtki u državnom vlasništvu.

Tko će provoditi program?

Program će provoditi Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN), a jedinice lokalne samouprave dostavljat će joj podatke o potrebama na svom području i popise deficitarnih zanimanja, na temelju čega će APN objavljivati javne pozive za vlasnike praznih stanova i zainteresirane najmoprimce u sredstvima javnog informiranja i na svojim mrežnim stranicama.

Po završetku poziva APN će najmoprimcima koji ispunjavaju kriterije ponuditi u najam odgovarajuću stambenu nekretninu s liste raspoloživih u jedinicama lokalne samouprave za koje je najmoprimac iskazao interes.

Ako je na listi raspoloživih stambenih nekretnina u jedinici lokalne samouprave dostupan veći broj njih od prijavljenog broja najmoprimaca ili ako ne postoji interes, najmoprimcu se može ponuditi i nekretnina veće površine od one na koju bi imao pravo.

Nakon što najmoprimac prihvati ponuđenu nekretninu, APN s vlasnikom stana sklapa ugovor o davanju stana na uporabu te istovremeno s najmoprimcem sklapa ugovor o najmu. APN pritom obavlja sve administrativne i tehničke poslove provedbe Programa te vodi bazu podataka o iskazima interesa i sklopljenim ugovorima.

Kako funkcionira sustav bodovanja najmoprimaca?

Rangiranje će se provoditi prema kriterijima poput prihoda kućanstva, broja članova obitelji, broja djece, životne dobi, stupnja invaliditeta, mjesta prebivališta, stručne spreme i potrebe za deficitarnim zanimanjima.

Više bodova dobit će obitelji s djecom, osobe s invaliditetom i oni s deficitarnim zanimanjima, ali i građani s duljim prebivalištem na određenom području. U slučaju jednakog broja bodova prednost će imati hrvatski branitelji i njihove obitelji.

Ako prihodi najmoprimca iznose od jedne do jedne i pol minimalne plaće, kandidat ostvaruje maksimalan broj bodova, njih 10. Za prihode od jedne i pol do dvije minimalne plaće dobiva se sedam bodova, njih pet ako su prihodi od dvije do tri minimalne plaće, tri boda ako je riječ o prihodima od tri do četiri minimalne plaće, a ako su prihodi veći od četiri do pet minimalnih plaća, ostvaruje se jedan bod.

Gradacija u bodovanju odnosi se i na broj članova uže obitelji. Ako je riječ o samcu, ta osoba dobiva jedan bod, a ako ima pet i više članova, ostvaruje maksimalnih devet bodova. Dodatna dva boda mogu se dobiti ako je najmoprimac samohrani roditelj, posvojitelj ili član jednoroditeljske obitelji. Za svako dijete najmoprimcu pripadaju tri boda.

Prema životnoj dobi najveći broj bodova, njih 12, ostvaruju najmoprimci od navršene 25. do navršene 45. godine života, osam bodova dobivaju oni od 18. do 25. godine života, šest bodova osobe od 45. do 55. godine, a oni iznad 55. godine imaju pravo na četiri boda.

Jedinice lokalne samouprave mogu odrediti dvije kategorije deficitarnih zanimanja pa se za prvu kategoriju može dobiti osam, a za drugu kategoriju šest bodova. Pola boda dobiva se i za svaku godinu prebivanja na području jedinice lokalne samouprave u kojoj žele najam, ali ukupno najviše 10 bodova.

Kako se određuje visina najamnine?

Priuštiva najamnina ne smije prelaziti 30 posto mjesečnih prihoda kućanstva, umanjeno za režijske troškove. Razliku do utvrđene tržišne cijene pokriva država.

Tržišna najamnina određuje se prema podacima Porezne uprave za određeno područje, a režijski troškovi izračunavaju se prema formuli: površina stana × 2,50 eura po kvadratnom metru mjesečno.

Primjerice, četveročlana obitelj u Zagrebu s mjesečnim prihodima od 2000 eura za najamninu i režije će izdvajati maksimalno 600 eura (30 posto prihoda). Za stan površine 60 kvadratnih metara s medijalnom tržišnom najamninom od 660 eura (11 eura/m²) i režijskim troškovima od 150 eura (60 m² × 2,50 eura) priuštiva najamnina iznosila bi 450 eura mjesečno. Razliku do tržišne najamnine u iznosu od 210 eura mjesečno vlasniku stana plaćao bi APN.

Odgovarajuća površina stana za najmoprimca određuje se prema propisima o društveno poticanoj stanogradnji, uz dopuštena odstupanja od -5 do +20 kvadratnih metara.

Visina najamnine usklađuje se na godišnjoj razini sukladno promjenama dohotka najmoprimca. Ako se najmoprimcu i/ili njegovim članovima uže obitelji povećaju neto prihodi za više od 15 posto godišnje, najmoprimac je obvezan obavijestiti APN o novom stanju prihoda. Isto može učiniti ako mu prihodi padnu za više od 10 posto godišnje.

Najmoprimac je dužan voditi brigu o stambenoj nekretnini koju koristi i provoditi tekuće održavanje, što se detaljno razrađuje u ugovoru o najmu.

Što dobiva najmodavac?

Vlasnici nekretnina uključenih u Program priuštivog najma ostvaruju pravo na naknadu u visini lokalne medijalne najamnine. Ona se isplaćuje u dvije rate – 60 posto odmah nakon predaje nekretnine APN-u, a preostalih 40 posto nakon isteka polovice ugovorenog razdoblja.

Primjerice, za stan od 60 kvadratnih metara u Zagrebu, s ugovorom na pet godina, medijalna najamnina iznosi 660 eura mjesečno. To je 7920 eura godišnje, odnosno 39.600 eura za pet godina. Prva isplata iznosila bi 23.760 eura, a druga 15.840 eura.

Kako bi se uključili, vlasnici moraju dokazati da je stan imao uporabnu dozvolu ili rješenje o izvedenom stanju te da nije korišten barem dvije godine. Ako prostor trenutno nije spreman za stanovanje, imaju šest mjeseci da izvedu završne radove poput ličenja te postavljanja stolarije ili podova.

Prema najavi ministra prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Branka Bačića, javni pozivi za vlasnike praznih stanova i najmoprimce koji si ne mogu osigurati priuštivo stanovanje bit će raspisani do kraja godine.