Uz rebalans proračuna, glavna tema sutrašnje sjednice Gradske skupštine bit će izmjene Generalnog urbanističkog plana, a koji je početkom kolovoza iz četvrtog pokušaja konačno dobio suglasnost Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine. Ministarstvo je prvi put odbilo GUP još u siječnju, i to zato što su, kako su rekli, nedostajala određena rješenja i stavovi kako postupati po zahtjevu resornih ministarstava koja su imala primjedbe i sugestije, a GUP ih nije anticipirao.

Zagrebački gradonačelnik Tomislav Tomašević nazvao je izmjene GUP-a najvažnijom odlukom svog mandata jer bi se njima trebalo stati na kraj devastaciji Zagreba. Na tragu toga je i skupštinska zastupnica Možemo i članica Odbora za prostorno uređenje Suzana Dobrić, naglašavajući da se 'konačno u prvi plan stavljaju javni sadržaji i javni interes svih građana te vizija Zagreba kao zdravog, uključivog i zelenog grada otpornog na klimatske promjene'.

Kraj devastacije Zagreba

'Nered u prostornom planiranju Zagreba započeo je 1995. godine, kada su izvan snage stavljeni svi planovi nižeg reda – provedbeni urbanistički planovi i regulacijski planovi. Slijedilo je donošenje GUP-a 2003. godine, kolokvijalno poznatog kao 'GUP želja i pozdrava', a on je planiranje sveo na sumu političkih i interesnih impulsa koji su diktirali budući razvoj grada. To je razdoblje kasnije opisano kao 'era buldožera', obilježena prekomjernom gradnjom, gubitkom zelenih površina i nedostatnim ili nikakvim planiranjem javnih sadržaja. Započeti smjer nastavljen je i u GUP-u iz 2007. godine i svim kasnijim izmjenama u kojima pretežu visoka gustoća gradnje i povećanje profita na štetu kvalitete izgrađenog prostora te premoć privatnog i partikularnog interesa nad javnim i zajedničkim. Posljedice takvog planiranja vidljive su posvuda, a velik broj naših sugrađana danas živi u urbanistički substandardnom prostoru', kaže za tportal Dobrić.

Danas tako, napominje Dobrić, postoje čitavi dijelovi grada u kojima su građene stambene zgrade i kuće, a nije ih pratila izgradnja javne i društvene infrastrukture.

'Zbog toga smo u ovim izmjenama GUP-a planirali četiri nove lokacije za škole, devet postojećih smo proširili, a još 12 lokacija planirali smo za ostale građevine javne i društvene namjene. Sveukupno su površine javne i društvene namjene povećane za čak 18 hektara, i to u svim gradskim četvrtima, a osobito u dijelovima grada u kojima takvih sadržaja nedostaje, primjerice podsljemenskoj zoni ili na rubnim prostorima Novog Zagreba', pojašnjava nam Dobrić.

GUP je još veći iskorak napravio po pitanju zelenih površina, dodaje zagrebačka zastupnica. 'Ovo je prvi plan u kojem nije bila moguća prenamjena zelenih površina u građevinske, osim iznimno, kako bi se omogućila realizacija javnih i društvenih sadržaja od važnosti za grad ili državu. Štoviše, proces je išao obratno te je ostvareno novih 36 hektara zelenih površina. U tom smislu osobita pozornost posvećena je gusto izgrađenim dijelovima grada, poput Trešnjevke. Tamo smo, gdje god je bilo moguće, proširivali postojeće zelene zone i sustavno pronalazili slobodne, neizgrađene površine koje smo prenamijenili u namjenu Z1 (javni park) i omogućili uređenje malih parkova u susjedstvu. U gradskoj četvrti Trešnjevka - sjever sedam je takvih lokacija', kaže Dobrić.

Stop velikim 'urbanim vilama' umjesto obiteljskih kuća

Poseban fokus stavljen je na zagrebačke potoke. 'Potoci koji još imaju očuvan otvoreni tok prepoznati su kao ključni element povezivanja gradske zelene mreže, Medvednice i Save. Više se ne planira njihovo zacjevljivanje te se omogućuju mjere renaturalizacije. Znatno je proširen popis zaštićenih lokacija sa statusom parkovne arhitekture, a za praktički svu novu gradnju povećan je minimalan propisani udio prirodnog terena na parceli', napominje Dobrić.

Puno su strože mjere za izgradnju, što je već naišlo na kritike građevinske struke. 'U pojedinim kritičnim zonama smanjen je koeficijent iskoristivosti, odnosno površina koju je moguće izgraditi na parceli. Osim spomenutog povećanja prirodnog terena, restriktivnije je propisana najmanja udaljenost između zgrada, kako na susjednim česticama, tako i za one koje se nalaze na istoj čestici, da bi se omogućilo dovoljno svjetla i zraka za svaku zgradu. Kako bismo spriječili gradnju nefunkcionalnih i substandardnih stambenih prostora, propisali smo obvezno poštivanje POS standarda do donošenja državnog standarda za stambenu gradnju. Posebno bih istaknula odredbe kojima se ograničava broj stanova, i to za područja individualne izgradnje (obiteljskih kuća), na najviše tri zasebna stana te za područja niske izgradnje (zgrade do četiri etaže), u kojima je broj stanova ograničen na njih osam. Zbog toga više neće biti moguće da se na parcelama za obiteljske kuće grade 'urbane vile' s desetak stanova. Na taj način će se moći kontrolirati gustoća i pritisak na društvenu i prometnu infrastrukturu, odnosno moći će se bolje planirati kapaciteti škola i vrtića', poručuje Dobrić.

Zbog mjera će rasti cijene stanova?

Zbog ovako strogih pravila za izgradnju mnogi se iz građevinskog i sektora prodaje nekretnina već žale da će se graditi manji broj stanova, što će značiti i njihove veće cijene. No Dobrić odbacuje takve kritike i kaže da na cijenu stanova utječe niz faktora, od porezne politike, politike kamatnih stopa na kredite do opće kupovne moći građana i potražnje, kao i njihova dostupnost.

'Cijena stanova kontinuirano raste od 2015. godine i izlaska iz recesije nakon globalne financijske krize, a 2016. godine, kada su donesene zadnje izmjene GUP-a, prosječna cijena novog stana u Zagrebu bila je niža od 1400 eura i od tada je značajno porasla, što znači da raste neovisno o tome kakvi su uvjeti gradnje propisani prostornim planovima. U Zagrebu postoji ogroman broj praznih stanova. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, ima ih 85.000, a konzervativnije procjene kažu da ih je oko 50.000. Poluge za sprečavanje rasta cijena stanova su jasna i odgovorna stambena politika na državnoj razini i mjere kojima bi se ograničilo špekuliranje praznim stanovima i poticao priuštivi najam. Stanovanje treba biti shvaćeno kao osnovna ljudska potreba, a ne tržišna kategorija, i u skladu s tim treba oblikovati državne politike, strategije i zakone', kaže Dobrić.

Što GUP nije uspio pokriti?

Iako izmjene GUP-a uvode znatne promjene, ipak se nije stiglo sve urediti. Dio toga odnosi se na promet, a GUP nije zadirao u strateške prometne koridore jer je preduvjet za to donošenje plana održive urbane mobilnosti, strateškog dokumenta za dugoročno planiranje prometa.

Dobrić napominje da se zbog Ministarstva moralo odustati od javnih arhitektonskih natječaja. 'Planirali smo ih i na česticama u privatnom vlasništvu kada se radi o prostorima uz važne gradske ulice i avenije koji značajno utječu na sliku grada. Cilj je na ključnim gradskim točkama i potezima dobiti kvalitetna arhitektonska rješenja. Ministarstvo je u rujnu 2023. godine donijelo uputu kojom se provedba javnih arhitektonskih natječaja značajno ograničava i obavezna je samo za objekte javne namjene na površinama u vlasništvu jedinica lokalne samouprave. Usprkos oštrim kritikama struke, Ministarstvo ustrajava u ovoj odluci, iako po mišljenju mnogih krši ustavno pravo jedinica lokalne samouprave na samostalno odlučivanje o pitanjima prostornog uređenja. To je velika šteta jer struka prepoznaje ključnu ulogu natječaja u osiguravanju kvalitete izgrađene okoline, posebno u segmentu kapitalnih zahvata u prostoru, što je potvrđeno i u nizu europskih politika i dokumenata', naglašava Dobrić.

GUP, ipak, uvodi pojam priuštivog stanovanja, no ne i kvote za javno i priuštivo stanovanje, kojima bi se propisalo da investitori moraju osigurati udio priuštivog i javnog stanovanja u projektima privatne stambene izgradnje.

'No u svim gradskim projektima koji su planirani ovim izmjenama GUP-a propisat ćemo obavezan udio priuštivog stanovanja. Neovisno o izradi GUP-a, kako bismo povećali ponudu priuštivog stanovanja onima koji najteže dolaze do doma, u iduće četiri godine planiramo izgraditi čak 1000 novih stambenih jedinica. Pored naselja u Podbrežju s 300 i u Svetoj Klari sa 100 novih stanova, u pripremi je izrada Urbanističkog plana uređenja naselja Borovje, gdje će biti izgrađeno oko 600 stanova s pratećim javnim, zelenim i društvenim sadržajima potrebnima za kvalitetan život', kaže Dobrić.

Nakon izmjena ide se u posve novi GUP

Dobrić najavljuje da će se nakon izglasavanja ovih izmjena GUP-a odmah krenuti i s pripremama za izradu novog GUP-a.

'Do kraja ove godine Zavod za prostorno uređenje pripremit će Izvješće o stanju u prostoru, koje se obavezno donosi za četverogodišnje razdoblje i vrlo je bitan dokument za definiranje ciljeva budućeg plana, a potrebno je izraditi i prometnu studiju, odnosno plan održive urbane mobilnosti kao strateški dokument za dugoročno planiranje prometa. Svakako će se ponovo provesti prethodna rasprava sa strukom, građanima i mjesnom samoupravom. Budući da je u siječnju prošle godine stupio na snagu novi Pravilnik o prostornim planovima, jedna od aktivnosti koju je potrebno provesti je transformacija u novi sustav prostornih planova, što je proces u kojem ima mnogo nepoznanica i potencijalnih izazova jer niti jedan grad u Hrvatskoj još nije izradio GUP prema novim pravilima. Zbog toga je vrlo nezahvalno procjenjivati koliko bi mogao trajati taj proces, ali sigurno je da će to biti nekoliko godina, osobito stoga što bi novi plan trebao anticipirati razvojnu viziju grada za sljedećih 50 godina', zaključuje Dobrić.