Desetljećima je ovaj emirat profitirao na tuđim krizama, privlačeći kapital iz cijelog svijeta – pa tako i onaj domaćih poduzetnika u potrazi za 'sigurnom i porezno povoljnom lukom'. Sada se, međutim, Dubai našao u središtu sukoba; dok slike oštećene infrastrukture obilaze svijet, a zračni prostor i burze bilježe zastoje, investitori i stanovnici prvi put u povijesti pitaju se hoće li ova oaza stabilnosti dugoročno izdržati pritisak. Sada je sam postao simbol ranjivosti, a analitičari upozoravaju da bi dugotrajniji sukob mogao imati posljedice ne samo za lokalno gospodarstvo i tržište nekretnina, nego i za globalne financijske tokove.

Sigurna luka pod pritiskom

Iran je kao odgovor na američko‑izraelsku kampanju usmjerio udare na američke baze i saveznike Washingtona u regiji, među kojima ključnu ulogu imaju Ujedinjeni Arapski Emirati. Napadi su pogodili Dubai International Airport, izazvali požar na vezu u luci Džebel Ali, najvećoj kontejnerskoj luci Bliskog istoka, te teško oštetili hotel Fairmont The Palm, a krhotine drona izazvale su požar i na Burj Al Arabu. U Abu Dhabiju su ostaci oborenog drona pogodili jednu od zgrada u kompleksu Etihad Towers, a dron je napao i međunarodnu zračnu luku u Kuvajtu.

Operater luke DP World privremeno je zaustavio rad Džebel Alija, a stotine brodova u blizini Hormuškog tjesnaca praktički su se 'zamrznule' u mjestu iz straha od daljnje eskalacije i mogućeg zatvaranja tog ključnog naftnog pravca. Paralelno su iranski udari doveli do zatvaranja zračnog prostora nad većim dijelom Perzijskog zaljeva, čime je pogođeno jedno od najvažnijih globalnih zrakoplovnih čvorišta i motor regionalnog gospodarstva.

Regulatori u UAE‑u napravili su neuobičajen potez: obustavili su trgovanje na burzama u Dubaiju i Abu Dhabiju na dva dana, a tehnički problemi nakon udara na Amazonovovu cloud infrastrukturu u regiji utjecali su i na pojedine bankarske operacije. Dio investicijskih kuća već razmatra rezanje troškova, pauziranje prikupljanja kapitala i potencijalno seljenje dijela osoblja na sigurnije lokacije te raste potražnja za zlatnim polugama kao klasičnim utočištem u krizama.

Model izgrađen na tuđoj nestabilnosti

Dubai je svoju transformaciju iz malog lučkog grada u globalno financijsko i turističko središte gradio desetljećima: lansiranje Emiratesa 1985. godine, otvaranje Burj Al Araba 1999. te zakoni koji su strancima početkom 2000‑ih omogućili kupnju nekretnina bili su ključni temelji 'brenda Dubai'. Danas nafta čini manje od dva posto BDP‑a, a nositelji rasta su trgovina, turizam, luksuzne nekretnine i financijske usluge, uz regulatorni okvir koji nastoji oponašati London i New York.

Grad je pritom vješto koristio tuđu nesreću: nakon građanskog rata u Libanonu, Arapskog proljeća, rata u Siriji i invazije na Ukrajinu, bogati pojedinci i obitelji u potrazi za sigurnošću i poreznim pogodnostima slijevali su se u UAE. Populacija zemlje narasla je s oko milijun stanovnika 1980. godine na 11 milijuna 2024., a prošle godine bila je na putu da privuče rekordnih 9800 'relocirajućih milijunaša', više nego ijedna druga država u svijetu.

Dubai International Financial Centre (DIFC), pokrenut 2004. godine, postao je jezgra tog modela: do kraja 2025. u njemu je poslovalo više od 290 banaka, 102 hedge fonda, 500 wealth management kuća i gotovo 1300 obiteljskih ureda. Usporedno tržište nekretnina proživljava jedan od najjačih ciklusa u povijesti te je 2025. godine zaključeno oko 215 tisuća transakcija, u vrijednosti većoj od 85 milijardi eura (oko 680 milijardi dirhama), a cijene elitnih vila u posljednje dvije godine rasle su 20 do 40 posto.

Najamni prinosi od šest do osam posto značajno nadmašuju one u većini globalnih gateway gradova, a posebice su privlačni investitorima iz Indije i drugih rastućih ekonomija, među ostalim zbog stabilnosti dirhama vezanog uz američki dolar.​

Što se mijenja za kapital i nekretnine

Aktualni sukob uvodi novi 'geopolitički rizik' u premiju koju investitori ugrađuju u bilo koju odluku vezanu uz Dubai i širu regiju. Analitičari podsjećaju da se tržište nekretnina u tom emiratu tijekom kriza u pravilu prilagođava u fazama: prvo se usporavaju volumeni transakcija, a tek potom, ako ona dulje potraje, korigiraju se cijene.

Tijekom napada na naftnu infrastrukturu 2019. godine transakcije su nakratko usporile, ali nije došlo do značajnijeg pada cijena jer je epizoda bila kratka. Nasuprot tome, pandemijski šok 2020. doveo je do oštrog pada volumena u drugom tromjesečju, a cijene su u prosjeku pale pet do 10 posto prije snažnog oporavka 2021. godine, kada je Dubai profitirao na otvorenosti, niskim porezima i percepciji sigurnog utočišta.​

Ako se napetosti zadrže na sadašnjoj razini još nekoliko mjeseci, analitički scenariji upućuju na moguć pad broja transakcija od 10 do 20 posto po tromjesečju, osobito u luksuznom segmentu iznad 2,5 milijuna eura (oko 10 milijuna dirhama), jer on je najosjetljiviji na globalne tokove kapitala i naslovnice o ratu. Srednji stambeni segment, u rasponu 250 tisuća do 750 tisuća eura (1–3 milijuna dirhama) vjerojatno će biti otporniji jer ga prije svega nose rezidentna potražnja i kupci s hipotekama, a u nekim podsegmentima upravo hipotekarni poslovi čine 40 do 45 posto transakcija, što daje određeni stupanj stabilnosti.​

Velik dio nedavnog rasta pogonjen je off‑plan projektima – prodajom stanova i vila prije izgradnje. Ako povjerenje kupaca oslabi, developeri bi mogli odgovoriti produženim planovima otplate i dodatnim poticajima, čime se rast cijena može 'prešaltati' iz nominalnog u realni, čak i ako javno objavljene cijene ostanu naizgled stabilne.​

Za globalne ulagače, uključujući indijske NRI investitore, brojke i dalje izgledaju privlačno: prinosi su znatno viši od onih u Mumbaiju ili Delhiju, a valutni rizik je ograničen, no geopolitička eskalacija povećava vremenski rizik – ulagači će vjerojatno tražiti veći popust na ulazu ako se neizvjesnost protegne na više tromjesečja.​

Ulozi su lokalni – i globalni

Dok analitičari poput bivšeg stratega JPMorgana Marka Kolanovića upozoravaju da napadi 'mogu globalno poslati šok‑valove' zbog goleme izloženosti UAE‑a turizmu, financijama, zračnom prometu i brodarstvu, ključno pitanje postaje trajanje sukoba. Podsjećaju i da je 'mini' kriza nekretnina iz 2009./2010. ostala uglavnom ograničena na Dubai, ali je svejedno imala odjek na svjetskim tržištima, a sadašnja situacija procjenjuje se kao 'puno ozbiljnija'.

Na terenu su promjene već vidljive: dio ekspata žuri prema aerodromu, jedan od bankara na društvenim mrežama ironično piše da je 'pobjegao u Katar zbog poreza, a sada se skriva od projektila', a stručnjaci poput Cinzije Bianco iz Europskog vijeća za vanjske odnose upozoravaju da je 'razbijena iluzija Dubaija kao sigurne oaze u problematičnoj regiji' te da 'nema povratka na staro'.​

Za sada nema ni podataka o masovnim odlivima kapitala, a mnogi ekonomisti podsjećaju na otpornost zaljevskih ekonomija tijekom pandemije i prijašnjih kriza, uz snažan odgovor vlasti. No, kako ističe jedan od analitičara, 'ključna varijabla je trajanje' – što sukob bude dulje trajao, to će se više preispitivati dugoročna strategija diverzifikacije i ambicija Dubaija da ostane prvo odredište za globalni kapital na Bliskom istoku.