Posljednjih nekoliko godina cijene nekretnina u većini europskih gradova rastu brže od plaća. Rezultat je jednostavan, ali bolan: prosječnom građaninu sve je teže doći do vlastitog stana. No kada se Zagreb usporedi s drugim glavnim gradovima u regiji, slika nije tako crna kakvom se često čini
Analiza priuštivosti stanova u Zagrebu u odnosu na dvanaest glavnih gradova šire regije donosi nekoliko iznenađenja.
vezane vijesti
Brojka koja sve govori: Koliko godina rada za stan?
Jedan od najčešće korištenih pokazatelja priuštivosti nekretnina je omjer price-to-income (PTI) te jednostavno pokazuje koliko je prosječnih godišnjih plaća (godina rada) potrebno za kupnju prosječnog stana od šezdesetak kvadrata.
Iako ne postoji strogo pravilo, u praksi vrijede sljedeće smjernice:
- manje od 3: vrlo priuštivo
- 3 do 5: umjereno priuštivo
- 5 do 8: teško priuštivo
- iznad 8: ozbiljno nepriuštivo
Drugim riječima, kad PTI prijeđe granicu 7–8, tržište postaje nedostižno za većinu kupaca bez nasljedstva ili velikog zaduženja.
Prag na vrhu, Bukurešt na dnu ljestvice
Usporedba glavnih gradova pokazuje da su stanovi u gotovo svim promatranim sredinama teško ili ozbiljno nepriuštivi, ali razlike su velike.
Najpovoljnije je u Bukureštu, gdje je za prosječan stan potrebno manje od osam godina rada. Na drugom kraju ljestvice nalazi se Prag, u kojem za istu kvadraturu treba gotovo dvostruko više radnog vremena.
Razlozi nisu svugdje isti: u Pragu problem stvaraju visoke cijene dok u Beogradu presudnu ulogu igraju niže plaće.
Zagreb skuplji nego prije, ali i dalje konkurentan
Na prvi pogled snažan rast cijena stanova u Zagrebu sugerira da je situacija sve teža, međutim usporedba s drugim gradovima otkriva nešto drugo: priuštivost se u relativnom smislu čak poboljšala.
Za stan od 60 kvadrata Zagrepčanima je potrebno oko devet godina rada, otprilike isto kao stanovnicima Beča i Varšave, što ga smješta na povoljniji dio ljestvice u odnosu na većinu metropola u regiji.
Krediti čine razliku
Važan dio priče nisu samo cijene i plaće, nego i uvjeti financiranja. U tom segmentu Zagreb stoji relativno dobro.
Prosječna kamatna stopa na stambene kredite iznosi oko 3,23 posto dok je u Beogradu oko 4,84 posto, a u Budimpešti čak 6,93 posto. Niže kamate značajno smanjuju stvarni trošak kupnje i olakšavaju pristup nekretninama.
U usporedbi s gradovima u užoj regiji, stanovi su najteže dostupni u Ljubljani, ponajviše zbog viših cijena kvadrata. Teže nego u Zagrebu do stana dolaze i stanovnici Beograda i Sarajeva.
Globalna slika: Problem daleko nadilazi regiju
Da problem nije samo lokalni, potvrđuju i globalne analize. Prema UBS-ovu indeksu nekretninskih balona, kupnja stana od 60 kvadrata izvan je dosega prosječnog radnika u većini velikih svjetskih gradova.
Hong Kong prednjači kao najmanje priuštivo tržište jer je u njemu potrebno raditi oko 14 godina za stan te veličine. U gradovima poput Pariza, Londona i Tokija omjer cijena i prihoda prelazi 10, što znači da su cijene ozbiljno u raskoraku s lokalnim primanjima.
Slični problemi postoje i u Zürichu, Sydneyju, Ženevi, Münchenu i São Paulu.
Dodatni udar stigao je rastom kamatnih stopa: u odnosu na 2021. godinu, prosječni kupac danas si može priuštiti oko 30 posto manji stan.
Zagreb se, gledano relativno, drži bolje od mnogih gradova u okruženju, no to ne znači da je problem riješen.
S devet godina rada za prosječan stan, tržište nekretnina i dalje spada u kategoriju ozbiljno nepriuštivih, a razlika je tek u tome što je drugdje situacija – još teža.
