Grad Zagreb, koji sudjeluje u europskoj inicijativi Mayors for Housing i potpisnik je Europskog plana za priuštivo stanovanje, pokušava odgovoriti na taj problem nizom mjera. O stanju na tržištu nekretnina i planovima Grada za transeuropski think tank Osservatorio Balcani e Caucaso Transeuropa (OBCT) govorio je zamjenik gradonačelnika Luka Korlaet.

Grad promijenio pravila upravljanja svojim stanovima

Govoreći o mjerama koje Grad može provoditi, Korlaet ističe da se njihove ingerencije prije svega odnose na upravljanje vlastitim stambenim fondom.

Kako je objasnio, gradska uprava donijela je u proteklom razdoblju nekoliko odluka kojima nastoji racionalnije i odgovornije upravljati stanovima u svom vlasništvu.

'Najam gradskih stanova uređen je na socijalno pravedniji način, zaustavili smo njihovu prodaju (što se za vrijeme prethodne uprave prakticiralo pod određenim uvjetima) i nastavili planirati te graditi nove stanove za najam', rekao je Korlaet.

Grad je, dodao je, pokušao utjecati i na nagli rast kratkoročnog turističkog najma pa je naknada po turističkom ležaju povećana s 40 na 200 eura godišnje.

Prema njegovim riječima, cilj tih mjera je barem djelomično ublažiti tzv. stambeni jaz jer u Zagrebu, prema procjenama Ekonomskog instituta, nedostaje oko 38.000 stanova.

Deseci tisuća praznih stanova

Korlaet navodi da gradske službe kontinuirano prate kretanja na tržištu nekretnina i cijene najma.

'Uočava se trend kontinuiranog povećanja cijena stanova, kako za najam, tako i za prodaju', istaknuo je.

Jedan od glavnih razloga za to, kaže, jest snažan nesrazmjer između ponude i potražnje.

'Velik broj stanova pretvoren je u apartmane za kratkoročni najam, a odnos stanova za dugoročni najam i onih za turistički najam sada je otprilike jedan prema pet', rekao je Korlaet.

Zbog toga se smanjuje ponuda stanova za dugoročni najam, a cijene onih koji ostaju na tržištu dodatno rastu.

Iako se u Zagrebu intenzivno gradi, velik broj stanova, kaže, ostaje prazan.

'Prema procjenama iz nekoliko izvora, u gradu je između 54.000 i 85.000 praznih stanova od njih ukupno 350.000, što upućuje na zaključak da se mnogi ne grade primarno za stanovanje, već kao nekretninsko ulaganje', kaže Korlaet.

Dodaje da je aktiviranje tog velikog fonda praznih nekretnina u nadležnosti države, a ne Grada.

Najamnina blizu granice financijske održivosti

Troškovi stanovanja u Zagrebu sve su veći. Prema podacima koje navodi Korlaet, prosječna neto plaća u Zagrebu krajem 2025. godine iznosila je oko 1650 eura.

Istodobno je prosječna cijena najma bila oko 900 eura, odnosno između 14 i 15 eura po četvornom metru.

'Općenito se smatra da troškovi stanovanja ne bi smjeli prelaziti 30 posto ukupnih prihoda kućanstva. Iz ovih podataka vidi se da su samačka kućanstva vrlo blizu tom pragu ili ga čak prelaze', upozorio je.

Slična je situacija i s kupnjom stanova. Prosječna cijena kvadrata u Zagrebu iznosi oko 2800 eura, a i cijene i najma i one prodajne posljednjih godina rasle su stopom većom od deset posto godišnje.

Sve više stanova za turistički najam

Korlaet navodi da je u Zagrebu trenutačno registrirano oko 3500 soba i oko 2500 apartmana za kratkoročni turistički najam, a obje kategorije kontinuirano rastu.

Istodobno su izmjene Zakona o porezu na nekretnine potaknule dio vlasnika praznih stanova da ih ponude na tržištu dugoročnog najma.

'Danas se procjenjuje da je u ponudi oko 5000 stanova za dugoročni najam', rekao je.

Prema njegovim riječima, aktiviranje velikog broja praznih stanova moglo bi značajno pomoći u stabilizaciji tržišta.

Grad raspolaže s oko 6300 stanova

Grad Zagreb raspolaže s približno 6300 stanova, što čini manje od dva posto ukupnog gradskog stambenog fonda.

Korlaet kaže da većina tih stanova ima socijalnu funkciju.

'U oko 60 posto gradskih stanova žive naši socijalno potrebiti sugrađani dok su ostali namijenjeni onima s nešto višim prihodima', rekao je.

Prema novim pravilima, pravo na socijalni najam imaju kućanstva čiji su prihodi znatno niži od prosječne zagrebačke plaće. 'Ako je riječ o samačkom kućanstvu, taj prag iznosi 50 posto, a ako je riječ o paru, tada iznosi 30 posto prosječne plaće. U takvim slučajevima najamnina iznosi samo 0,36 eura po četvornom metru', kaže zamjenik gradonačelnika.

Za kućanstva s višim prihodima uveden je progresivan model najamnine.

'Što su prihodi kućanstva veći, veća je i najamnina, neovisno o veličini stana. Smatrali smo da je takav model socijalno pravedan i onemogućava vrlo imućnim sugrađanima da koriste gradske stanove', objašnjava.

U planu izgradnja novih stanova

Potražnja za gradskim stanovima znatno je veća od ponude, stoga Grad planira proširiti javni stambeni fond.

U naselju Podbrežje trenutačno se gradi zgrada s 288 stanova, a planira se i nova zgrada s oko 170 stanova.

Osim toga, priprema se projekt za predio nazvan Klara Nova s oko 130 stanova, a na području Borovja planira se gradnja oko 600 stanova.

Grad također razmatra druge lokacije u svom vlasništvu na kojima bi se mogli razvijati novi stambeni projekti.

Zagreb podržava europski fond za priuštivo stanovanje

Korlaet ističe da bi važnu ulogu u rješavanju stambene krize mogao imati i planirani europski fond za priuštivo stanovanje.

Europska komisija namjerava, u suradnji s Europskom investicijskom bankom i nacionalnim razvojnim institucijama, uspostaviti dugoročan mehanizam financiranja za izgradnju i obnovu stanova.

Gradovi okupljeni u inicijativi Mayors for Housing procjenjuju da je za rješavanje problema dostupnosti stanovanja u EU-u potrebno mobilizirati oko 300 milijardi eura.

'Takav instrument omogućio bi stabilan i višegodišnji izvor financiranja za projekte poput Podbrežja i Borovja, sve do novih ulaganja u Svetoj Klari', rekao je Korlaet.

Dosad ograničena sredstva iz europskih kohezijskih fondova, ali...

Korlaet napominje da su u aktualnom financijskom razdoblju mogućnosti korištenja europskih fondova za projekte stanovanja u Hrvatskoj u početku bile relativno ograničene.

Većina sredstava bila je usmjerena na energetsku obnovu ili na potpomognuta područja, a izgradnja priuštivih stanova u velikim gradovima nije bila prioritet.

Tek nakon srednjoročne revizije kohezijske politike omogućeno je da Urbani razvojni fond koriste i gradovi uključeni u Integrirana teritorijalna ulaganja, uključujući Zagreb, za projekte priuštivog stanovanja, kaže Korlaet.

No raspoloživa sredstva i dalje su relativno mala, pa pojedinačni projekti mogu dobiti oko deset milijuna eura, što je 'nedostatno za investicije razmjera potrebnih Zagrebu'.

'S obzirom na to da je Europska komisija u okviru srednjoročne revizije pozvala države članice da udvostruče ulaganja u priuštivo stanovanje te da u suradnji s gradovima preusmjere dio neiskorištenih sredstava iz Mehanizma za oporavak i otpornost u stambene projekte kako bi se povećao učinak kohezijskih instrumenata, Grad Zagreb očekuje da će se i u Hrvatskoj, kroz Program Konkurentnost i kohezija, do kraja razdoblja 2021.–2027. godine otvoriti prostor za posebnu alokaciju namijenjenu priuštivom stanovanju', ističe.

U nadolazećem razdoblju značajnu ulogu imat će Socijalni fond za klimatsku politiku Europske unije jer će biti usmjeren na ranjivija kućanstva i ulaganja u energetski učinkovite i dostupne stambene jedinice, uključujući izgradnju, obnovu, poboljšanje sustava grijanja i hlađenja te druge infrastrukturne mjere koje direktno doprinose smanjenju troškova stanovanja.

Ovaj članak nastao je u okviru projekta EuSEE, koji sufinancira Europska unija. Izneseni stavovi i mišljenja su, međutim, isključivo stavovi autora/autorica i ne odražavaju nužno stavove tijela koje je dodijelilo autorski doprinos te se Europska unija ne može smatrati odgovornom za njih.