Do subote je u javnom savjetovanju prijedlog odluke o donošenju Programa priuštivog najma. Riječ je o jednom od ključnih dokumenata u novostvorenoj stambenoj politici RH, kojim se nastoji s jedne strane zadovoljiti potražnja za priuštivim stambenim prostorom velikog broja građana, a s druge strane na tržište staviti procijenjenih 600.000 praznih nekretnina.

Priuštivi najam bit će namijenjen osobama koje nemaju riješeno stambeno pitanje niti posjeduju stambenu nekretninu, onima s minimalnim do prosječnim prihodima, mladim osobama i obiteljima, osobama s invaliditetom te osobama koje se bave deficitarnim zanimanjima.

Oni će moći živjeti u nekretninama u državnom vlasništvu ili u onima koje njihovi vlasnici prepuste državi, odnosno Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN), na zastupanje tijekom perioda ugovorenog najma.

Ide li uz nekretninu i namještaj?

Država je već počela uređivati nekretnine koje će dati u najam, a sličnu obvezu imaju i najmodavci koji budu sudjelovali u ovom programu. U njemu, naime, stoji da se vlasnici koji s APN-om popišu ugovor o priuštivom najmu obvezuju dovesti nekretninu u uporabljivo stanje u roku od šest mjeseci.

Pod tim se podrazumijevaju popravak ili zamjena stolarije, oblaganje zidova i podova, bojenje, sređivanje sanitarija ili grijanja. No to nije jedini trošak.

APN, naime, u pravilu ne daje u najam nekretnine u kojima se nalazi namještaj, osim kuhinjskih elemenata i bijele tehnike. Stoga bi vlasnici prije davanja u najam trebali isprazniti svoje stanove ili kuće, pogotovo zato što APN ne odgovara za nastalu štetu, već obvezuje najmoprimce da vode računa i redovito održavaju nekretninu.

Iz Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine već su naglasili da stanodavci imaju pravo na naknadu za priuštivi najam, a ona bi se isplaćivala u dvije rate. Tako bi 60 posto ukupne svote bilo isplaćeno odmah nakon predaje nekretnine APN-u, a preostalih 40 posto nakon isteka polovice ugovorenog razdoblja, odnosno nakon nekoliko godina. Sveukupno naknada može iznositi i nekoliko desetaka tisuća eura.

Prava i obveze vlasnika

No da bi vlasnici došli do tog novca, najprije trebaju potpisati ugovor s APN-om. Prije toga moraju dostaviti dokumentaciju kojom dokazuju ispunjavanje brojnih uvjeta. Prvi dokument je iskaz interesa za javljanje na javni poziv kojim će APN utvrditi listu raspoloživih nekretnina.

Uz to, trebaju dostaviti preslike osobne iskaznice vlasnika, odnosno odgovorne osobe u tvrtki ako je tvrtka vlasnik stana, zatim zemljišnoknjižnog izvatka ili izvatka iz knjige položenih ugovora, uporabnu dozvolu ili rješenje o izvedenom stanju nekretnine, fotografije kojima se dokazuje da je nekretnina uporabljiva, račune za pričuvu za dva mjeseca prije prijave na javni poziv, dokaz da nekretnina nije korištena više od dvije godine, što mogu biti i računi koje im je poslao HEP, te dokaze da nekretnina nije bila oštećena u potresu ili da je konstrukcijski obnovljena.

Ako zadovolje te uvjete, vlasnici nekretnina mogu očekivati potpisivanje ugovora, a time i tek prvi dio uplate. Ako u međuvremenu, odnosno u roku od šest mjeseci ne dovedu nekretninu u upotrebljivo stanje, morat će vratiti primljenu naknadu. Kako bi se osigurao, APN će upisati založno pravo na nekretninu.

Ugovor s vlasnikom može se raskinuti, a naknada mora vratiti i ako vlasnik ne ispunjava svoje ugovorne obveze, čak ni nakon opomene APN-a ili ako je dostavio lažnu dokumentaciju, odnosno dao lažni iskaz o stanju nekretnine.

Vlasnici također mogu raskinuti ugovor u slučaju smrti ili teške bolesti, razvoda, stečaja ili preseljenja vlasnika u drugo mjesto stanovanja. APN je tada dužan najmoprimcu osigurati drugu nekretninu, a u prvom slučaju sve obveze padaju na nasljednike.

Rang-liste i bodovanje

Kad smo već kod najmoprimaca, koji mogu, ovisno o brojnosti svog kućanstva, dobiti nekretninu pet kvadrata manju ili najviše 20 kvadrata veću od propisane kvadrature za njihove potrebe, i oni imaju brojne obveze prije nego što potpišu ugovor s APN-om.

Najmoprimci mogu sudjelovati na javnim natječajima koje raspisuju gradovi i općine ako nisu vlasnici tvrtke ili obrta. Uz taj uvjet, moraju podnijeti opširnu dokumentaciju, što uključuje presliku osobne iskaznice, vjenčani list ili izvadak iz registra životnog partnerstva, potpisanu i ovjerenu izjavu o postojanju izvanbračne zajednice ili neformalnog životnog partnerstva, potvrdu o visini dohotka i primitka u prethodnoj godini za najmoprimca i članove uže obitelji, potpisanu i ovjerenu izjavu da oni i članovi obitelji nemaju stambenu nekretninu ili imaju neodgovarajuću stambenu nekretninu te da nemaju drugih primanja ili aktivnu vlastitu tvrtku, odnosno obrt.

Kako bi na natječaju mogli osvojiti dodatne bodove, najmoprimci moraju dostaviti i rodne listove za djecu članove uže obitelji, dokaze o uzdržavanim članovima uže obitelji, dokaze o stručnoj spremi najmoprimca i školovanju djece, rješenje HZMO-a o stupnju invaliditeta ili oštećenja organizma za najmoprimca ili člana uže obitelji, potvrdu o statusu hrvatskog branitelja ili dragovoljca Domovinskog rata, odnosno statusu ratnog vojnog invalida ili člana uže obitelji nestalog ili poginulog branitelja te, naposljetku, dokaz o korištenju zajamčene minimalne naknade ili naknade za nezaposlene hrvatske branitelje iz Domovinskog rata i članove njihovih obitelji.

Temeljem prikupljene dokumentacije, svaki najmoprimac može ostvariti određeni broj bodova, po kojemu se formira rang-lista. U obzir se uzimaju prihodi uže obitelji najmoprimca (od jednog do 10 bodova, obrnuto proporcionalno visini plaće), broj članova uže obitelji najmoprimca (od jednog do devet bodova, uz dodatna dva boda za samohrane roditelje ili posvojitelje), djeca predškolske dobi i djeca na školovanju (tri boda po djetetu), invaliditet ili oštećenje organizma najmoprimca ili člana njegove uže obitelji (od četiri do 10 bodova), potrebe za deficitarnim zanimanjima (bodove određuje JLS), životna dob najmoprimca (od četiri do 12 bodova), prebivalište najmoprimca (pola boda po godini prebivanja) i stručna sprema najmoprimca (od dva do šest bodova, uz dodatna tri boda za magisterij ili doktorat).

Uz to, osobe bez odgovarajuće roditeljske skrbi i osobe do navršenih 30 godina koje izlaze iz sustava socijalne i alternativne skrbi ostvaruju dodatnih osam bodova, a u slučaju istog broja bodova prednost imaju hrvatski branitelji, odnosno članovi njihovih obitelji, odnosno obitelji poginulih i nestalih.

Obveze stanara

Najmoprimci mogu odabrati najviše tri grada ili općine u kojima žele živjeti, s time da će APN poštivati redoslijed odabranih jedinica lokalne samouprave.

Pravo na priuštivi najam podrazumijeva i obvezu plaćanja priuštive najamnine, a koja se računa kao 30 posto ukupnog prihoda priuštive obitelji umanjena za troškove režija i održavanja. Ti se troškovi računaju po iznosu od 2,50 eura po četvornom metru, a iznos najamnine ne smije biti manji od dva eura po kvadratu.

Stoga su najmoprimci dužni u siječnju dostaviti APN-u potvrdu Porezne uprave o ukupno ostvarenim prihodima (vlastitima i članova uže obitelji) u prethodnoj godini. Ako prihodi porastu za više od 15 posto mjesečno, najmoprimci su to dužni prijaviti APN-u u roku od 30 dana, kao i ako im prihodi padnu za 10 ili više posto.

APN može otkazati ugovor s najmoprimcem ako on ili članovi njegove obitelji uzrokuju štetu u stanu ili zajedničkim dijelovima zgrade, obavljaju djelatnost mimo ili bez suglasnosti, ne održavaju nekretninu, ne plaćaju priuštivu najamninu, krše kućni red, rade izmjene na ugrađenoj opremi bez suglasnosti vlasnika, daju nekretninu u podnajam, ne dopuste djelatnicima APN-a provjeru nekretnine, ako su prestali koristiti nekretninu više od tri mjeseca te ako se nekretninom koriste osobe koje nisu navedene u ugovoru ili je najmoprimac dostavio lažne podatke i izjave.

U slučaju smrti najmoprimca, APN može sklopiti ugovor o najmu stambene nekretnine pod istim uvjetima s bračnim ili izvanbračnim drugom, životnim partnerom ili neformalnim životnim partnerom, odnosno članom uže obitelji, ako je u vrijeme smrti najmoprimca stvarno boravio u stambenoj nekretnini, imao prijavljeno prebivalište na toj adresi te je bio naveden u ugovoru o najmu stambene nekretnine. Zahtjev za sklapanje ugovora podnosi se APN-u u pisanom obliku u roku od 90 dana od dana smrti najmoprimca.

Kako ne bi bilo zabune oko prava i obveza o priuštivom najmu, APN će na svojim internetskim stranicama objaviti tipske ugovore za vlasnike stambenih nekretnina i najmoprimce koji žele na ovaj način steći nekretninu.