Kriza stanovanja u Hrvatskoj, sa sve većim cijenama i sve manjim brojem dostupnih nekretnina, uzela je maha. Zbog toga je država početkom godine započela s realizacijom Nacionalnog plana stambene politike, odnosno niza propisa kojima se određuju nove mjere za pomoć građanima da dođu do vlastitih nekretnina.

Jedna od njih je povrat poreza na kupljenu nekretninu. Za novogradnju je riječ o povratu polovice uplaćenog PDV-a, a za kupnju starijeg stana ili kuće država je pripremila povrat cjelokupnog iznosa poreza na promet nekretnina.

No jedna od zvučnijih mjera koja je bila najavljivana je priuštivi najam. Proteklih mjeseci bilo je dosta spekulacija o tome kako će on izgledati. Često se spominjao i slovenski model, a sada je detalje otkrio ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić.

Zakonodavne aktivnosti

'Sabor je donio u travnju izmjene i dopune Zakona o poticajnoj stanogradnji. Donijeli smo pravilnik o potporama za stjecanje prve nekretnine, pravilnik o priuštivom najmu, ali smo mijenjali i etalone za izmjene o prihvatljivim vrijednostima. Etalon od 60 posto iznad vrijednosti donijeli smo u petak, čime ćemo ući u realizaciju zgrade od 160 stanova u Osijeku.

Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada ograničili smo kratkoročni najam. Podaci za prvih 75 dana pokazuju značajan rast broja stanova u dugoročnom najmu. Na godišnjoj razini rast je bio za 6300, a u prvih 75 dana ove godine imamo 5000 novih stanova u dugoročnom najmu, što nam je bio cilj', rekao je Bačić te je govorio i o drugim mjerama stambene politike.

'Planom je bila definirana i izmjena Zakona o potporama na potpomognutim područjima. Izmijenili smo program izgradnje u lokalnim jedinicama. Planira se izgradnja 50 zgrada s 363 stambene jedinice u 50 lokalnih jedinica, a u 11 lokalnih jedinica gradit ćemo kuće sa 113 stambenih jedinica. S obzirom na interes, morali smo utrostručiti sredstva i sad iznose 113 milijuna eura', rekao je Bačić te nastavio sa zakonodavnim aktivnostima.

'U ovoj godini imamo 13 novih zakona koje ćemo morati donijeti, ali usredotočili smo se na Zakon o najmu stanova te Zakon o gradnji, Zakon o prostornom uređenju i Zakon o energetskoj učinkovitosti, koji bi trebali u sljedećih mjesec i pol završiti javno savjetovanje. Očekujemo da ćemo Zakon o priuštivom stanovanju tijekom kolovoza staviti u javno savjetovanje i da on stupi na snagu do kraja godine', dodao je.

Gradit će se nova naselja

Potom je krenuo otkrivati detalje o priuštivom najmu. Istaknuo je da će država izdvojiti dio stanova u svom vlasništvu za ovu potrebu, ali i da će se graditi novi objekti.

'Gradit ćemo nova naselja s lokalnim jedinicama, koje su dužne definirati svoje zone za gradnju priuštivih stanova i druge obveze koje imaju. Osim prioritetnog pristupa gradnji stanova za prodaju, oko 50 posto bilo bi stambenih jedinica za priuštivi najam.

Program priuštivog stanovanja je završen. Očekujem da nam Ministarstvo financija da svoje odobrenje, a u sljedećih mjesec dana dat ćemo ga u javno savjetovanje. Program će se provoditi putem Agencije za pravni promet nekretninama (APN).

Cilj nam je da se prazni stanovi u Hrvatskoj, a prema podacima HEP-a i DZS-a, njih je oko 600.000, stave na tržište, barem dio njih. S jedne strane će se aktivirati stanovi u vlasništvu RH kojima upravljaju Državne nekretnine, ali i privatni stanovi koji su prazni više od dvije godine', rekao je ministar.

Treća opcija

Treća opcija je preuzimanje privatnih stanova koji su prazni najmanje dvije godine od vlasnika koji ih žele iznajmljivati na ovaj način.

'Oni će dobiti ugovor prema kojem će ih APN iznajmljivati za njihovo ime i za njihov račun te će ih nakon isteka ugovornog roka vratiti onako kako su zaprimljeni.

Treba omogućiti i adekvatan životni prostor zaštićenim najmoprimcima, s obzirom na to da se ti stanovi vraćaju vlasnicima. Prazni stanovi koji su u vlasništvu RH, a Državne nekretnine ih uređuju oko 200, bit će ustupljeni i zaštićenim najmoprimcima, tako da neće svi državni stanovi biti dostupni za priuštivi najam.

Uvjet je da stanovi budu prazni dvije godine. Izračunali smo, na temelju medijalne cijene najma u Zagrebu, da bi vlasniku stana od 65 kvadrata, koji ga je dao na šest godina, bilo isplaćeno 50.000 eura. Odmah po potpisu ugovora dobio bi 30.000 eura, a potom bi do kraja izvršenja roka o najmu dobio 20.000 eura', objasnio je Bačić.

1130 zahtjeva za povrat poreza

Razlika između medijalne najamnine i najamnine koju plaćaju najmoprimci podmirivat će se iz državnog proračuna. Najmoprimci će plaćati priuštivu najamninu, a ostatak će podmiriti država, naglasio je ministar te otkrio kako teče povrat poreza na kupljenu prvu nekretninu.

'Mladima do 45 godina, po određenim veličinama nekretnine, ovisno o broju članova kućanstva, ako su kupili unutar vrijednosti koju smo odredili, vraćamo 50 posto PDV-a za nove nekretnine te 100 posto poreza na promet nekretnina.

Primili smo 1130 zahtjeva za povrat, od toga je 713 obrađenih, 503 su prihvaćena, za 140 je zatražena dopuna, a ostali su odbijeni jer površina kupljenih stanova premašuje zakonom određenu.

Ukupan iznos odobrenih potpora trenutno doseže 4,2 milijuna eura, prosječna potpora na razini RH iznosi 8500 eura, pri čemu je najniža potpora 838, a najviša 26.876 eura.

Tu smo bili široke ruke jer smo za samca odredili da može kupiti 75 kvadrata. Razlog odbijanja zbog cijene je ispod tri posto. Postignute cijene po kupoprodajnim ugovorima su na razini onih koje smo definirali, a 53 posto svih podnesenih zahtjeva je na području Grada Zagreba.

Usporavanje cijena nekretnina

Prosječne ugovorene cijene stambenih jedinica nisu usklađene s podacima koje svakodnevno dobivamo, a govore o rastu cijena nekretnina u Hrvatskoj. Prosječna cijena stana u RH 2024. iznosila je 2448 eura, a ona je definirana temeljem više od 20.000 realiziranih transakcija', poručio je Bačić.

Od otprilike 700 obrađenih zahtjeva, prosječna ugovorena cijena kvadrata na razini cijele zemlje iznosi 2330 eura bez PDV-a. Po visini cijene prednjači Dubrovnik s 3800 eura, Split je drugi s 3370 eura, slijedi Rijeka s 2640 eura, dok prosječna cijena kupljenih kvadrata za koje se zahtijeva povrat poreza u Zagrebu trenutno iznosi 2515 eura.

Bačić je istaknuo i da, iako 700 kupoprodaja možda nije dovoljno velik uzorak, rast cijena nekretnina u 2025. trenutno iznosi oko tri posto u odnosu na lani. Stoga, ustvrdio je da "ovi egzaktni i vrlo relevantni podaci" pokazuju usporavanje rasta cijena stambenih nekretnina.