Ranilović je jedan od veterana domaćeg tržišta nekretnina. Pravnik po struci, 1992. godine osnovao je jednu od prvih tvrtki u Hrvatskoj – agenciju Kastel – koja se specijalizirala za poslovanje nekretninama.

A u posljednjih devet godina njihove cijene konstantno rastu te su se od 2015. do danas gotovo udvostručile. Posebno je izražen rast u Zagrebu, u kojem prosječne cijene iznose oko 3000 eura po kvadratnom metru. Drastično je poskupio i najam s prosjekom koji dostiže čak 900 eura.

Jedan ste od pionira u posredovanju pri trgovanju nekretninama. Koliko se struka promijenila u protekla tri desetljeća, otkako ste aktivni?

Početkom 1990-ih gotovo ništa nije postojalo – posrednička struka bila je potpuna tabula rasa. Agenciju smo osnovali još 1992. godine. Kao pravnik, vrlo sam brzo pokrenuo inicijativu za osnivanje strukovnog udruženja te sam se uključio u izradu prvih zakona i organizaciju stručnih foruma. Bilo je to zanimljivo i izazovno razdoblje. Danas, nažalost, tržištem dominiraju nelegalni posrednici. Zakoni se uglavnom ne poštuju, a jedino mjerilo postao je novac. Kupac je često na zadnjem mjestu. Situacija u struci izrazito je loša, i to nije problem samo u Hrvatskoj – tržište se gotovo u potpunosti svelo na marketing, na štetu kvalitete usluge.

Koliko se ljudi danas bavi posredovanjem?

Službeno je registrirano oko 1400 agencija, odnosno posrednika koji se mogu pronaći u Registru posrednika pri HGK-u. Međutim mnogi od njih posluju nelegalno, temeljeći svoje poslovanje na prikrivenim radnim odnosima. Umjesto da zapošljavaju djelatnike, surađuju s njima preko obrta. Na taj način na papiru imaju i po stotinu 'zaposlenih', iako većina njih zapravo nije stručno osposobljena te posluju nelegalno, jer kao samostalni subjekti nemaju rješenje Ministarstva kojim bi im se odobrilo obavljanje djelatnosti posredovanja. Treba reći da, osim onih registriranih s licencom, na tržištu djeluje velik broj onih koji nemaju nikakvo rješenje. Kao strukovno udruženje aktivno radimo na tome da se zaustavi takva praksa. Planirane su i izmjene zakona, među kojima će biti i povećanje kaznenih odredbi, da bi se prije svega odvraćalo poduzetnike od nelegalnog djelovanja.

O kakvim se kaznama radi?

U novom, izmijenjenom zakonu najstrože kazne za obavljanje poslova posredovanja bez licence kretale bi se između 20 i 35 tisuća eura, ovisno o tome radi li se o društvu, obrtu ili fizičkoj osobi. Cilj je odvraćanje svih onih koji pokušavaju ući u posao posredovanja nelegalnim putem. Da bi netko mogao legalno raditi kao agent, mora položiti stručni ispit i biti zaposlen u agenciji, odnosno kod licenciranog posrednika. Sam posrednik pak mora ispunjavati dodatne, znatno strože uvjete – između ostalog, imati policu osiguranja te zapošljavati najmanje jednog djelatnika s položenim stručnim ispitom. Mnogi agenti, međutim, rade temeljem ugovora s obrtom, što je vrlo problematično. Obrt je zaseban subjekt i, ako se bavi posredovanjem, mora ispuniti sve uvjete propisane za posrednike. Takva praksa posebno uništava legalne agencije u manjim sredinama. Ogorčeni vlasnici tih agencija redovito mi se obraćaju, žaleći se na tzv. podružnice velikih agencija, a koje zapošljavaju agente preko paušalnih obrta. Ti agenti, uglavnom nestručni, pojavljuju se primjerice u slavonskim gradićima i uništavaju postojeće, legalno registrirane agencije. Unosi se nered na tržište.

Kad kažete 'nered', na što konkretno mislite?

Nerijetko otimaju nekretnine od drugih agencija. Da bi dobili određenu nekretninu u ponudu, govore ljudima da ona vrijedi više nego što zaista vrijedi – samo da im se dodvore. Time dodatno umjetno podižu cijene na tržištu i stvaraju probleme svima nama.

Kakve to imamo zakone da je to dopušteno?

Zakonska regulativa zapravo je prilično dobro postavljena. Međutim problem je u tome što netko te zakone mora i provoditi. Državni inspektorat jednostavno ne stiže sve pokriti – rade uglavnom na temelju prijava, premalo ih je, a osim toga, koliko sam shvatio, teško je i zaposliti nove inspektore.

Naveli ste da je novac postao jedino mjerilo. Cijene doslovno divljaju. Koliko su vlasnici rabljenih stanova nerealni u postavljaju prodajne cijene?

Prilično su nerealni. Razliku između tražene i postignute cijene možemo vidjeti samo kod stanova koji se zaista prodaju. Ono što se ne vidi jest da većina starogradnje uopće ne nađe kupca – vlasnici traže toliko visoke cijene da ih tržište jednostavno odbija. Općenito, cijene su toliko porasle da se promet znatno usporio; u Zagrebu je pao čak 25 posto. Toliko su očekivanja prodavatelja nerealna da realizacije gotovo i nema. Kada do prodaje ipak dođe, razlika između tražene i ostvarene cijene kreće se uglavnom između pet i deset posto.

Možete li navesti primjer nekretnine čiji je prodavatelj imao previsoka očekivanja, a tržište ga je na kraju demantiralo?

Kao agencija u pravilu ne prihvaćamo poslove koji su nam od početka nerealni. Takvi nas samo opterećuju, potiču rast cijena i na kraju se ionako ne prodaju. U tim slučajevima prodavatelj obično ode kod druge agencije koja mu obeća da će uspjeti postići traženu cijenu. Ipak, imali smo slučaj u Maksimiru s rabljenim stanom od 80 kvadrata, potpuno neuređenim, u staroj zgradi. Vlasnik je inzistirao na 3800 eura po kvadratu jer mu je netko rekao da to može dobiti. Sreća je bila da mu je hitno trebala gotovina pa je pristao spustiti cijenu nakon mjesec dana bez interesa. U međuvremenu je angažirao više drugih agencija koje su mu obećale da će postići njegovu cijenu, što je stvorilo dodatni problem – nekretnina je bila oglašena na sve strane i izgubila je ozbiljnost. Na kraju je stan prodan za 2400 eura po kvadratu. Da vlasniku nije bilo hitno, vjerojatno bi ga još uvijek držao u oglasnicima. Većina ipak radije drži visoku cijenu i čeka.

Spomenuli ste da je promet u Zagrebu pao 25 posto. Možemo li konačno vidjeti i pad cijena?

Očekujem korekciju cijena, ali poučen iskustvom dviju kriza, znam da to nikada ne ide brzo. Primjerice, tijekom velike krize 2008. godine novac je praktički preko noći nestao s tržišta – banke su zaustavile kreditiranje, a već u siječnju 2009. telefoni su utihnuli i prodaja je pala za 60 posto. Ipak, statistike su još u travnju pokazivale rast traženih cijena. Nitko nije mogao shvatiti zašto, ali razlog je jednostavan: inercija. Vlasnicima je teško prihvatiti to da njihova nekretnina ne vrijedi onoliko koliko su zamišljali – teško je odustati od stotina tisuća eura na koje su računali. Upravo zato korekcije sporo dolaze. Od 2015. do danas imali smo gotovo deset godina kontinuiranog rasta cijena i prometa, što je rijetkost. No u posljednje dvije godine promet osjetno pada, a cijene i dalje rastu. To je jasan znak da se radi o psihološkom momentu – tržištu treba vremena da prihvati novu realnost.

Koje su cijene na tržištu trenutno potpuno neopravdane?

Primjeri su stanovi za koje se traži sedam ili osam tisuća eura po kvadratu – za takvu cijenu stan bi morao biti svemirski brod. U posljednjih godinu dana, zbog pohlepe, cijene rabljenih nekretnina nisu rasle za pet posto, nego za tisuću ili dvije eura po kvadratu. Prosječna realizirana cijena u centru Zagreba za rabljeni stan je oko 2500 eura, a ako je uređen, onda je nešto viša. Sada pojedini vlasnici traže i 4000 eura – bez ikakvog opravdanja, samo zato što im je to netko rekao ili su pročitali u medijima. To je suludo.

Što dodatno stvara pritisak na rast cijena nekretnina?

Rast štednje i konzervativan pristup ulagača. Kod nas se vrlo malo ulaže u išta osim u nekretnine. To je globalni trend – stambene nekretnine postale su svojevrsna investicija i zaštita od inflacije. Tvrtke, ali i pojedinci, počeli su kupovati stanove samo da bi očuvali vrijednost kapitala. Neke stanove nisu ni stavljali u opticaj niti ih komercijalizirali, već su ih jednostavno držali kao oblik imovine. Takva praksa dodatno stvara pritisak na cijene.

Kako se pad prometa odražava na potražnju i ponudu stanova?

Situacija je paradoksalna – s jedne strane postoji potražnja, s druge strane u zemlji imamo oko 600.000 praznih stanova. Nacionalna stambena politika prepoznaje ovaj problem. Potres je dodatno pokazao da je naš fond rabljenih stanova u prosjeku jako loš: neodržavan i nekvalitetan. Na tržištu imamo vrlo malo kvalitetnih rabljenih stanova, a većina se nalazi u preizgrađenim kvartovima bez ikakve urbanističke strukture.

Koji tip stanova najviše traže kupci?

Najveća potražnja je za urbaniziranim naseljima iz 1980-ih godina – kvartovima poput Ravnica, Cvjetnog naselja, Vrbana i Jaruna, s razvijenom infrastrukturom, školama, vrtićima i parkovima. Sad se pokazuje koliko se loše planiralo i gradilo 90-ih i početkom 2000-ih. Neki kvartovi su totalno devastirani. Mali stanovi do 200.000 eura i dalje se dobro prodaju. Često se kupuju kao investicija i stavljaju u najam, a rabljenim stanovima iznad 200-250 tisuća eura, posebno onima za 400-500 tisuća, tržište postaje izrazito problematično, bez obzira na cijenu po kvadratu. Kupci koji imaju novac uglavnom gledaju novogradnju.

Sudjelovali se u radnoj skupini pri izradi Nacionalnog plana stambene politike do 2030. godine. Hoće li taj plan uspjeti 'ohladiti' tržište, odnosno povećati stambeni fond i tako spustiti cijene?

Riječ je o vrlo velikom programu koji obuhvaća više mjera – ima i 'mrkve' i 'batine'. Svakako podržavam donošenje tako važnog dokumenta, i to prvi put u slobodnoj Hrvatskoj, što treba pozdraviti. Ne slažem se baš sa svim rješenjima. Plan, između ostalog, predviđa mjere za priuštivo i održivo stanovanje, poput povrata plaćenog poreza na promet nekretninama i povrata 50 posto PDV-a pri kupnji prve nekretnine. Posebno sam bio protiv mjere s PDV-om jer potiče potražnju, a cilj je bio fokusirati se na ponudu i smanjenje pritiska na cijene. Što se tiče poreza na nekretnine, nisam se slagao s načinom na koji je propisan – lokalne vlasti dobivaju preveliku slobodu pri određivanju cijene po kvadratu. Realnije bi bilo uvesti porez prema stvarnoj vrijednosti nekretnine, uz masovnu procjenu i progresivan kriterij. Država je pritom poštedjela vlasnike prve nekretnine, a iznos poreza nije toliko velik da bi bitno utjecao na tržište. Nekim ljudima on može biti poticaj da stave stan na tržište, ali riječ je o relativno blagoj mjeri, bez velike 'batine'.

Što je 'mrkva'?

Riječ je o mjeri koja potiče vlasnike da predaju stanove na upravljanje Agenciji za promet nekretnina (APN). Ako od 600.000 praznih stanova samo njih dva posto, što je 12.000 stanova, završi na tržištu za najam, bit će to značajna brojka. Zašto bi to bilo interesantno vlasnicima? Zato što dobivaju 60 posto prihoda unaprijed. Većina ljudi nema sredstava da ih uredi i iznajmi i stanovi su često u lošem stanju. Ako vlasnik odmah dobije 30-40 tisuća eura, može uložiti u popravke, farbanje, obnovu parketa ili instalacija.

U Sloveniji ta mjera nije dala rezultate.

Nije uspjela jer su plaćanja bila mjesečna, a ne unaprijed. Poticaj u vidu unaprijed isplaćenog novca pokazat će se, barem se nadam, kao najbolji mamac za vlasnike.

Nacionalnim planom pokušat će se suzbiti turistički najam. Jesu li tu mjere pogođene?

Trebalo je još više regulirati turistički najam jer je postao rak-rana društva. Analize pokazuju da on stvara niz socioloških problema: mladi, umjesto da se obrazuju, fokusiraju se na brzo zarađivanje novca, a jedini društveni kriterij postaje bogatstvo. Neki su se iznimno obogatili – moji poznanici na moru zarađuju i 80-90 tisuća eura godišnje samo od najma. U takvom okruženju opada motivacija za druge aktivnosti. Svim ovim mjerama nastoji se spasiti stambeni fond, jer inače će se ljudi nastaviti iseljavati iz Hrvatske.

I kakva je onda vaša konačna prognoza - hoćemo li konačno dočekati pad cijena?

Dok se bitno ne poveća ponuda i ne smanji pritisak potražnje, imat ćemo problem s cijenama. Padom prometa korigirat će se ono što trenutno ne prolazi, posebno kod rabljenih nekretnina. Ne mogu reći za koliko, jer nakon deset godina neprekidnog rasta ljudi su postali nekritični i nerealni prema svojim nekretninama. Situacija je postala nesnošljiva. Uglavnom, svi oni koji su u zadnjem krugu stavili svoje nekretnine na tržište morat će korigirati cijenu, inače im to neće proći, a posebno to vrijedi za rabljene stanove.