Službeni podaci o najamninama do sada se nisu objavljivali, pa je sve što smo o ovom tržištu mogli doznati bilo ono što smo ili mogli pročitati u oglasnicima ili što smo mogli čuti iz medija te od ljudi koji žive u najmu, a njihove poruke svode se na sve alarmantnija upozorenja da stanova za dugoročni najam nema dovoljno i da je najam postao toliko skup da ni on više nije rješenje za obitelji koje nemaju riješeno stambeno pitanje.

Prvi put dostupni službeni podaci o najamninama

Kako bismo barem donekle dobili uvid u stanje na tržištu najma stanova, u ovoj kolumni prvi put objavljujemo podatke o medijalnim cijenama najamnina za stanove za Republiku Hrvatsku, županije i veće hrvatske gradove za 2024. godinu.

Oni su izračunati na osnovi podataka dostupnih u bazi eNekretnine i odnose se na medijalnu najamninu (jer realnije odražava stanje na tržištu od prosječne, op.a.) za stan korisne površine 60 kvadratnih metara. Mora se naglasiti da se u bazu eNekretnine ugovori o najmu stanova ne unose ni izbliza jednako ažurno kao ugovori o kupoprodaji.

Neke županije i veliki gradovi uopće ih ne unose u bazu (pa tako nedostaju podaci za Rijeku, Dubrovnik, Sisak, Križevce i Bjelovar), a neke županije i veliki gradovi (poput Zagreba, Osijeka, Slavonskog Broda i drugih) vrlo revno unose podatke, pa je baza za te jedinice lokalne samouprave bogata i pogodna za analizu.

Uz te podatke, objavljujemo i one o stopi promjene medijalne najamnine za stan u 2024. u odnosu na 2021. kako bismo stekli dojam o tome što se događalo na tom tržištu u razdoblju u kojem su same cijene stanova eksplodirale.

I na koncu, da bismo dobili osjećaj za to jesu li najamnine priuštive ili ne, objavljujemo i podatke o tome koliki je udio iznosa godišnjih troškova za najamninu u vrijednosti stana koji se unajmljuje.

Najamnine na nacionalnoj razini rastu, ali ne tako brzo kao cijene stanova

Pa krenimo redom. U 2024. godini medijalna najamnina za prosječni stan u Republici Hrvatskoj površine 60 kvadratnih metara iznosila je 522 eura. U odnosu na 2021., kada je za stan iste površine iznosila 416 eura, medijalna najamnina povećana je za 25,5 posto. Istovremeno, u istom razdoblju, medijalna cijena stana povećala se za 50 posto, s 1441 EUR/m2 na 2152 EUR/m2, odnosno gotovo 50 posto. Drugim riječima, najamnine za stanove su se povećavale, ali po upola nižoj stopi u odnosu na cijene stanova.

Razlike u iznosu najamnine za prosječni stan od 60 kvadratnih metara po županijama za koje postoje dostupni podaci su značajne i, mogli bismo reći, očekivane. Najveća medijalna najamnina bilježi se u Zagrebu (677 eura), zatim u Splitsko-dalmatinskoj (635 eura), Zadarskoj (571 euro) i Zagrebačkoj županiji (527 eura). Nije naodmet napomenuti i to da nedostaju podaci za Dubrovačko-neretvansku i Primorsko-goransku županiju, a one vrlo vjerojatno bilježe iznose najamnina na razini koja odgovara gore pobrojanim županijama.

U onima u istočnom dijelu zemlje medijalne najamnine su višestruko niže, pri čemu prednjače Vukovarsko-srijemska (150 eura), Požeško-slavonska (235 eura) i Sisačko-moslavačka županija (282 eura za stan od 60 m2).

U priobalnim županijama najamnine skočile više od 150 posto!

Već spomenuti rast medijalne najamnine od 25 posto u razdoblju od 2021. do 2024. za cijelu Republiku Hrvatsku prikriva, međutim, doista ogromne razlike u visini rasta najamnina po županijama.

Najsnažniji rast najamnina zabilježen je u priobalnim županijama, i to Zadarskoj i Splitsko-dalmatinskoj, u kojima su medijalne najamnine povećane za čak 171 i 154 posto.

Umjereniji rast bilježi se u Gradu Zagrebu (42,2 posto) te Koprivničko-križevačkoj (39 posto) i Šibensko-kninskoj županiji (31,3 posto). Sve ostale županije, osim Vukovarsko-srijemske, u kojoj su najamnine smanjene za 18,3 posto, bilježe rast medijalne najamnine u spomenutom trogodišnjem razdoblju između 50 i 100 posto, što govori o iznimno snažnom porastu najamnina u većem dijelu Republike Hrvatske.

Najskuplji najam stana u Puli, Biogradu, Zagrebu i Splitu

Podaci dostupni za 40 većih hrvatskih gradova također govore o ogromnim regionalnim razlikama u iznosu prosječne najamnine za stan od 60 kvadratnih metara. Najamnina koju plaćaju najmoprimci u Puli u iznosu od 849 eura najveća je zabilježena medijalna najamnina u 2024.

Slijedi Biograd sa 719 eura te Split sa 647 eura, čime se po iznosu najamnine približio Zagrebu, u kojem najamnina iznosi 677 eura. Može se pretpostaviti da neki priobalni gradovi imaju i više najamnine, no kako za značajan dio njih, poput Dubrovnika, Rijeke i Zadra, nemamo podatke u eNekretninama, možemo samo nagađati što se događa na tim tržištima.

Iz dostupnih podataka se međutim jasno vide i razlike u iznosima najamnina unutar pojedinih županija (naprimjer, u Benkovcu najamnina iznosi 222 eura, a u Biogradu 719 eura), kao i razlike između priobalnih urbanih središta i gradova u manje razvijenim kontinentalnim županijama.

Na primjeru gradova u okolici Zagreba i Splita jasno se vidi i to da se vrijednost najamnina postepeno smanjuje kako se povećava udaljenost od ta dva velika grada. Najveću stopu porasta najamnine u 2024. u odnosu na 2021. bilježe Biograd, Rovinj i Kaštela, a smanjenje najamnine u promatranom razdoblju zabilježeno je jedino u Kninu.

Isplativije je kupiti stan na kredit nego živjeti u najmu

Koliko su najmoprimci, koji su plaćali najamninu čitavu 2024. godinu, u prosjeku 'otplatili' vrijednost stana koji unajmljuju? Odnosno, gledano iz perspektive najmodavaca, koliki je bio povrat na vrijednost stana koji daju u najam? U 2024. godišnja najamnina iznosila je u prosjeku 5,4 posto vrijednosti stana. Ovo je dakako prosjek za Republiku Hrvatsku te se on razlikuje u pojedinim hrvatskim gradovima za koje imamo podatke i o medijalnim najamninama i o medijalnim cijenama.

Najveći povrat na vrijednost stana (odnosno relativno najskuplje najamnine) bilježi se u Puli i on iznosi devet posto. Povrat od sedam do osam posto bilježi se u Biogradu, Petrinji, Slavonskom Brodu i Vodicama. U Zagrebu je povrat 5,4 posto, a primjerice u Splitu 4,5 posto. Najniži povrat je u Benkovcu te iznosi 2,5 posto.

Što nam govore ove stope povrata? Budući da znamo da se efektivne kamatne stope na stambene kredite u većim hrvatskim bankama trenutno kreću između tri i tri i pol posto, iz financijske perspektive u značajnom dijelu hrvatskih gradova ima smisla uložiti novac u kupnju nekretnine i zatim je iznajmljivati u svrhu otplate kredita (čak i uz plaćanje poreza na dohodak od najma stana).

Istovremeno, svima onima koji žive u najmu, a ispunjavaju uvjete za dizanje kredita, podizanje kredita u ovakvim tržišnim uvjetima i uz ovu vrlo jednostavnu računicu isplativije je nego ostajanje u najmu.

Oni koji pak nemaju nikakvog izbora i moraju živjeti u najmu mogu se nadati da će izmjene poreza na nekretnine, koje su stupile na snagu u siječnju 2025., ipak dovesti do povećanja ponude stanova za dugoročni najam, a samim time i do pada cijena najamnina. Ako ni to ne pomogne, jedino preostalo brzo rješenje u domeni stambene politike je program subvencioniranja davanja stanova u dugoročni najam. No o njemu ćemo moći ozbiljnije razgovarati tek ove jeseni, kada budemo znali kako će točno on izgledati.