Uz sve veće cijene nekretnina i strožim uvjetima kreditiranja, prosječnim građanima ne preostaje mnogo opcija za kupnju vlastitog stana ili kuće. No, država nudi povrat polovice PDV-a na nekretninu kupljenu u novogradnji, odnosno cijelog poreza na promet nekretninama za stariji stan ili kuću. Provjerili smo na temelju prosječno ostvarenih cijena u Zagrebu koliko novca je moguće dobiti i što s time novopečeni vlasnici svog doma mogu učiniti
Doći do vlastitog krova nad glavom u Hrvatskoj sve je teže. Naime, Lijepa naša je proteklih godina bila u samom europskom vrhu po rastu cijena nekretnina. Vrijedi podsjetiti da su cijene stambenih nekretnina u 2023. rasle za 11,9 posto, a lani za 10,4 posto.
U posljednjih devet godina cijene starih stanova skočile su za 112,25 posto, a novogradnje - još i više. Trenutno prosječna cijena kvadrata u novogradnji u Zagrebu iznosi 3300 eura, u Splitu 4500, a u Osijeku 1800 eura.
Niti najam nije ništa jeftiniji. Štoviše, čak 40 posto zaposlenih parova ne može si priuštiti najam manjeg stana u većini zagrebačkih kvartova. Situacija je još teža na obali, gdje je i dalje velik broj stanova u najmu za turiste, što smanjuje ponudu i posljedično povećava cijenu. Na kontinentu je, pak, situacija nešto bolja, ali životne prilike nisu svugdje na zadovoljavajućoj razini.
Hrvatska narodna banka je početkom srpnja uvela 'kontramjeru', postroživši uvjete kreditiranja. Naime, procijenili su da se veliki broj građana neopravdano zadužuje, pa su odlučili to zauzdati teže dostupnim kreditima. Tako građani više neće moći dobiti kredit u 100-postotnom iznosu procijenjene vrijednosti nekretnine, već moraju sami 'iskeširati' 10 posto te vrijednosti.
vezane vijesti
Moguć je povrat poreza
Naravno da su ljudi u takvoj situaciji počeli 'kemijati' kako do svog stana, pa makar i privremeno, u podstanarstvu. Država je Nacionalnim planom stambene politike predvidjela niz mjera koje bi trebale olakšati, odnosno povećati priuštivost stanova. Neke od tih mjera su već na snazi, a u oko svakako upada mjera povrata poreza na kupnju prve nekretnine.
U suštini, riječ je o povratu dvaju poreza. Oni koji po prvi put kupuju stan u novoizgrađenoj zgradi ili grade kuću, mogu računati na povrat polovice PDV-a, dok će oni koji svoj dom pronađu u već postojećim, starijim kućama i zgradama moći računati na povrat cijelog poreza na promet nekretninama, koji iznosi tri posto ostvarene kupoprodajne cijene.
Naravno, Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) već je zaprimila 800 zahtjeva za povrat poreza. Njih mogu podnijeti mlađi od 45 godina koji po prvi puta kupuju vlastitu nekretninu za stanovanje, ali ne i za iznajmljivanje.
Postavljeni su i uvjeti, tako samac može dobiti povrat poreza za nekretninu površine do 50 kvadrata, par za nekretninu do 65 kvadrata, tročlano kućanstvo za 80 kvadrata... Uz to, posebnim je pravilnikom propisana i iznimka, po kojoj pravo na povrat poreza imaju i oni koji kupe 50 posto veći stan ili za 50 posto veću cijenu od propisane.
Mladi par kupuje stan...
S obzirom na trenutnu situaciju, odlučili smo provjeriti koliko se isplati osloniti na povrat poreza. Za primjer smo uzeli mladi par koji u Zagrebu želi kupiti stan od 50 četvornih metara. Iako oni imaju pravo na povrat poreza i za stan veće površine, ovime ćemo obuhvatiti i samce koji također žele doći do nekretnine. Oni podižu kredit od 150.000 eura u banci i traže dvosobni stan s cijenom do 3000 eura po četvornom metru.
Kako bi našli ono što traže, najbolje im je, umjesto oglasnika, uputiti se na stranice Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i držane imovine, gdje se nalaze kalkulatori za povrat PDV-a ili PPN-a. U njima, ovisno o tome koju katastarsku općinu (a one nisu jednake gradskim četvrtima, op.a.) odaberu, piše i prosječna cijena bez PDV-a.
Ovaj podatak je vrlo važan. Naime, riječ je o prosječnoj svoti cijena realiziranih u kupoprodaji bez PDV-a. Porez se ovdje ne navodi, jer se u podacima ne razlikuju kupoprodaje u novogradnjama od onih u starijim zgradama. To je ujedno i determinanta koja određuje hoće li par iz našeg primjera imati pravo na povrat polovice PDV-a ili cijelog PPN-a.
Uz to, navedena je i maksimalna površina stana koju mogu kupiti, ali i dopuštena odstupanja u cijeni za koje će im vrijediti povrat poreza. S obzirom na to da za kupnju stana od 150.000 eura putem kredita, trebaju imati i učešće od 15.000 eura, izračun kojeg su nam pokazali kalkulatori resornog ministarstva prilično je zanimljiv.
Pokrivanje učešća
Tako, primjerice, ako se par odluči kupiti stan od 50 kvadrata za 3000 eura po kvadratu u novogradnji na Peščenici, mogu dobiti povrat 50 posto PDV-a u vrijednosti od 15.900 eura. To je 900 eura više od svote koju su morali imati da bi uopće mogli podići stambeni kredit.
Dakle, povrat polovice PDV-a može nadoknaditi učešće za sudjelovanje u stambenom kreditu, ali samo ako je kredit nešto niži, odnosno nekretnina jeftinija i ako su prosječne ostvarene cijene nekretnina nešto više.
Znatan povrat polovice PDV-a naš par može očekivati na Trešnjevci, Trnju, Vrapču, Maksimiru, Črnomercu te u centru Zagreba. Povrat PDV-a manji od učešća za kredit bi dobili u Blatu, Dubravi, Gornjem Vrapču, Stenjevcu, Gračanima, Granešini te u drugim mahom rubnim dijelovima grada. S druge strane, uopće ne bi imali pravo na povrat poreza ako bi kupili nekretninu na području katastarskih općina Čučerje Novo, Đurđekovec, Granešina Nova, Markuševec, Šašinovec i Sesvetski Kraljevec.
Ondje su, naime, realizirane cijene toliko povoljne, da čak ni uz dopušteno odstupanje, potencijalni kupci ne bi imali pravo na povrat poreza. To je ujedno i razlog zbog kojeg je APN, od ranije spomenutih 800 zahtjeva za povrat poreza, odbio njih 12.
Postoji još jedan kuriozitet u vezi povrata poreza na prvu kupljenu nekretninu. Kad bi par kupio stan od 50 kvadrata za 150.000 eura u starijoj zgradi na području svih zagrebačkih katastarskih općina, osim onih gdje ne mogu ostvariti povrat, njima bi APN isplatio povrat poreza na promet nekretninama koji je jednak dopuštenom odstupanju cijene po četvornom metru za koju se ova mjera provodi.
Svakome prema mogućnostima
Naravno, treba reći kako naš izračun nije reprezentativan i temelji se na specifičnom primjeru. Da se naš par odlučio kupiti stan iste kvadrature za 200.000 eura, u većini katastarskih općina ne bi imao pravo na povrat poreza, jer bi u tom slučaju ostvarena cijena bila znatno viša od prosječne.
Također, da su kupili veći stan za svotu do postavljenog limita, povrat PDV-a im vjerojatno ne bi pokrio učešće za kredit u banci. Ali, zato bi, ako kupuju stan u starijoj zgradi, povrat PPN-a uvelike prelazio najvišu dopuštenu cijenu po kvadratu za koju se ova subvencija daje.
Što je onda bolje? Svakako treba najprije izračunati sve mogućnosti. Oni koji se odluče na kupnju stana u novogradnji, trebaju očekivati nešto više cijene. Uz to, vraća im se samo polovica uplaćenog PDV-a, no time bi u pojedinim situacijama mogli vratiti 10 posto vrijednosti nekretnine koju su morali 'pokriti iz svog džepa' prilikom podizanja kredita. Ako se, pak, odluče na kupnju nekretnine u starijem objektu, povrat nije toliki, ali njime se može pokriti barem dio troškova eventualnog uređenja.
