Na skupu su predstavljene publikacije "Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2024." i "Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2025.“, a nazočnima se uvodno obratio potpredsjednik Vlade i ministar prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić.

U sklopu skupa predstavljene su publikacije u kojima su analizirani glavni trendovi na tržištu nekretnina, uključujući cijene i promet stanova i apartmana, obiteljskih kuća, poslovnih zgrada i prostora te građevinskog, poljoprivrednog i šumskog zemljišta. Obuhvaćene su i informacije o planu približnih vrijednosti za sva zemljišta na području Republike Hrvatske, kao i novosti u području procjene vrijednosti nekretnina. Publikacije dodatno prikazuju priuštivost stambenih nekretnina i donose ekonometrijsku analizu tržišta stambenih nekretnina.

Uz ministra Bačića, sudionicima su se obratili ravnateljica Ekonomskog instituta, Zagreb, dr.sc. Ivana Rašić i državni tajnik Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine mr.sc. Željko Uhlir, koji su predstavili publikacije.

Ministar Bačić istaknuo je da je osnovni cilj objavljivanja ovog pregleda upoznati javnost s temeljnim informacijama i trendovima na hrvatskom tržištu nekretnina, što predstavlja značajan doprinos ne samo većoj kvaliteti procjena nego i transparentnosti tržišta. Podsjetio je da je Vlada prošlog ožujka donijela Nacionalni plan stambene politike s ciljem povećanja dostupnosti priuštivog stanovanja, unaprjeđenja održivosti stanovanja i učinkovitijeg korištenja prostora u funkciji stanovanja.

"Mjerama i aktivnostima povećat će se ponuda stambenih jedinica za priuštivo stanovanje, urediti područje dugoročnog najma stanova, uz ograničavanje kratkoročnog najma te odgovoriti na regionalne razlike dostupnog stanovanja“, ustvrdio je ministar.

Stambena politika i porezna reforma

Nacionalni plan stambene politike podrazumijeva donošenje osam provedbenih zakona, od kojih je sedam već doneseno. Usvojen je Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o društveno poticanoj stanogradnji, kojim je omogućen povrat poreza za kupnju prve nekretnine za mlade, kao i Program priuštivog najma. APN je dosad zaprimio više od 5.500 zahtjeva za potporu, a odobrena je isplata u iznosu od 29 milijuna eura. Javni poziv za zainteresirane najmoprimce u okviru Programa priuštivog najma otvoren je do 15. svibnja 2026. godine, a dostupno je 385 nekretnina u 105 jedinica lokalne samouprave.

Uvedena je i porezna reforma, a novim Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada smanjen je broj stanova u kratkoročnom najmu. Donesena su i tri nova resorna zakona - o prostornom uređenju, gradnji i energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu. Prošli tjedan Sabor je usvojio i krovni Zakon o priuštivom stanovanju, kojem je cilj osigurati priuštivo stanovanje građanima kojima je dolazak do doma u tržišnim uvjetima trenutačno otežan. Njime će se omogućiti gradnja novih stambenih naselja u suradnji s jedinicama lokalne samouprave, a već je započela gradnja 443 POS stana diljem zemlje. Slijedi i donošenje Zakona o najmu stanova.

"Uvjereni smo da će tim zakonima, podzakonskim aktima i javnim pozivima doći do stabilizacije cijena nekretnina na tržištu", zaključio je ministar. Ukupna vrijednost mjera i aktivnosti Nacionalnog plana do 2030. godine iznosi više od dvije milijarde eura.

Govoreći o ključnim nalazima publikacije, ravnateljica Ekonomskog instituta Ivana Rašić dodala je da na razini Europske unije i Republike Hrvatske postoje standardi prema kojima troškovi stanovanja ne bi smjeli prelaziti 30 posto mjesečnih primanja. Ako ih prelaze, stanovanje se više ne smatra priuštivim, što je slučaj za velik dio obalnog područja i većih gradova u Hrvatskoj.

Nastavlja se pad kupoprodaja nekretnina

Na tržištu nekretnina u 2025. godini ostvareno je 88.395 kupoprodaja, što u odnosu na 2024. godinu predstavlja pad od 21,7 posto. Usporedbe radi, u 2024. godini ostvaren je međugodišnji pad od 9,7 posto, dok je u 2023. godini zabilježen rast broja kupoprodaja od skromnih 0,2 posto.

Ukupna vrijednost prodanih nekretnina u 2025. godini iznosila je 7.675,2 milijuna eura, što u odnosu na 2024. godinu predstavlja smanjenje od 16,8 posto. Prosječna vrijednost nekretnine kojom se trgovalo u 2024. godini iznosila je 86.828 eura, dok je godinu dana ranije iznosila 81.714 eura.

Gledano u odnosu na ostvareni BDP, kupoprodajne transakcije nekretnina činile su 8,3 posto BDP-a 2025. godine, a taj je udio 2024. iznosio 11 posto.

Broj ostvarenih kupoprodaja u 2025. godini

Najveći broj kupoprodaja u 2024. i 2025. godini odnosio se na kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta (22.569 ili 25,5 posto). Slijede kupoprodaje stanova i apartmana (20.293 ili 23 posto) te kupoprodaje građevinskog zemljišta (17.711 ili 20 posto). Zabilježeno je 10.097 kupoprodaja obiteljskih kuća, što je činilo 11,4 posto ukupnog broja ostvarenih kupoprodaja na tržištu nekretnina 2025. godine.

Najznačajniji udio u vrijednosti kupoprodaja na tržištu nekretnina odnosi se na stanove (45 posto vrijednosti ugovorenih kupoprodaja), a slijede građevinska zemljišta (17,1 posto) i obiteljske kuće (16,3 posto).

Gradovi prednjače

Prema broju kupoprodaja nekretnina ostvarenih u 2025. godini izdvaja se Grad Zagreb s 13.126 kupoprodaja. Slijede urbana središta poput Zadra (1.659), Rijeke (1.610), Osijeka (1.322) i Splita (1.210). Petina svih kupoprodaja nekretnina ostvarenih 2025. godine odnosi se na ovih pet gradova.

Kupoprodaje stanova i apartmana učestalije su u velikim gradovima te urbanim središtima, ali i njihovim susjednim područjima. Naime, uslijed naglog rasta cijena, povećala se potražnja za kupnjom stambenih nekretnina u JLS-ovima koji su u blizini nekog većeg grada, a koji nude povoljnije cijene nekretnina (primjerice, u susjednim područjima poput općine Viškovo u blizini Rijeke te grada Solina i općine Podstrana u blizini Splita te grada Dugog Sela u blizini Zagreba. Zanimljivo je da Dugo Selo, Podstrana, Solin i Viškovo u 2024. godini bilježe pozitivan prirodni prirast stanovništva.

Medijalne cijene stanova

Medijalna cijena stana ili apartmana po četvornom metru u Hrvatskoj u 2024. godini iznosila je 2.325 eura, što u odnosu na godinu ranije čini rast od 14,7 posto. Medijalna cijena stana/apartmana u 2025. godini iznosila je 2.587 eura po četvornom metru, što u odnosu na 2024. godinu predstavlja rast od 11,3 posto.

Najviša medijalna cijena stana ili apartmana 2025. godine zabilježena je u Splitu, u visini od 4.068 eura po četvornom metru. S medijalnom cijenom iznad 3.500 eura po četvornom metru slijede Dubrovnik (3.921 eura), Opatija (3.830 eura), Lovran (3.615 eura), Malinska-Dubašnica (3.587 eura),Umag (3.552 eura) Punat (3.539 eura) i Baška (3.523 eura).

U kontinentalnim područjima zabilježene su niže medijalne cijene, pri čemu je najniža medijalna cijena po četvornom metru zabilježena u Vrbovskom (715 eura) i Ogulinu (745 eura).

Ugovori o zakupu

Na razini 20 županija u 2025. godini evidentirano je ukupno 32.442 ugovora o najmu i 36.845 ugovora o zakupu. Najveći dio ugovora o najmu prošle godine zabilježen je u Istarskoj (5.639), Splitsko-dalmatinskoj (5.618), Primorsko-goranskoj (3.932) i Zagrebačkoj županiji (3.608).

Iste godine, u 24 velika grada zabilježeno je ukupno 38.703 ugovora o najmu i 18.899 ugovora o zakupu. U Gradu Zagrebu u 2025. godini evidentirano je ukupno 30.972 ugovora o najmu i 8.520 ugovora o zakupu.

Kada je riječ o velikim gradovima, ističu se Rijeka s 5.062 ugovora o najmu, Pula - Pola s 4.679 ugovora, Split s 4.555 ugovora i Zadar s 3.375 ugovora. Istovremeno, najviše ugovora o zakupu ostvareno je u Osječko-baranjskoj županiji, 4.337 ugovora, odnosno 12 posto, te u Splitsko-dalmatinskoj županiji, u kojoj je zabilježeno 3.688, odnosno 10 posto ugovora o zakupu ostvarenih u svim županijama. Gledano po velikim gradovima, najveći broj ugovora o zakupu zabilježen je u velikim gradovima poput Splita (3.074) i Rijeke (1.671).

Najviša medijalna mjesečna cijena najma stana ili apartmana u eurima po četvornom metru u 2025. godini postignuta je u Gradu Zagrebu (12,8 €/m2), Dubrovačko-neretvanskoj županiji (12,2 €/m2) i Splitsko-dalmatinskoj od (12,1 €/m2). Najnižu medijalnu mjesečnu cijenu bilježe Gospić (5,1 €/m2) i Čakovec (6,5 €/m2).

Najmanja priuštivost stana u priobalju

Najmanja priuštivost stana ili apartmana u 2024. i 2025. godini zabilježena je u priobalnom dijelu zemlje. Čak 28 jedinica lokalne samouprave ima vrijednost indeksa priuštivosti veći od 30 posto. Drugim riječima, u tim JLS-ovima za jedan četvorni metar stana ili apartmana potrebno izdvojiti više od 30 posto godišnjeg dohotka, a to su redom Kukljica, Baška, Vrsar, Rovinj, Bol, Novalja, Malinska-Dubašnica, Brtonigla, Podgora, Sutivan, Baška Voda, Hvar, Punat, Murter-Kornati, Krk, Primošten, Dobrinj, Jelsa, Postira, Novigrad, Dubrovnik, Opatija, Seget, Poreč, Split, Milna, Rogoznica i Omiš. Grad Zagreb nalazi se na 88. mjestu popisa priuštivosti, a njegovi stanovnici su za prosječan godišnji neto dohodak 2025. godine mogli kupiti 5,2 četvorna metra stambenog prostora.

S druge stane, najpriuštiviji stanovi bili su u Iloku, Plitvičkim Jezerima, Kninu, Dardi, Pakracu, Vukovaru, Grubišnom Polju, Belom Manastiru, Belišću, Pašmanu, Delnicama, Valpovu, Klinča Selima, Gospiću, Požegi, Garešnici, Petrinji, Benkovcu, Novoj Gradiški i Novskoj.

U dvadeset JLS-ova s najvišom priuštivosti, za prosječni su godišnji dohodak građani mogli kupiti između 10,8 i 88,2 četvornog metra stambenog prostora. Razlike ukazuju na snažnu teritorijalnu nejednakost na tržištu stanovanja.

Najniži troškovi stanovanja

U analizi priuštivosti stanovanja često se primjenjuje kriterij udjela troškova stanovanja u dohotku kućanstva, prema kojem se stanovanje smatra priuštivim ako ukupni troškovi stanovanja, uključujući najamninu ili otplatu stambenog kredita, režijske troškove i troškove održavanja, ne prelaze 30 posto neto dohotka kućanstva, što je kriterij koji je prihvaćen i u Nacionalni plan stambene politike Republike Hrvatske do 2030.

Analiza udjela troška stanovanja u ukupnom dohotku kućanstva s dvoje zaposlenih koji zarađuju svaki po jednu prosječnu neto plaću pokazuje izrazito velike teritorijalne razlike. Najviše vrijednosti dobivene analizom snažno su koncentrirane u priobalnim i turistički najrazvijenijim područjima. Najvišu vrijednost bilježi Kukljica, Baška, Vrsar, Bol, Novalja i Rovinj. Vrlo visoke vrijednosti imaju i Podgora, Malinska-Dubašnica, Baška Voda i Hvar.

U velikom broju priobalnih općina i gradova vrijednost udjela troška stanovanja u ukupnom dohotku kućanstva kreće se između 60 i 80 posto, što znači da troškovi stanovanja "pojedu“ većinu dohotka čak i u kućanstvima s dvije prosječne neto plaće.

S druge strane, najniže vrijednosti udjela troška stanovanja bilježe se pretežito u kontinentalnim dijelovima Hrvatske - najniže vrijednosti imaju Plitvička Jezera, Ilok, Knin i Pakrac.

Praćenje trendova od 2018. godine

Stručni skup o pregledu tržišta nekretnina na kojem se prezentiraju aktualna stanja na tržištu nekretnina te tržišni trendovi cijena i prometa nekretnina na cjelokupnom području Republike Hrvatske u odnosu na protekle godine tradicionalno se održava svake godine, a prvo izdanje publikacije objavljeno je 2018. godine.

Osnovni je cilj upoznati javnost s temeljnim informacijama i trendovima na tržištu nekretnina, što predstavlja značajan doprinos većoj kvaliteti procjena vrijednosti nekretnina te dostupnost i transparentnosti podataka o tržištu nekretnina na području Republike Hrvatske.