Kupnja kuće ili stana, kažu mnogi, nikad nije bila teža. Čini se da su stalno rastuće cijene i nedostatak slobodnih nekretnina doveli i do pada ostvarenih kupoprodaja. Tako barem sugeriraju podaci Porezne uprave za nedavno nam završenu 2025. godinu, u kojoj je zabilježen pad kupoprodaja (evidentiranih zbog utvrđivanja poreza, op.a.) od čak 13,2 posto.

Najveći je pad zabilježen u Primorsko-goranskoj županiji, u kojoj je lani evidentirao 9937 kupoprodaja nekretnina, što je gotovo 32 posto manje nego u 2024. godini. U Zagrebu broj prodanih nekretnina iznosi oko 16.500, što je 10,6 posto manje nego pretprošle godine. U Istri je realizirano 16,5 posto manje kupoprodaja, u Splitsko-dalmatinskoj županiji 23,5 posto manje, Zagrebačkoj županiji 12,6 posto manje...

Može se tako nabrajati unedogled sve dok se ne dođe do Zadarske, Varaždinske, Koprivničko-križevačke i Karlovačke županije, u kojima je Porezna uprava prošle godine zabilježila rast broja prodanih nekretnina.

Pritom se to ne odnosi samo na kuće i stanove, već i na poslovne prostore, zgrade, garaže, garažna i otvorena parkirališna mjesta, zemljišta (poljoprivredna i građevinska) te sve druge vrste nekretnina.

Gledajući po tom kriteriju, najviše je pala prodaja parkirnih mjesta i prirodnih neplodnih zemljišta (za 34 posto). Prodaja poslovnih prostora pala je za 21 posto, kuća za 20 posto, garaža za 18 posto, građevinskih zemljišta za 14 posto, stanova, apartmana i poljoprivrednih zemljišta za 13 posto, a najmanje je pala prodaja gospodarskih zgrada – za samo dva posto.

U granicama očekivanja

Iako ovi podaci djeluju zabrinjavajuće, ljudi koji su svaki dan na tržištu tvrde da nema razloga za zabrinutost. Dapače, smatraju da se radi o korekciji stanja na domaćem tržištu nekretnina.

'Nije to neki veliki pad. Kad gledamo u postocima, to je velik broj, ali kad gledamo apsolutne brojke, to nije strašno, pogotovo kad uspoređujemo s periodom prije krize 2008. ili 2009. godine. To jest pad, ali u granicama očekivanja. Nije to ništa dramatično ni strašno', ustvrdio je vlasnik i direktor agencije Opereta, Boro Vujović.

No događa se. Iako i njegov kolega iz Dogma nekretnina Branko Papeš tvrdi da je riječ o stagnaciji tržišta, zapravo je skloniji govoriti o stabilizaciji, ali i uzrocima takvog trenda.

'Došlo je do toga da su ljudi unazad zadnjih nekoliko godina kupovali sve za svašta. Sad ipak za svoj novac traže neku pravu vrijednost. Svi prodavatelji koji kvalitetno postave cijenu i koji imaju kvalitetnu nekretninu na kvalitetnoj lokaciji nemaju nikakvih problema s prodajom. Međutim i dalje imamo dosta prodavatelja koji misle da mogu dobiti nerealne cijene i te se nekretnine ne prodaju. Slična je situacija s novogradnjama. Sve novogradnje koje imaju iole normalnu cijenu prodaju se bez većih problema', rekao je Papeš.

Stranci se oprezno povlače

Da ljudi traže veću vrijednost za svoj novac, potvrđuju i podaci iz Splitsko-dalmatinske županije. Uz ukupni pad kupoprodaja od 23,5 posto, posebno je upečatljiv podatak, koji nam je otkrila stručnjakinja za nekretnine Jasminka Biliškov, da je za 30 posto pao broj kupoprodaja rabljenih stanova. Time zapravo potvrđuje Papešove riječi da pojedini vlasnici i dalje traže previše.

No, s obzirom na ljepote Jadrana i turističku orijentiranost priobalja, Biliškov je primijetila još jedan trend. 'Sada je manje stranaca, posebno Nijemaca, Austrijanaca i Amerikanaca, a svaki treći klijent u Dalmaciji bio je stranac. Ostali su nam vjerni Slovaci, Česi i Poljaci. S obzirom na situaciju u svijetu, Nijemci su se oprezno povukli. Ljudi su oprezniji kad ulažu svoj novac i to nije čudno', ustvrdila je Biliškov.

Podaci Porezne uprave sugeriraju da je, od ukupnog broja kupoprodaja strancima, najviše nekretnina (27 posto) otišlo u ruke Slovenaca. Slijede Nijemci s udjelom od 21 posto ukupnih kupoprodaja strancima, zatim devet posto Austrijanaca, po pet posto Bošnjaka i Čeha, a ostali su kupovali nekretnine u zanemarivim postocima.

Stabilizacija, a ne slom tržišta

No radi li se zapravo o padu? Na društvenim mrežama već se počelo razglabati o potencijalnom slomu tržišta nekretnina ako se ovako nastavi, no stručnjaci odreda ističu da o tome nema govora. Papeš ide korak dalje te uspoređuje situaciju s onom otprije deset godina. Kad bi se tako gledalo, onda bi tržište nekretnina bilo na vrhuncu svog rasta u ovom trenutku.

'Rekao bih da je to neka normalizacija ako u obzir uzmete broj prodanih nekretnina 2015. godine, kada ih je bilo oko 67.600, i usporedite s 2022. ili 2023. godinom, kada je bilo 137.000 prodanih nekretnina. Nama se u osam godina udvostručio broj transakcija. Sad smo na 117.000 nekretnina, što je i dalje bitno više nego 2015. godine', istaknuo je Papeš.

Straha za tržište nekretnina, dakle, ne bi trebalo biti, pogotovo ako se poveća ponuda novogradnje po prihvatljivim cijenama. No što je s cijenama? Eurostat je nedavno objavio podatke po kojima su nekretnine u Hrvatskoj upravo u razdoblju od 2010. do pretprošle godine porasle za 98,5 posto. S obzirom na to da je potražnja i dalje veća od ponude, nerealno je govoriti o lomovima tržišta, pogotovo u zemlji koja je među predvodnicama u Europi po vlasništvu nad nekretninama.

'Hrvat ima tri najbitnije stvari u svom životu: prvo da se oženi, drugo da dobije dijete i treće da kupi nekretninu. U svim normalnim tržišno orijentiranim zemljama pad prodaje prati pad cijena nekretnina. No kod nas je tržište hiperaktivno u zadnjih nekoliko godina. Unatoč tom padu, imate rast cijena 10 posto, ako gledamo prvi mjesec ove i prošle godine. Po mojoj procjeni, dvoznamenkastog rasta cijena više ne bi trebalo biti, već bi to trebao biti rast koji prati inflaciju ili najviše četiri-pet posto godišnje', ustvrdio je Papeš.

Biliškov ističe da će biti ključno ono što si može priuštiti ponajprije domaće stanovništvo, iako očekuje stabilno tržište zbog veće ponude od potražnje, ali dodaje da će dobre lokacije uvijek držati cijenu. 'Kupci se sve više orijentiraju na okolne gradove kao što su Solin, Kaštela, gdje su cijene povoljnije, a kvaliteta života slična kao i u Splitu', ustvrdila je.

Vujović pak zaključuje da bi bilo dobro kad bi se makar zaustavio rast cijena, naročito starijih nekretnina, jer one po njegovim riječima 'u nekim situacijama imaju i nezasluženo visoku cijenu'.