Obala Jadrana već godinama prednjači u visini cijena nekretnina. Uz već standardnu inflaciju koja u nekretninskom sektoru iznosi više od 10 posto godišnje, jasno je da je do kuće ili stana sve teže doći. S obzirom na to da je najviša zabilježena realizirana cijena u Kukljici na otoku Ugljanu, postavlja se pitanje ima li uopće jeftinih nekretnina u Istri i Dalmaciji, ali i gdje se one nalaze?
Cijene nekretnina u Hrvatskoj već godinama rastu bez jasnog pravila, a kupnja vlastitog doma postaje sve veći luksuz. Vrijedi podsjetiti da su cijene stambenih nekretnina u 2023. rasle za 11,9 posto, a lani za 10,4 posto.
U posljednjih devet godina cijene starih stanova skočile su za 112,25 posto, a novogradnje - još i više. Trenutno prosječna cijena kvadrata u novogradnji u Zagrebu, prema podacima Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine (MPGI) u Zagrebu iznosi 3800 eura, u okolici Zagreba 2300 eura, u Splitu 4300, Rovinju 4400 eura, ali u Dubrovniku kvadrat stambenog prostora doseže i 4500 eura.
Iako porast troškova materijala i rada opravdava ovu situaciju, pitanje je što se može zaključiti iz sljedećeg podatka. Naime, svi ranije navedeni gradovi nisu najskuplji po cijeni četvornog metra stambenog prostora. Iznenađujuće, statistički je to Kukljica na otoku Ugljanu, gdje kvadrat s PDV-om košta vrtoglavih 5290 eura! Bez PDV-a je to 4362,25 eura.
vezane vijesti
Jedno je statistika...
No, jedno je statistika, a drugo je ponuda na tržištu i ostvarene cijene. Agenti za nekretnine s kojima smo razgovarali tvrde da su cijene nekretnina u Kukljici nerealne, jer se radi o nekoliko sklopljenih kupoprodaja u nedavno izgrađenom resortu. Takvih bi 'rekordera' moglo biti još, s obzirom na najavljene projekte izgradnje mahom luksuznih resorta po našoj obali.
'Medijalne tražene i postignute cijene nekretnina mogu značajno porasti, osobito u manje poznatim lokacijama, ukoliko dođe do intenzivne izgradnje stanova ili kuća. Zbog visokih cijena zemljišta i troškova gradnje, konačne prodajne cijene mogu biti vrlo visoke, što posljedično podiže cjenovni standard u cijelom području. Kod kuća i većih stanova (125 m² i više), cijene se rijetko uspoređuju isključivo po kvadratnom metru. U tim slučajevima, ukupna vrijednost se više temelji na dodatnim parametrima poput lokacije, pogleda, opremljenosti i sadržaja u blizini, nego na samoj površini', objasnio nam je Filip Borovec iz agencije Opereta nekretnine.
Teško se oteti dojmu da je Jadran postao skup za kupnju nekretnina, poglavito domaćem stanovništvu. Osobito se to može reći za veće gradove. 'Uslijed sve veće potražnje stranih kupaca, cijene i dalje rastu, posebno u segmentu luksuznih nekretnina', navodi Branimir Tolušić iz agencije Eurovilla.
Split iznad, Sinj ispod prosjeka
Iz te agencije nam otkrivaju kako u Dalmaciji najviše cijene bilježe u najatraktivnijim naseljima Splita. Ondje se cijene novogradnje kreću od 4500 pa sve do 7000 eura po četvornom metru.
Već u okolici Splita, cijene kvadrata se spuštaju u raspon od 3500 do 4200 eura, u Kaštelima su, primjerice već na 3300 eura, dok je najjeftinije nekretnine moguće pronaći u zaleđu Splita, gdje se cijene novogradnje kreću do 2500 eura po kvadratu.
'S druge strane, nekretnine u prvih nekoliko redova do mora, s naglaskom na prva tri, kategorija su za sebe, te ovisno o mikrolokaciji postižu cijene do 10 000 eura po četvornom metru', tvrdi Josipa Serdarušić iz Euroville.
Podaci agencija za nekretnine se podosta razlikuju s prosječnim cijenama koje je u Splitsko-dalmatinskoj županiji zabilježio MPGI. Tako u Splitu kvadrat stambenog prostora u prosjeku košta 3462,08 eura, u Solinu 2464,40 eura, u Trogiru 2359,45 eura, u Dugopolju 2351,40 eura, u Kaštelima 1963,19 eura, a u Sinju 1268,60 eura.
Podaci ministarstva odnose se na ostvarene cijene tijekom prošle godine. Uz PDV, inflaciju, ali i želju vlasnika da dobiju što više novca, razlike su jasne. No, čini se, barem zasad da vlasnici u dalmatinskom zaleđu bolje procjenjuju svoje nekretnine, jer su, prema ovim podacima, razlike u traženim i realiziranim cijenama male.
Što južnije, to skuplje
Još su skuplje nekretnine na krajnjem jugu Hrvatske. Tako je, primjerice, u Dubrovniku moguće pronaći kuću od 350 kvadrata s traženom cijenom od 11.140 eura po kvadratu. Stan u staroj gradskoj jezgri od 85 kvadrata, pak, košta okruglih 10.000 eura po četvornom metru.
S druge strane, u Zažablju je moguće pronaći kuću za renovaciju po cijeni od 330 eura po kvadratu, a povoljnim djeluje i apartman u Slivnom, kojem je cijena 2000 eura po kvadratu.
Inače, u Dubrovniku se prosječna cijena kvadrata kreće oko 5500 eura. Cavtat je u razini Zagreba, s prosječnom cijenom od 3800 eura po kvadratu. Nekretnine u već spomenutima Zažablju i Slivnom, u prosjeku koštaju od 900 do 1200, odnosno oko 2200 eura po kvadratu.
Medijalne cijene, odnosno vrijednosti koje ponudu nekretnina dijele točno na pola po vrijednosti (polovica nekretnina vrijedi više, a druga polovica manje od te svote) nešto su niže; u Dubrovniku oko 5200 eura po kvadratu, Cavtatu 3600, Orebiću 2700, Pločama 1850, a u Slivnom 2000 eura po kvadratu. Zažablje je i ovdje najjeftinijom s medijalnom cijenom koja se kreće između 800 i 1100 eura po kvadratu.
Podaci agencija za nekretnine se i ovdje podosta razlikuju od izračuna prosječnih cijena stanova MPGI-ja. Kvadrat stana u Dubrovniku, prema podacima ministarstva u prosjeku košta 3627,73 eura, u Cavtatu, odnosno općini Konavle 2707,41 eura, u Orebiću 2138,23 eura, u Pločama 1487,43 eura, u Slivnom 2267,58 eura, a u Zažablju 2079,56 eura. I ovdje vrijedi zaključak iz Splitsko-dalmatinske županije da su nekretnine u zaleđu i u ruralnim krajevima bolje procijenjene.
vezane vijesti
I ruralni krajevi na cijeni
U Istri, pak, prema podacima agencije Eurovilla, Rovinj potvrđuje epitet jednog od najskupljih gradova za stanovanje, gdje se prosječne cijene kvadrata kreću između 5500 i 7500 eura, uz medijan od otprilike 6300 eura po kvadratu. Slijede Vrsar i Poreč s cijenama od 3800 do 5000 eura po kvadratu, a zatim i Umag te Savudrija, gdje se u novim resortima cijene nekretnina kreću od 4000 do 5800 eura po četvornom metru, što odgovara cijenama nekih novogradnji u puno većim gradovima, ali i prosjeku iz Kukljice.
Najniži su prosjeci, mahom, u ruralnim krajevima. U Raši se tako stanovi i kuće mogu naći po cijenama u rasponu od 1400 do 1900 eura po kvadratu. U Barbanu i Kršanu se cijene kreću od 1600 do 2200 eura po kvadratu, dok se izvan glavne zone Fažane cijene kreću od 2000 do 2800 eura po kvadratu. Osim Fažane, sa svih navedenih lokacija je do mora moguće stići automobilom za dvadesetak minuta.
Prema podacima ministarstva, Rovinj je zaista najskuplji grad u Istri, ali s prosječnom realiziranom cijenom od 3518,12 eura, koja je dvostruko niža od traženih cijena koje su naveli u Eurovilli. U Vrsaru je prosječna realizirana cijena 3019,34 eura, u Poreču 2649,03 eura, a u Umagu 2642,49 eura. U ruralnijim krajevima, poput Raše, realizirane cijene su u prosjeku 1644,88 eura, a u Barbanu i Kršanu su čak i više od procijenjenih (2488,61 eura).
Velike razlike
I u Zadarskoj županiji se primjećuje porast cijena nekretnina. U prvoj polovici 2025. godine, agenti Euroville su zabilježili rast cijena od osam do 10 posto, ali i blagi pad kupoprodaja.
'Domaći kupci su oprezniji, najčešće zbog viših troškova financiranja i strožih uvjeta stambenog kreditiranja, dok su strani investitori i dalje vrlo aktivni – osobito kada je riječ o atraktivnim lokacijama. Očekujemo da će se u nastavku godine tržište još više fokusirati na novije i bolje pozicionirane nekretnine, dok bi kod starijih objekata i manje traženih lokacija moglo doći do stabilizacije cijena', navode iz Euroville.
Prema podacima MPGI-ja, prosječne realizirane cijene se kreću od 850,32 eura po kvadratu, koliko je zabilježeno u Obrovcu, pa sve do Kukljice, koja nas je i navela na ovaj pregled.
Dojam povećava cijene?
Gledajući pojedinačne nekretnine u ponudi, nekima od njih je cijena po četvornom metrom daleko iznad prosjeka, a nekima daleko ispod. Tako, recimo u Opereti nude stan u novogradnji u Rovinju po cijeni od 10.284 eura po četvornom metru, dok je u njihovoj ponudi istodobno i ruševna kuća u Lumbardi koja se prodaje za 652 eura po četvornom metru. No, što osim udaljenosti od mora i stanja nekretnine uzrokuje tolike razlike?
'Percepcija da je neka nekretnina 'skuplja' ili 'jeftinija' najčešće ovisi o omjeru ponude i potražnje na tom području. Na područjima gdje postoji veća ponuda nekretnina višeg cjenovnog ranga, a s trenutno slabijom potražnjom, kupci mogu percipirati te nekretnine kao precijenjene. Za one koji traže povoljnije opcije, mogućnost je usmjerenje prema manje poznatim mjestima, koje na prvi pogled ne privlače pažnju i gdje novogradnje nisu masovno zastupljene. U takvim sredinama veća je vjerojatnost da će cijene biti pristupačnije.
U konačnici, percepcija visoke ili niske cijene ovisi o osobnim potrebama i prioritetima kupca', ustvrdio je Operetin agent Borovec, zaključivši da je danas teško pronaći stan na obali za manje od 2000 eura po kvadratu.
