Dok s jedne strane mladi sve teže odlaze iz roditeljskog doma, s druge strane imamo nekoliko stotina tisuća praznih nekretnina, a vlasti pokušavaju pronaći rješenja kojima bi stanovanje učinile priuštivim. Nacionalnim planom stambene politike definirano je donošenje zakona kojim bi se priuštivo stanovanje uredilo kao ono koje ne uzima više od 30 posto neto prihoda pojedinog kućanstva.

Dosad se najviše govorilo o izgradnji nekretnina za priuštivo stanovanje na zemljištima koja će dati lokalne jedinice, pa čak i o mogućnosti da vlasnici daju svoje nekretnine APN-u kako bi ih on iznajmljivao po priuštivoj cijeni te bi razliku podmirivala država. No gotovo da nitko nije spominjao model o kojem se u Hrvatskoj najviše počelo pisati u proteklih nekoliko godina, a riječ je o stambenim zadrugama.

Model sociosa, kakav je već poprilično uvriježen u zemljama zapadne Europe, kod nas je tek u povojima. Već godinama se tako govori o otvaranju prve stambene zadruge u Križevcima, a sad bi se slična zajednica trebala formirati u Puli. Tamošnje gradske vlasti dale su zemljište na kojem bi trebala niknuti zgrada s 30 stanova i zajedničkim prostorima. Za razliku od drugih objekata, stanovi u toj zgradi neće biti ni za prodaju ni za najam.

'Prednost takvih modela u Europi je u tome što je to različito od iskustva pojedinca koji podiže kredit, kada se gledaju njegova kreditna sposobnost, prihodi i ostalo. Kad udružena grupa građana podiže kredit, a govorimo o 30 stanova koji bi bili u zgradi, zbog veličine brojeva kreditna sposobnost pojedinca nije bitna jer ga diže stambena zadruga i odgovara za njegovo trošenje te pojedinac – koji ga ne bi mogao sam dići – može živjeti u stambenoj zadruzi i biti dio takvog procesa jer je snaga u zajedništvu. To je tema cijele ideje i priče: da se nitko godinama ne zadužuje te da može slobodno ulaziti ili izlaziti ako više ne želi živjeti u takvoj zajednici. Svatko ima slobodu. Na njegovo mjesto dolazi druga osoba, a kredit se nastavlja otplaćivati. To je optimalna točka između kupnje i rentanja stana', pojašnjava arhitekt Darovan Tušek, član zadruge Otvorena arhitektura koja nastoji pokrenuti prve stambene zadruge u Hrvatskoj.

Dva nivoa pravila

On naglašava da je zadružno stanovanje neprofitno, odnosno da prikuplja sredstva koja su dovoljna za pokrivanje kredita za projekt i izgradnju objekta, režijske troškove i održavanje zgrade. Neprofitabilnost je definirana i u prijedlogu Zakona o priuštivom stanovanju te se on trenutno nalazi u javnom savjetovanju. Ondje su stambene zadruge prvi put i formalno definirane, a posvećen im je značajan dio.

Tako se navodi da član stambene zadruge može biti isključivo hrvatski državljanin, ali i da zadruge moraju 'svoje aktivnosti usmjeriti na rješavanja stambenih pitanja svojih članova, koristiti svoju imovinu za ispunjavanje tih zadataka bez stjecanja dobiti te redovito revidirati i pratiti svoje poslovanje'.

Zanimljivo, zadruge mogu osnovati i državna tijela, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, trgovačka društva, sindikati te udruge građana, ali samo da bi zadovoljile potrebe svojih zaposlenika, odnosno članova. Naravno, svi oni mogu sudjelovati u projektiranju, odnosno gradnji objekta, ali potom moraju prepustiti zgradu stambenoj zadruzi koja će se dalje brinuti za otplatu kredita ili zajma, održavanje objekta, ali i odnosa među zadrugarima, odnosno članovima koji u zadrugu ulaze isključivo temeljem kapitala koji su spremni dati, ponajprije u novcu, a potom i u zemljištu ili građevinskom materijalu.

'Postoje dva nivoa pravila. Prva pravila odmah se definiraju s gradom oko prava na gradnju, kredita i ostalog. To su osnovna pravila kojima se garantira da će stambena zadruga cijeli svoj životni vijek ostati neprofitna, otvorena, da se ti stanovi i zgrada neće nikad prodati. Jedna od prednosti stambenih zadruga je u tome da će budući stanari sami definirati pravila kako će živjeti u takvoj zadruzi. To nisu susjedi koji se međusobno ne poznaju ili se vide na sastancima kućnog savjeta jer zadrugari više sudjeluju u tom radu. Poanta je u tome da će moći sami sebi definirati ta pravila, nitko ih neće tjerati da moraju ovako ili onako. Oni će definirati koliko će moći biti uključeni, a ta se pravila mogu promijeniti kroz 30 godina u tom smislu, ali temeljna pravila neće se mijenjati', objašnjava Tušek.

Kako to izgleda u praksi?

No kako to izgleda u praksi? Projekti u Križevcima i Puli predstavljaju zapravo dva različita modela. U Križevcima se, pojašnjava Tušek, radi o već postojećoj zgradi koju će gradske vlasti urediti, a potom prepustiti zadruzi na korištenje uz obavezu vraćanja troškova uređenja.

U Puli je još prethodna gradska vlast odlučila ustupiti zemljište za izgradnju zgrade koja će služiti isključivo za potrebe stambene zadruge. Otvorena arhitektura je zadužena za to da napravi analize isplativosti te da cijeli projekt predstavi građanima. Tušek kaže da je interes velik, ali i da se projekt brže razvija nego onaj u Križevcima.

'U jednom danu dobili smo 150 upita, a grupa stambene zadruge dobila je puno članova. Imali smo dva predstavljanja u Puli te su ljudi ostajali davati svoje kontakte. Zadovoljni smo time što je Pula grad u kojem će se sve testirati jer mislimo da bi tamo mogla biti optimalna zainteresiranost i profil građana koji će prepoznati ovo kao nešto u čemu žele sudjelovati. Problem sa stanovima u Puli zbog turizma i svega ostalog je velik. To nije mali grad kao Križevci, u kojem ni stambena kriza nije toliko izražena', naglašava Tušek.

Zadružno stanovanje je trajno pravo, kako stoji u prijedlogu Zakona o priuštivom stanovanju, i nije prenosivo na druge osobe, osim nasljeđivanjem ili odlukom skupštine zadruge. Iako su postojećim prijedlogom zakona definirane neke regule, zadrugari će u principu sami moći definirati međusobna pravila i odnose unutar zadruge.

'Kad kupujete POS-ov stan, onda ste na ljestvici i po primanjima ili broju djece imate neku prednost. Kod zadruge će se svi udružiti, a kad se otvori slobodno mjesto, sami zadrugari birat će novog stanara. To je upravljanje i ne znači da će svi stanari biti uključeni u svaku odluku. Najčešće se podijele: netko se brine o upravljanju zajedničkim prostorima, netko o novim članovima, netko o tome da se skupe sredstva svaki mjesec, tako da će dio stanara primati nove po novim prijavama, intervjuu i slično. To će se sve definirati s vremenom, kad se shvati što je lakše i što bolje funkcionira. Skupština stambene zadruge izglasat će primanje novih članova i to je to', objašnjava arhitekt Tušek.

A tko plaća režije?

Preostaju još dva važna pitanja. Naime, ako nema međusobnih vlasničkih ili rentijerskih odnosa, upis posjeda, odnosno vlasništva nad čitavom nekretninom ili njeno etažiranje u pravilu postaju skup i kompliciran proces. No Tušek naglašava da će svi stanovi, njihovi pripadajući dijelovi (spremišta, parkirna mjesta i slično) ili zajednički prostori u zgradi glasiti na ime stambene zadruge.

Drugo je pitanje kako će se plaćati računi za režijske troškove. 'Ideja je da u mjesečnoj naknadi koja se uplaćuje stambenoj zadruzi budu uključene režije, pa da se tako plati cifra koja će pokriti naknadu i režije za taj stan. Poanta je u tome da je stambena zadruga prema van jedini entitet, a sve drugo je raspodjela među zadrugarima. Naravno da će svaki stan i dalje imati svoje brojilo da se zna koliko tko troši, ali neće se tako dijeliti računi. Sve će se definirati s HEP-om, vodovodom i ostalima jer je ovo model stanovanja koji će se prvi put pojaviti u Hrvatskoj', objašnjava Tušek i dodaje da se baš zbog toga ne može reći koliko će zadružno stanovanje zaista biti jeftinije.

No osim povoljnijeg stanovanja bez vlasničkih obaveza – koje postaje još jeftinije nakon isplate kredita za izgradnju objekta, a ne treba podsjećati na to da s vremenom i inflacija znatno uveća cijene – stambene zadruge zamišljene su kao mjesto novog urbanog i društvenog života. Tijekom jednog od svojih posjeta sličnim zadrugama u inozemstvu, Tušek nam je opisao da se održavalo natjecanje u kuhanju te je uključivalo žitelje cijelog naselja, a ne samo stambene zadruge. Uz to, spomenutim zakonom bit će definirano da 80 posto površine zgrade čine stambeni prostori te preostalih 20 posto mogu biti i poslovni, ali i zajednički prostori.

'Ideja je da to ne bude još jedna stambena zgrada u Puli, nego da to bude početak nekog nukleusa i događanja. Savjetovat ćemo i dati primjere kako mislimo da to najbolje funkcionira, ali tek se trebaju napisati pravila koja će donijeti sami zadrugari u suradnji s pravnicima i arhitektima', zaključio je Tušek iz zadruge Otvorena arhitektura.