Odluka NATO-a, donesena pod pritiskom američkog predsjednika Donalda Trumpa, da članice ubuduće izdvajaju 3,5 posto BDP-a za obranu pokrenula je novi investicijski val. Posebice u ključnim europskim zemljama – Njemačkoj, Francuskoj, Italiji, Španjolskoj i Velikoj Britaniji – raste potreba za novim vojnim prostorima.

Masovno ulaganje u vojnu industriju i obranu Europe tako ima i neočekivane posljedice: potaknulo je snažan rast cijena nekretnina prikladnih za vojne potrebe te dosad nezanimljive lokacije sada investitorima postaju privlačne.

U Njemačkoj, koja postaje središte nove europske obrambene infrastrukture, povećana je potražnja za prostorima za skladišta, proizvodne pogone, remontne baze i logističke centre, a potražnja je daleko veća od ponude.

Prema procjenama analitičara, cijene nekretnina koje zadovoljavaju stroge sigurnosne uvjete za nove vojne pogone na tamošnjem tržištu porasle su za 15 do 30 posto.

'Već sada vidimo osjetan porast cijena parcela i objekata koji zadovoljavaju visoke sigurnosne standarde', kazao je Roberto Crapanzano iz konzultantske kuće JLL Work Dynamics za Handelsblatt. Takvi prostori moraju biti izvan velikih urbanih zona, ali ipak dobro povezani s prometnom infrastrukturom.

Njemačka u fokusu

Prema analizi tvrtke Savills, samo europske članice NATO-a trebat će u sljedećim godinama dodatnih 37 milijuna četvornih metara za logistiku, od čega šest milijuna u Njemačkoj – što je povećanje od 17 posto u odnosu na postojeće kapacitete.

U Njemačkoj je u trećem tromjesečju već zabilježen rast prometa na tržištu logističkih nekretnina za deset posto, pri čemu segment obrane i sigurnosti bilježi najbrži rast, a očekuje se da će se taj trend pojačati 2026. godine.

VIDEO Tko ima najviše tenkova? Srbija je ispred Hrvatske

Njemački obrambeni div Rheinmetall gradi najveći europski pogon za proizvodnju streljiva u Donjoj Saskoj, a i MBDA u Schrobenhausenu i Hensoldt u Ulmu šire svoje kapacitete. Prema riječima Christiana Kaha iz konzultantske kuće Colliers, fondovi i međunarodni investitori već traže načine da se uključe u financiranje specijaliziranih vojnih nekretnina – od skladišta do proizvodnih hala.

Potražnja obuhvaća širok spektar objekata: od skladišta za streljivo, rezervne dijelove i opremu do modernih pogona za proizvodnju dronova i projektila, a osobito su tražene parcele uz postojeće vojne zone Bundeswehra i NATO-a.

Ograničena ponuda

Iako kapital nije problem, pogodnih lokacija nema mnogo. Objekt mora ispuniti stroge sigurnosne kriterije – od ojačanih zidova i nadzornih sustava do sustava kontrole pristupa i temeljite provjere zaposlenika. Takvi projekti, upozorava Crapanzano, nose visoke troškove gradnje i održavanja.

Zbog nedostatka prostora u Njemačkoj, dio kompanija okreće se rješenjima u susjednim zemljama, takozvanim built-to-suit modelima, pa se objekti grade po točno određenim vojnim specifikacijama i kasnije iznajmljuju.

Njemačko ministarstvo obrane potvrdilo je da se godišnje planira rast ulaganja u vojne objekte od 10 do 20 posto, a u 2024. godini završeno je više od 450 projekata s ukupnom vrijednošću od 1,6 milijardi eura. No Bundeswehr bi u budućnosti mogao sve više ovisiti o privatnom kapitalu, posebno pri modernizaciji zračnih baza i vojarni.

Stručnjaci očekuju da će država radije birati model najma nego kupnju zemljišta, s obzirom na rast cijena i manjak raspoloživih parcela, a zanimljive su joj lokacije u blizini već postojećih vojnih kompleksa.

Stare baze nisu opcija

Međutim reaktivacija starih vojnih objekata, napuštenih nakon ukidanja obveznog vojnog roka 2011. godine u Njemačkoj, nije opcija. Od nekadašnjih 400 vojarni, oko 150 je pretvoreno u stambene, poslovne i administrativne prostore, a ostale su uglavnom u lošem stanju i ne zadovoljavaju suvremene vojne potrebe.

Zbog toga će Njemačka, ali i druge europske zemlje, u narednim godinama morati graditi gotovo sve ispočetka, što otvara golemo tržište investicija i stvara novi procvat u sektoru industrijskih i vojnih nekretnina.