Dok mnogi i dalje vjeruju da su ‘vlastita četiri zida’ temelj sigurne starosti, dio financijske scene tvrdi suprotno – da je kupnja nekretnine za osobno stanovanje često lošija odluka od najma uz paralelno ulaganje kapitala.

‘Najveća financijska pogreška srednje klase’

„Vlastiti dom najveća je financijska pogreška srednje klase“, poručuje američki financijski autor Robert Kiyosaki, poznat po knjizi ‘Bogati otac, siromašni otac’. Njegova je teza jasna: imovina bi trebala stvarati novčani tok, dok vlastita kuća ili stan generiraju troškove – bez prihoda.

Sličan stav zastupa i austrijski investitor Gerald Hörhan, koji je 2024. izjavio: „Vlastiti dom je ekonomski besmisao.“ Financijski autor Gerd Kommer ide korak dalje i kupnju smatra „mitom koji je prije generacija postao općeprihvaćeno mišljenje i u međuvremenu se pretvorio u dogmu koja se više ne propituje“.

Ključni argument kritičara odnosi se na oportunitetni trošak – novac uložen u kupnju nekretnine mogao bi dugoročno ostvariti veći prinos da je investiran, primjerice u široko diverzificirani portfelj dionica i obveznica, navodi njemački Tagesschau.

Tko je dugoročno bogatiji?

Primjeri izračuna idu u prilog toj tezi. Prema jednom modelu, kupac koji mjesečno za kredit i održavanje izdvaja 2.181 euro, u usporedbi s najmoprimcem koji plaća 1.000 eura najamnine i razliku od 1.181 euro ulaže, nakon 25 godina završava u nepovoljnijoj poziciji. Najmoprimac je u tom scenariju oko 200.000 eura bogatiji.

Kommer je u analizi razdoblja od 1970. do 2020. usporedio vlasnike i najmoprimce u istoj nekretnini. U većini scenarija, prednost je bila na strani najmoprimca – osobito kada su ulaganja dosljedno provođena kroz dulje razdoblje.

No profesor međunarodnih financija Holger Graf upozorava na pojednostavljivanje. „Olako reći ‘to je uvijek pogrešno’ ili ‘to je uvijek ispravno’, bez uzimanja u obzir životne stvarnosti pojedinca, nije tako jednostavno“, ističe. Dodaje i da je ključno pitanje koliko ljudi zaista disciplinirano ulaže desetljećima bez prekida.

‘Prisilna štednja’ kao prednost vlasništva

Vlasnici nekretnina imaju jednu važnu prednost – obveznu otplatu kredita. Rata se mora plaćati 20 ili 30 godina, bez obzira na okolnosti. Time se stvara efekt prisilne štednje, koji kod ulaganja u fondove ne postoji.

Studija Empirice za LBS pokazuje da su vlasnici u dobi od 50 do 59 godina, uključujući vrijednost nekretnine, imali prosječno oko 190.000 eura neto imovine – višestruko više od najmoprimaca iste dobi i prihoda. Kritičari, međutim, upozoravaju na takozvanu pristranost preživjelih – u statistici su vidljivi samo uspješni slučajevi kupnje.

Mladima sve teže do nekretnine

Poseban problem predstavlja dostupnost stanovanja. Analiza Kielsko instituta za svjetsko gospodarstvo pokazuje da su starije generacije trebale oko 1,7 godišnjih plaća za početni kapital, dok današnje generacije trebaju približno trostruki godišnji prihod. Uz stopu štednje od 20 posto, to znači oko 14 godina štednje, dvostruko više nego ranije.

Istodobno, cijene nekretnina snažno su porasle, a banke i dalje očekuju 20 do 30 posto vlastitog udjela.

Na kraju, stručnjaci ističu da odluka o kupnji nije isključivo financijska. „U konačnici, pitanje ‘vlastiti dom ili najam’ nije samo financijska odluka, nego i životna odluka“, kaže Graf. Pitanje je želi li osoba dugoročno ostati na jednom mjestu ili zadržati mobilnost.

Rasprava tako ostaje otvorena: vlastiti dom može biti temelj sigurnosti, ali i propuštena investicijska prilika – ovisno o okolnostima, disciplini i životnim prioritetima.