Dok medijalna cijena stanova u 2025. godini u Republici Hrvatskoj iznosi 2555 eura po četvornom metru, što je rast od 9,8 posto u odnosu na prethodnu godinu, medijalna najamnina dosegnula je 10,1 euro po četvornom metru, uz znatno višu stopu rasta od 15,5 posto. Istovremeno se broj kupoprodajnih transakcija smanjuje, a broj ugovora o najmu snažno raste. Sve to sugerira da je tržište doseglo točku u kojoj najam iz privremenog rješenja postaje dominantan oblik stanovanja te u kojoj se pitanje priuštivosti više ne može rješavati bez aktivnije uloge javnih politika.

Podaci na kojima se temelji ova analiza preuzeti su iz baze eNekretnine i odnose se isključivo na stanove, a obiteljske kuće nisu uključene. Razlog za to je metodološke prirode: podaci o korisnim površinama obiteljskih kuća u toj bazi znatno su nepouzdaniji nego za stanove, što onemogućuje smisleno usporedivu analizu cijena i najamnina po četvornom metru. Valja pritom imati na umu i to da se podaci za 2025. godinu odnose na prvih jedanaest mjeseci, a za 2024. raspolažemo podacima za svih dvanaest mjeseci. Unatoč tome, pad broja kupoprodajnih transakcija od 18 posto u 2025. godini, uz istovremeni tek jednoznamenkasti rast medijalne cijene stana, snažno upućuje na to da je kupoprodajno tržište pregrijano. Dio potražnje očito više ne može pratiti rast cijena pa se pritisak prelijeva na tržište najma.

Istovremeno snažan rast broja ugovora o najmu – 44,1 posto na razini čitave zemlje te čak 68,4 posto u Gradu Zagrebu – vjerojatno je posljedica i institucionalnih promjena. Uvođenje poreza na nekretnine, koje donosi povoljniji porezni tretman stanova u dugoročnom najmu, potaknulo je dio vlasnika stanova koji su do sada iznajmljivali 'na crno' da legaliziraju postojeće najmoprimce, što se sada jasno očituje u službenim podacima i jasno pokazuje da porezna politika itekako ima stvarnu moć promijeniti ponašanje sudionika na tržištu stanovanja.

Za najam osrednjeg stana u Zagrebu treba izdvojiti 760 eura, a u Splitu 730 eura

Analiza kretanja najamnina po hrvatskim gradovima nažalost dolazi s određenim ograničenjima. Županije i veliki gradovi zaduženi su za upisivanje podataka iz ugovora o najmu u bazu eNekretnine, no u praksi to ne čine ni svi veliki gradovi ni sve županije, zbog čega trenutačno raspolažemo pouzdanim i usporedivim podacima za tek dvadesetak gradova.

Drugim riječima, ako ne možete naći ime svog grada u tablici, krivac je ili uprava velikog grada (ako živite u gradu koji ima više od 35 tisuća stanovnika) ili uprava županije u kojoj živite. Unatoč tom ograničenju, dostupni podaci jasno pokazuju velike razlike u razini najamnina, ali i u njihovoj dinamici rasta. Najviše medijalne najamnine u 2025. godini bilježe Zagreb i Split s 12,7, odnosno 12,2 eura po četvornom metru, što za stan od 60 četvornih metara znači mjesečni najam koji košta oko 760 eura u Zagrebu i oko 730 eura u Splitu. U oba grada najamnine su u odnosu na 2024. godinu porasle dvoznamenkastim stopama; u Zagrebu za 12,7 posto, a u Splitu za 13,1 posto.

Slijede gradovi poput Rovinja, Rijeke i Poreča, u kojima se medijalne najamnine kreću između 10 i 11 eura po četvornom metru, no dinamika rasta među njima znatno se razlikuje: dok Rovinj bilježi blagi pad najamnina u odnosu na prethodnu godinu, Poreč ima iznimno snažan rast od čak 42,9 posto, što ga svrstava među gradove s najbržim rastom najma u zemlji.

Najam drastično raste i u 'jeftinijim' sredinama

Na suprotnoj strani spektra nalaze se gradovi u kontinentalnoj Hrvatskoj s nižim apsolutnim razinama najamnina, ali često vrlo visokim stopama rasta. U Osijeku medijalna najamnina iznosi 7,9 eura po četvornom metru, odnosno oko 470 eura mjesečno za stan od 60 četvornih metara, uz godišnji rast od 13,8 posto. Sličan obrazac vidljiv je i u Varaždinu, Karlovcu i Koprivnici, gdje se najamnine kreću između 7,5 i 8,5 eura po četvornom metru, ali uz dvoznamenkaste stope rasta.

Najizraženiji rast bilježe gradovi koji su donedavno imali izrazito niske najamnine, poput Kutine, Pazina i osobito Knina, u kojem je godišnji rast dosegnuo gotovo 70 posto. Takav obrazac jasno pokazuje da se pritisak na tržištu najma ne zadržava samo u najvećim i najskupljim gradovima, već se sve snažnije širi na manja urbana tržišta, a ona su još donedavno predstavljala posljednju liniju priuštivosti.

U cijelom Zagrebu snažan rast najamnina

Detaljniji pogled na Grad Zagreb dodatno potvrđuje da se tržište najma snažno raslojava i unutar samog grada. Zagreb, kad je tržište najma stanova u pitanju, kao da postaje Hrvatska u malom. Medijalna najamnina na razini grada iznosi već spomenutih 12,7 eura po četvornom metru, no iza tog prosjeka kriju se znatne razlike među katastarskim općinama.

Najviše najamnine bilježe središnje i šire gradske zone: u Centru Novom (dio katastarske općine Centar koji potpada pod novu katastarsku izmjeru) medijalna najamnina doseže 14,6 eura po četvornom metru, a u Centru i Blatu kreće se oko 14,2 eura, što za stan od 60 četvornih metara znači mjesečni najam od oko 850 do gotovo 880 eura. Visoke razine najamnina bilježe i Trešnjevka, Rudeš, Trnje i Jakuševec, gdje se cijene kreću između 13 i 14 eura po četvornom metru, odnosno između 780 i 840 eura mjesečno za stan srednje veličine.

Međutim još je indikativnija dinamika rasta.

Najamnine su u 2025. godini snažno rasle i u dijelovima grada koji se tradicionalno ne percipiraju kao skupi, poput Žitnjaka, gdje je zabilježen rast od čak 35,5 posto, te Dubrave s rastom od 31,6 posto. Visoke dvoznamenkaste stope rasta bilježe i Trešnjevka te Rudeš, a tek rijetke katastarske općine, poput Stenjevca i Vrapča, zabilježile su stagnaciju ili blagi pad najamnina. Ovakav obrazac jasno pokazuje da se pritisak na tržištu najma u Zagrebu više ne širi samo iz centra prema rubnim dijelovima grada, već zahvaća gotovo čitav gradski prostor, čime se ubrzano sužava krug kvartova u kojima je najam još uvijek relativno priuštiv.

Važno je pritom naglasiti da su ovi podaci za Zagreb osobito pouzdani jer zagrebačka gradska uprava sustavno i kontinuirano upisuje i evaluira podatke iz ugovora o najmu u bazu eNekretnine. Zahvaljujući takvom pristupu, u 2024. godini u Gradu Zagrebu evidentirano je 1808 ugovora o najmu dok ih je u prvih jedanaest mjeseci 2025. zabilježeno čak 3044, što stanovnicima Zagreba omogućuje razinu uvida u stanje na tržištu najma, a o njoj žitelji mnogih drugih gradova u Hrvatskoj mogu tek sanjati.

Najam zamjenjuje kupovinu nekretnina

Svi prikazani podaci upućuju na to da se tržište stanovanja u Hrvatskoj nalazi u fazi u kojoj se problemi više ne akumuliraju samo na kupoprodajnom tržištu, već se sve snažnije prelijevaju na tržište najma. Medijalna cijena stana u Republici Hrvatskoj u prvih jedanaest mjeseci 2025. godine iznosi 2555 eura po četvornom metru, što znači da za stan od 60 četvornih metara treba izdvojiti oko 153 tisuće eura.

Istovremeno medijalna najamnina iznosi 10,1 euro po četvornom metru, odnosno oko 600 eura mjesečno za stan iste veličine. Rast cijena stanova usporava, broj transakcija pada, a najamnine rastu brže nego ikada ranije i zahvaćaju sve širi krug gradova i kvartova. Najam, koji je dugo bio percipiran kao privremeno rješenje, postaje trajni oblik stanovanja za sve veći dio stanovništva, ali bez zaokruženog institucionalnog okvira koji bi takvu tranziciju učinio održivom.

S druge strane, podaci o broju ugovora o najmu stanova jasno pokazuju da izmjene porezne politike koje su stupile na snagu početkom ove godine mogu imati itekako konkretne učinke. Uvođenje poreza na nekretnine, koje nudi povoljniji porezni tretman stanova u dugoročnom najmu, očito je potaknulo legalizaciju dijela 'najma na crno' i povećalo transparentnost tržišta.

No same stope poreza na nekretnine te iznosi paušalnog poreza na dohodak od kratkoročnog najma nažalost su preniski da barem djelomično demotiviraju i obuzdaju potražnju za stanovima koji se ne koriste za stanovanje, a upravo ta potražnja generira snažan pritisak na rast cijena, što se potom prelijeva na rast najamnina. Najavljeni program subvencioniranog najma, kojim bi se aktivirali prazni stanovi i istovremeno omogućilo priuštivije stanovanje dijelu kućanstava, u tom kontekstu dolazi u trenutku u kojem podaci jasno pokazuju da je pomoć potrebna. Hoće li to biti dostatno, ostaje otvoreno pitanje, ali jedno je sigurno: bez aktivnije i složenije kombinacije javnih politika, priuštivost stanovanja u Hrvatskoj ostat će izvan dosega sve većeg broja građana.