Tektonske promjene na domaćem tržištu nekretnina, ali i u shvaćanju stanovanja ne više kao socijalne mjere, već ekonomske i razvojne nužnosti, potakle su ne samo hrvatske, već i europske političare na promjenu paradigme.

Rezultiralo je to Nacionalnim planom stambene politike, odnosno europskom strategijom priuštivog stanovanja, kojoj je cilj riješiti nekoliko problema, počevši od malog broja dostupnih nekretnina za stanovanje, preko njihove cijene, pa sve do birokracije, odnosno bržeg izdavanja dozvola.

Cijene nekretnina su poprilično rasle, rečeno je na RE:D konferenciji koja se održava u Zagrebu. Ekonomski analitičar Velimir Šonje ustvrdio je da su cijene kuća, stanova i zemljišta u Hrvatskoj među 25 posto najskupljih u EU-u. Dodao je da su cijene u posljednjih 10 godina narasle za 130 posto te da smo po njihovu rastu u tom razdoblju bili šesti, u zadnje tri godine četvrti, a u trećem kvartalu, gledajući na godišnjoj razini između 2024. i 2025., čak treći u Europi po skupoći nekretnina.

No, ocijenio je, takav rast rezultat je dobre makroekonomske slike. Po rastu BDP-a također smo u europskom vrhu, kreditni rejting A potvrđuje privlačnost ulagačima, a unatoč nešto povećanoj inflaciji te nižim kamatnim stopama, cijene nekretnina su, dodao je, rasle još više, što znači da su zaštitile vrijednost imovine.

Dodao je da se realni povrati na ulaganje u nekretnine u Hrvatskoj kreću od 5,5 posto u 10-godišnjem razdoblju do čak devet posto u protekloj godini. No istaknuo je da cijene ubuduće neće rasti po stopi od osam ili devet posto godišnje te da više ne treba očekivati tako visoke prinose. Također, ne vidi da će doći ni do značajnijeg pada prodaje.

Više od dvije plaće za kvadrat stana

Na temu pada prodaje nekretnina u prošloj godini od 13,2 posto, odnosno 17.800 jedinica, govorio je agent za nekretnine Boro Vujović. S obzirom na 2008. godinu, kad je zabilježen povijesni vrhunac, te 2016., kad je tržište doživjelo krah, trenutna situacija je takva da je tržište stabilno.

'Sve što se događa na tržištu stambenih nekretnina većinom je rezultat rješavanja stambenog pitanja. Malo je špekulacija. U stabilnoj smo situaciji i nema prostora za velike padove ili korekcije', dodao je.

Koliko su nekretnine u Hrvatskoj zaista priuštive, analizirao je usporedbom rasta plaća i cijena nekretnina u razdobljima od 2008. do 2025. te od 2020. do 2025. godine. U prvom razdoblju plaće su porasle za 100 posto dok su od 2020. do 2025. godine rasle 61 posto. Što se tiče cijena nekretnina, one su od 2008. do 2025. rasle za 70 posto, a od 2020. do 2025. godine za 89 posto. To je dovelo do pitanja priuštivosti.

'Gledali smo mjesečni iznos anuiteta za prosječnu cijenu kvadrata, pa smo utvrdili da je 2008. godine anuitet u plaći bio 125 posto. Kamata je tad bila 5,78 posto, anuitet 900 eura, a prosječna plaća 700 eura. Godine 2016. anuitet je bio 74 posto, 2020. godine 78 posto, a 2025. godine 83 posto prosječne plaće. Tako su s kreditom 2008. godine trebale 4,4 plaće za kvadrat stana, 2016. bilo je potrebno 2,6 plaća, a sad nam treba 2,9 plaća za kvadratni metar. Bez kredita je za kupnju kvadrata 2008. godine bilo potrebno 2,6 plaća, 2016. 1,7 plaća, a sad 2,2 plaće', izračunao je Vujović.

'Kvadrati su skupi, ali nisu toliko, ako gledamo u odnosu na ranije. Više su nam rasli kvadrati nego plaće od 2020., a od 2008. više je rasla plaća', ustvrdio je.

Demografski problem

No za dobar dio građana izdvajanje više od dvije plaće za četvorni metar stana nije priuštivo. Europarlamentarna zastupnica i bivša ministrica turizma Nikolina Brnjac istaknula je da mladi u Europi odlaze iz roditeljskog doma u prosjeku s 26 godina, a u Hrvatskoj, Italiji i drugim mediteranskim zemljama tek nakon 30. godine.

'Nije to zato što im mama dobro kuha ili zato što uživaju u svim blagodatima roditeljskog doma, već zato što si ne mogu priuštiti vlastitu nekretninu', upozorila je Brnjac, dodavši da u cijeloj Europskoj uniji nedostaje 10 milijuna stanova.

To je, upozorila je Brnjac, ne samo socijalni, već demografski i ekonomski problem. Naime u Izvješću o konkurentnosti EU-a, Mario Draghi je naveo da će svake godine do 2040. godine u Uniji nedostajati dva milijuna radnika. Osim toga, nakon 2050. godine 130 milijuna Europljana bit će starije od 65 godina.

Kao uzroke stambene krize, osim visokih cijena i nedostatka stanova, navela je rastuće troškove gradnje, nedostatak radne snage, ali i presporo izdavanje građevinskih dozvola, financijalizaciju, odnosno špekuliranje nekretninama te kratkoročni najam.

Stoga se u najnovijem izvješću Europskog parlamenta predlaže aktivacija neiskorištenih zemljišta, pojednostavljivanje procesa izdavanja građevinskih dozvola, što bi trebalo trajati 40 dana, aktiviranje financiranja putem javno-privatnog partnerstva, ali i usklađivanje zakona i procedura na nacionalnom, lokalnom i regionalnom nivou.

Fond za konkurentnost

Planira se i uvođenje novog fonda za konkurentnost, iz kojeg bi na raspolaganju svim zemljama članicama bilo na raspolaganju čak 400 milijardi eura. No svaka od njih trebala bi imati svoj plan stanovanja, a tu Hrvatska prednjači jer je još prošle godine usvojila Nacionalni plan stambene politike, skup 15 zakonskih i podzakonskih akata kojima se reguliraju mjere prepoznate i na europskoj razini.

'To je poticanje gradnje priuštivih stanova bespovratnim sredstvima, a u Osijeku se gradi 205 stanova po 2100 eura za kvadrat. Gradit će se i u Trogiru, Puli, Karlovcu, Kumrovcu... Sve jedinice lokalne i regionalne samouprave bit će obvezne napraviti planove priuštivosti kako bi se utvrdilo koliko će stanova biti potrebno u Hrvatskoj da bi se moglo nabaviti potrebna sredstva', ustvrdila je Brnjac.

Vujović je istaknuo da samo u zagrebačkom prstenu postoji 2,2 milijuna kvadrata praznog zemljišta u državnom i gradskom vlasništvu, na kojem bi se moglo izgraditi 33.000 stanova, zbog čega je potrebno uspostaviti model javno-privatnog partnerstva za priuštivu gradnju.

'Postoji potražnja za stambenim nekretninama. Plaće rastu, ljudi se ranije zapošljavaju nego prije i postaju kreditno sposobni ranije nego prije. Demografija dugoročno ima negativan učinak na tržište i bit će puno više nasljedstva nego kupnje. No postojat će strukturalni motivi potražnje koji će poticati kupnju nekretnina', zaključio je ekonomist Šonje.