Provjerili smo koliko se isplati ulaganje u nekretnine za kratkoročni najam na Jadranu nakon što je ova djelatnost istjerana iz zone porezne oaze.

Rast troškova nagriza zaradu

Prihvatljiv povrat na ulaganje u nekretnine namijenjene iznajmljivanju iznosi najmanje pet posto, što znači da bi se uloženi kapital trebao vratiti za najmanje 20 godina.

Za prosječan apartman od šezdesetak kvadrata s četiri kreveta potrebno je izdvojiti oko 180 tisuća eura. Prosječna cijena najma kreće se oko 120 eura po noćenju (od 70 eura u predsezoni do 150 eura u top sezoni).

U kalkulaciju treba uključiti sve prateće troškove, a oni uključuju poreze (paušalni porez na dohodak, porez na nekretnine), parafiskalna davanja (turistička članarina, boravišna pristojba, komunalna naknada, RTV pristojba), troškove poslovanja (agencijska provizija, režije, potrošni materijal, čišćenje) i troškove redovnog održavanja.

Kako je značajan dio troškova fiksan, apartmani s nižom popunjenošću jače su opterećeni troškovima. Stoga isplativost primarno ovisi o razini popunjenosti.

Naša računica pokazuje da uz popunjenost od 60 dana udio troškova u bruto prihodu iznosi čak 57 posto. Kod popunjenosti od 90 dana pada na 45 posto, a ako apartman uspijete rentati 120 dana, udio troškova spušta se na 38,5 posto.

Povrat od 5 posto teško dostižan

Kalkulacija pokazuje da je za većinu apartmana na Jadranu, uz trenutne uvjete poslovanja, traženi povrat od pet posto nedostižan.

Na razini popunjenosti od 60 dana neto prihod iznosi 3088 eura, a povrat na ulaganje mizernih 1,72 posto. Uz takvu zaradu, razdoblje povrata ulaganja iznosi 58 godina. Kod popunjenosti od 90 dana, uz neto prihod od 5920 eura, povrat se penje na 3,29 posto, a tek pri popunjenosti od 120 dana, s prihodom od 8751 euro, približavamo se optimalnom povratu.

Dakle, pod pretpostavkom da uložite 180.000 eura u stan za kratkoročni najam, za povrat od minimalnih pet posto na uloženi kapital potrebno je godišnje zaraditi čistih 9000 eura.

Za postizanje minimalne profitabilnosti, uz prosječnu cijenu najma od 120 eura dnevno, apartman bi trebao biti popunjen 124 dana. To je teško ostvarivo u većini turističkih mjesta na jadranskoj obali jer je popunjenost manja od 90 dana.

Kako povećati zaradu?

Ulaganje u apartmane može donijeti odgovarajući povrat ako se ozbiljno posvetite tom poslu.

Ključni elementi o kojima ovisi isplativost rentanja apartmana su lokacija, opremljenost objekta i kvaliteta marketinga.

Ulaganjem u opremu i dodatne sadržaje investicija može postati isplativija. Kvalitetno uređenje prostora i sadržaji poput parkinga, bazena te igrališta za djecu mogu podići cijenu najma za 30 do 50 posto. Ako pritom uložite u kvalitetno oglašavanje, sezona se može značajno produžiti.

U nekim slučajevima investicije u luksuzne vile ili butik apartmane na prestižnim lokacijama poput Dubrovnika, Hvara ili Rovinja, uz kvalitetan marketing, nose godišnji povrat od 20 od 30 posto. Međutim takvi projekti u pravilu zahtijevaju veća ulaganja.

Veća isplativost može se postići i smanjenjem troškova. Na taj način bolji povrat mogu prvenstveno postići iznajmljivači sa statusom domaćina (onikoji žive u mjestu u kojem pružaju usluge smještaja) jer imaju određene porezne olakšice, a dio troškova poslovanja mogu pokriti vlastitim radom.

Domaćini imaju i mogućnost kreiranja dodatnih prihoda prodajom svojih poljoprivrednih proizvoda i posredovanjem u prodaji turističkih sadržaja.