Program predviđa da će se putem Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) uspostaviti sustav stanova za najam po kontroliranim, nižim cijenama, s ciljem da se podstanarima ponudi sigurniji, dugoročniji i financijski podnošljiviji oblik stanovanja.

U tu svrhu u Program će se uključiti prazne stambene jedinice u državnom vlasništvu te će se raspisivati javni pozivi da bi u sustav bio uključen i što veći broj trenutno praznih stanova iz privatnog vlasništva, uz propisanu naknadu vlasnicima. Precizno su definirani kriteriji prijave i bodovanja: prednost bi trebale imati ranjive skupine, obitelji s djecom i građani s nižim primanjima, a priuštiva najamnina određivat će se u odnosu na tržišnu cijenu i dohodak kućanstva, tako da ne prelazi razinu koju se realno može plaćati bez prevelikog financijskog opterećenja. Program tako nastoji urediti segment tržišta najma koji je danas prepušten stihiji, osigurati veća prava i sigurnost i najmoprimcima i najmodavcima te pružiti alternativu kućanstvima koja se u tržišnim uvjetima sve teže natječu s kupcima i turističkim iznajmljivačima.

Prazni stanovi idu u najam?

Odakle naglasak na davanje u najam praznih stanova? U Hrvatskoj je, prema zadnjem Popisu stanovništva, bilo tek nešto manje od 600 tisuća praznih stambenih jedinica, što čini oko 29 posto ukupnog stambenog fonda. Prije dvadeset godina, 2001., bilo ih je svega 239 tisuća ili 14 posto fonda, što znači da se broj praznih stanova u dva desetljeća i više nego udvostručio. Takva pojava nije slučajna, već je ona posljedica specifičnih povijesnih, ekonomskih i poreznih okolnosti. Nakon desetljeća obilježenih inflacijama i urušavanjem povjerenja u financijske institucije, u kolektivnoj se svijesti ukorijenilo uvjerenje da je kupnja dodatnih stanova najsigurniji oblik štednje. Iako takvi stanovi ne donose tekući prihod, vlasnici računaju na ono što se već desetljećima pokazuje točnim: da će rast cijena nekretnina dugoročno donijeti znatnu kapitalnu dobit vlasnicima praznih stanova.

Tome pogoduje i porezni sustav: nepostojanje poreza na imovinu koji bi obeshrabrivao nekorištenje stanova te porez na kapitalnu dobit, ograničen isključivo na brze preprodaje stanova unutar dvije godine, praktički potiču vlasnike da stanove drže praznima. Uz to, neuređeno tržište dugoročnog najma i slaba pravna zaštita najmodavaca dodatno odvraćaju vlasnike od toga da stanove stave u najam. Posljedica je trajna potražnja za nekretninama koje se neće koristiti, što podiže kupoprodajne cijene svim stanovima na tržištu, ali i iznose najamnina. Kolateralna žrtva takve prakse su podstanari i kupci prvih stanova jer se u ovakvim uvjetima suočavaju sa sve nepriuštivijim stanovanjem i sve manjom šansom da ikada dođu do vlastite nekretnine.

Poticanje ponude, a ne potražnje

U kontekstu ovakvih okolnosti, Program priuštivog najma donosi važan zaokret u hrvatskoj stambenoj politici. On se, za razliku od dosadašnjih mjera, usmjerava na povećanje ponude stanova umjesto na poticanje potražnje za stanovima. Naime do sada su ključne intervencije, bilo kroz Nacionalni plan stambene politike ili porezne reforme, uglavnom stimulirale kupnju stanova, poput ukidanja poreza na promet nekretnina ili povrata polovice PDV-a pri kupnji prve nekretnine. Iako su takvi potezi u trenutku olakšavali kupcima, dugoročno su radili protiv njih: svako poticanje potražnje povećava broj onih koji žele kupiti stan, a kada potražnja raste brže od ponude, cijene nužno idu gore, a priuštivost dolje.

Mjera povrata polovice PDV-a bila je pritom posebno potencijalno problematična jer je, potaknuvši potražnju za novogradnjom, mogla dodatno podići cijene stanova i tako efektivno povećati upravo ono što pokušava smanjiti: priuštivost stanovanja. Upravo zato za ovaj program vrijedi naglasiti: on prvi put pokušava djelovati s druge strane tržišta. Povećanje ponude stanova, bilo kroz aktivaciju praznih jedinica ili kroz izgradnju novih, jedini je način da se dugoročno spuste cijene i poboljša priuštivost.

Valja se pritom obračunati i s mitom koji se često čuje: da će sama izgradnja novih stanova riješiti problem nepriuštivosti. Podaci raspoloživih za zadnjih desetak godina sugeriraju da to naprosto nije istina. Između dva posljednja popisa stanovništva u Hrvatskoj je izgrađeno oko 100 tisuća novih stanova, a istovremeno se broj praznih ili za turističke i poslovne svrhe prenamijenjenih stanova povećao za čak 219 tisuća. Nova gradnja, dakle, nije uspjela zadovoljiti ni polovinu rasta potražnje za stanovima koji se uopće ne koriste za stanovanje, a kamoli pomoći građanima koji stvarno trebaju dom. U takvoj utrci za kupnjom stana prednost imaju gotovinski kupci dok oni koji ovise o kreditima i koje nepriuštivost stanovanja najviše pogađa kreću u utrku za stanom s nenadoknadivim hendikepom. Rezultat: svaka nova stambena zgrada prije hrani investicijsku potražnju nego što adresira potražnju kućanstava koja žele riješiti svoje stambeno pitanje. I baš zato mjere stambene politike moraju ići dublje, odnosno prema destimulaciji investicijske potražnje za stambenim jedinicama te prema aktivaciji postojećih praznih i turističkih stanova za dugoročno stanovanje.

Pritisak na tržište najma stambenih jedinica također raste

Koliko je pritisak na tržištu najma narastao uslijed stambene krize, najbolje pokazuju brojke o podstanarstvu. Na razini Hrvatske broj kućanstava u najmu u dvadeset se godina povećao za 50 posto, s 42 tisuće u 2001. na više od 63 tisuće u 2021. U Zagrebu se gotovo udvostručio, skočivši s 11,7 na 23,2 tisuće, u Rijeci je porastao za 75 posto, u Osijeku za više od 50 posto. Jedini izuzetak je Split, gdje je rast bio tek 19 posto. Poruka je jasna: vlasništvo stana je ostalo nedostižan san, a sve je više građana prisiljeno na najam.

Ali i samo podstanarstvo postaje luksuz. U posljednje tri godine najamnine su tako eksplodirale. Medijalna najamnina za stan od 60 kvadrata 2021. iznosila je 416 eura, a 2024. već 522 eura, što je skok od 25 posto. U Zagrebu se plaća 677 eura, u Splitu 647, a u Puli vrtoglavih 849 eura. Priobalje prednjači: u Zadarskoj i Splitsko-dalmatinskoj županiji najamnine su u samo tri godine porasle za nevjerojatnih 171, odnosno 154 posto. Da, cijene stanova rasle su još i brže, ali to podstanarima ne znači baš ništa jer je najam postao toliko skup da više ne nudi nikakvo utočište obiteljima koje ne mogu kupiti stan.

U takvim okolnostima Program priuštivog najma treba shvatiti ozbiljno. On nudi veću pravnu sigurnost i transparentnije uvjete najma, i najmoprimcima i najmodavcima, te smanjuje prostor za zloupotrebe koje su obilježavale ovo tržište. No, unatoč većoj pravnoj sigurnosti i financijskim poticajima, pitanje je i dalje koliko će se vlasnika stanova doista odvažiti uključiti u sustav. Jer pravi problem je porezna politika koja, usprkos nedavnim izmjenama, i dalje pogoduje onima koji stanove drže praznima ili ih kratkoročno iznajmljuju turistima.

I upravo tu dolazimo do ključnog ograničenja. Program priuštivog najma hvalevrijedan je iskorak, ali nije rješenje. Dok god broj praznih stanova mjerimo u stotinama tisuća, a porezi ostaju simbolični, priuštivost stanovanja neće se bitno pomaknuti. Porez na imovinu i viši paušal na prihod od turističkog najma možda zvuče kao korak naprijed, ali u praksi oni su tek sitne korekcije, premale da bi promijenile logiku tržišta na kojem su stanovi investicijski proizvod, a ne mjesto za život. Program doduše pokazuje da država napokon razmišlja u pravom smjeru, ali ako se želi doista uhvatiti u koštac sa stambenom krizom, trebat će skupiti hrabrosti i povući puno odvažnije porezne poteze. U protivnom, Program priuštivog najma ostat će na razini dobrodošle, ali nedostatne zakrpe na prokišnjavajućem krovu hrvatske stambene politike.