Vodeći hrvatski i međunarodni investitori u petak su u Zagrebu održali svoj prvi radni sastanak u sklopu Udruge investitora u hrvatski turizam čije je osnivanje pokrenuto i koja predstavlja institucionalni odgovor na najavljene kontroverzne izmjene Zakona o prostornom uređenju.

Riječ je o više od trideset investitora koji godinama oblikuju hrvatsku turističku ponudu – od velikih hotelskih cjelina i luksuznih resorta do projekata koji mijenjaju strukturu destinacija, podižu standarde rada i stvaraju iskorake u sektorima koji se teško razvijaju bez sigurnog i predvidljivog zakonodavnog okvira.

Udrugu čine najznačajniji domaći i međunarodni ulagači u hotelijerstvo, resorte, golf terene i marine. Konkretno riječ je o projektima Medine Resort u Rogoznici, Katarina Monumenti u Puli, Kalebova luka resort u Rogoznici, Šipkova bay na Šolti, Uvala Smrka na Braču, Terra Istriana Iz Umaga, Loreta Beach Resort iz Primoštena, Marina Resort iz Cavtata, Cesarica na Karlobagu, Uvala Livka na Šolti, Zelena Punta na Ugljanu, Dubrovačke Tri Sestrice, polutok Rakotina na Šolti, Pologrina u općini Dubrovačko primorje, Hotel i rezidencija Luxor u Planikovcu, TZ Stari Trogir, projekt Orišac u Splitu te aktivni projekti tvrtke Dalmatie grupe i Triumphus hoteli.

Ovakva struktura članstva potvrđuje da udruga okuplja širok i snažan investitorski bazen s projektima koji generiraju značajnu ekonomsku, razvojnu i zapošljavačku vrijednost za Hrvatsku, a projekti se procjenjuju na 4.8 milijardi eura kumulativne vrijednosti.

Oslabljeno etažiranje

Podsjetimo, resorno ministarstvo Branka Bačića u prvom je tekstu prijedloga zakona išlo za time da potpuno ukine mogućnost etažiranja u turističkim zonama, da bi taj omjer s ciljem “gašenja požara” ubrzo bio pomaknut na 30:70 pri čemu manji dio otpada na dijelove koji se mogu etažirati. Investitori smatraju da je i dalje riječ o neodrživom modelu. Ističu da bi usvajanje zakona u ovakvom obliku Hrvatsku učinilo jednom od najnepovoljnijih zemalja za ulaganja u luksuzni turizam, osobito u usporedbi s drugim mediteranskim destinacijama gdje je etažiranje turističkih kompleksa dopušteno i legislativno se potiče. Dodatni problem vide u pravnoj koliziji, jer se etažiranje primarno uređuje Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima dok bi ograničenja unutar Zakona o prostornom uređenju otvorila bi prostor pravnoj nesigurnosti. Investitori upozoravaju da bi takva regulacija mogla dovesti do odustajanja od vrijednih projekata, usporavanja razvoja luksuznog turizma i gubitka više tisuća radnih mjesta.

Investitori su istaknuli da podržavaju napor Vlade Republike Hrvatske da uredi ovaj segment te pozdravljaju brigu o urbanističkom planiranju, no upozoravaju da tekst zakona mora biti postavljen u ispravan i pravedan kontekst, naglašavajući da nijedno rješenje ne bi smjelo pogodovati partikularnim interesima, što sada prema njihovu mišljenju nije slučaj.

U industriji se pritom sve češće postavlja pitanje odakle uopće potječe intencija za ovako restriktivan model, budući da se pojedini dijelovi prijedloga tumače kao potencijalno selektivni i nedovoljno obrazloženi. Premda udruga ne želi špekulirati, nejasnoća u motivaciji i smjeru ovih rješenja dodatno produbljuje zabrinutost sektora.

“Naš zajednički interes nije usmjeren protiv države niti očuvanja prostora; naš jedini cilj je ukazati donositeljima odluka da hrvatskom turizmu prijeti kolaps. Tim više što ovakav model zakona nije viđen ni u jednoj državi na Mediteranu niti ima uporište u EU regulativi. Ne možemo kao tržište ostati konkurentni u uvjetima u kojima Španjolska, Italija, Francuska, Portugal, Grčka, Malta, Cipar, pa i Turska uopće nemaju ovakav anti-poduzetnički zakon. Druga negativnost s kojom bi se Hrvatska mogla suočiti jest gašenje investicija od 4,8 milijardi eura preko noći, a što bi sa sobom jamačno povuklo gubitak radnih mjesta i prinosa domaćem gospodarstvu”, zaključak je prvog radnog sastanka udruge.

Šteta i za državni proračun

Naglašeno je kako štetu ne bi samo pretrpjeli investitori već i državni proračun. Procjena je da bi proračun na ime poreza, komunalnih doprinosa godišnje mogao gubiti 300 milijuna eura.

U posljednjim tjednima sve je jasnije da se oko predloženih izmjena stvara atmosfera koja ozbiljno zabrinjava ključne investitore u hrvatskom turizmu. To je nedavno u stručnom komentaru najpreciznije artikulirao Otmar Michaeler vlasnik multinacionalnog lanca Falkensteiner koji posluje i u Hrvatskoj, upozorivši da normativni okvir koji ograničava kombinaciju hotelskih kapaciteta i rezidencijalnih jedinica dovodi u pitanje samu logiku razvoja turističkih resorta. Kako je naveo, mješoviti model s profesionalno vođenim hotelima u kombinaciji s rezidencijalnim jedinicama pod jedinstvenim operativnim upravljanjem standard su u svim naprednim destinacijama na zapadu i jugu Eruope, ali i nužan preduvjet financijske održivosti projekata. Ako se taj model rigidno ograniči, kapital će se, smatra, preusmjeriti prema tržištima koja takvih prepreka nemaju.

Istodobno, prijedlozi koje udruga investitora predlaže nisu ad hoc zahtjevi, nego pokušaj usklađivanja hrvatskog zakonodavstva s praksom koja već vrijedi u državama s kojima se izravno natječemo. Temelj tog usklađenja jest model omjera 50:50, u kojem se rezidencijalne jedinice određuju prema bruto površini, a ne prema broju kreveta. Dodatno se predlaže omogućavanje etažiranja u objektima visoke kategorije odnosno 4 i 5 zvjezdica – čime se štiti kvaliteta ponude, ali i omogućuje razvoj u destinacijama koje zbog troškova, radne snage i kratke sezone ne mogu nositi isključivo projekte najviše kategorije.

Ne manje važno, investitori prihvaćaju uvjet centraliziranog upravljačkog sustava putem licenciranog operatera, koji sprečava divlju apartmanizaciju, podiže standard usluge i osigurava da se rezidencijalne jedinice ne izdvajaju iz sustava profesionalnog upravljanja. Nadalje, prijedlozi obuhvaćaju racionalnije uređenje golf zona, preciznije definira obalni pojas te mogućnostkorištenja suvremenih decentraliziranih sustava odvodnje u ranim fazama projekata, gdje klasična infrastruktura nije izvediva.

Petogodišnji rok prilagodbe

Najvažniji element odnosi se na završne i prijelazne odredbe prijedloga zakona. Investitori naglašavaju da se svi projekti koji su već u razvoju s izdanim dozvolama, usvojenim UPU-ima, započetim radovima na infrastrukturi – moraju dovršiti prema propisima koji su vrijedili u trenutku kada su započeti. Udruga pritom traži i petogodišnji rok prilagodbe, identičan onome koji je ovim zakonom već predviđen za kampove. Bilo kakvo drukčije postupanje otvorilo bi pitanje neravnopravnosti investitora u hotelijerstvu ali i selektivnosti. .

Pravila koja onemogućuju etažiranje turističkih resorta ne postoje u državama s kojima se Hrvatska izravno natječe za kapital, stručnu radnu snagu i sve zahtjevnijeg gosta. Upravo zato problem nije samo pravni – on postaje razvojni. Narušava se predvidivost investicijskog ciklusa, usporava realizacija projekata, a investitori koji žele dugoročno poslovati u Hrvatskoj dovode se u položaj neizvjesnosti kakvu u drugim zemljama ne poznaju. Šteta se pritom ne mjeri samo kapitalom, nego i propuštenom vrijednošću koju ti projekti generiraju za destinacije, zajednice i tržište rada.

Pri tome investitori ne mogu prihvatiti tezu da se ovakvim modelima “štiti prostor od apartmanizacije”, jer je riječ o pogrešnoj i pojednostavljenoj usporedbi. Nije isto kategorizirana jedinica u sklopu resorta visoke kategorije pod profesionalnim upravljanjem, infrastrukturno uređena i integrirana u sustav usluge i nekretnina nastala bez ikakvog plana, nadzora ili standarda. Miješati ta dva svijeta znači brkati uređeni, europski model s pojavama koje s visokim turizmom nemaju veze.

Stoga udruga upućuje apel ministru Branku Bačiću i resornom ministarstvu da se u završnoj fazi izrade zakona uvaži cjelina ovih argumenata i prijedloga. Investitori podcrtavaju da predložena rješenja ne idu protiv ciljeva države, nego ih osnažuju  od očuvanja prostora do kvalitetnijeg upravljanja turističkim zonama. Svi prijedlozi imaju jedan cilj: spriječiti zastoj razvojnih projekata, očuvati tisuće radnih mjesta i zadržati Hrvatsku među najpoželjnijim investicijskim destinacijama Mediterana.