Priuštivo stanovanje jedno je od ključnih pitanja koje je posljednjih mjeseci zauzelo dobar dio pažnje javnosti. Mnoštvo novih i promijenjenih zakona čini osnovu nacionalnog plana stambene politike čije su se mjere već počele primjenjivati.

U javnosti se najčešće priča o visokim cijenama nekretnina, ali i činjenici da ih na tržištu nedostaje, iako Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine barata brojkom od 600.000 praznih stanova u cijeloj zemlji, temeljeći to na podacima o potrošnji električne energije.

No, to su problemi s kojima se ne susreće samo Hrvatska. Diljem Europe, od otočnih zemalja poput Irske, pa preko Njemačke i Mađarske, kućanstva s niskim dohocima, mladi koji žive s roditeljima te studenti i radnici iz drugih zemalja, imaju problem kako priuštiti život u svoja četiri zida, bilo da se radi o kupnji nekretnine ili najmu.

Iako su Hrvatska, pa i Europska komisija donijele planove o poticanju priuštivosti stanovanja, pitanje je postoji li još načina da to postane pojava koja će zaintrigirati i druge. Naime, u nas je lani zabilježen pad prodaje nekretnina za 13,2 posto.

Razotkrivanje uzroka stambene krize

Prije svega, treba pričati o uzrocima. Pojednostavljeno se oni odnose na nesrazmjer između premale ponude u odnosu na rastuću potražnju koji podiže cijene. No, Dubravko Mihaljek, međunarodni makroekonomist, dugogodišnji suradnik BIS-a (Banke za međunarodna poravnanja, op.a.) i MMF-a te vanjski suradnik HNB-a je na 32. Dubrovačkoj ekonomskoj konferenciji pojasnio što se krije iza toga.

'U EU-u su nominalne cijene stambenih nekretnina između 2015. i 2024. godine porasle za oko 55 posto. Istovremeno, bruto raspoloživi dohodak je porastao 45 posto, financijska imovina kućanstava za 50 posto te neto financijska vrijednost kućanstava za 60 posto. Dakle, velik dio rasta cijena kuća može se objasniti temeljnim čimbenicima na strani potražnje. Ako pogledamo dalje, troškovi gradnje su porasli 48 posto', upozorio je Mihaljek.

Razloga svakako ima još. Prije svega, statistike pokazuju da je pad kamatnih stopa tijekom pandemije nagnao kućanstva s likvidnom imovinom da ulažu u kupnju nekretnina. Pritom je broj transakcija odrađenih putem kredita diljem Europe, osim u pojedinim zemljama bio između 30 i 40 posto.

Kako se postavlja pitanje tko sve, osim politike, može pomoći u proširenju sposobnosti građana da žive u vlastitoj ili unajmljenoj nekretnini, čini se kako bi upravo financijska industrija mogla biti jedno od rješenja.

'Došlo je do porasta potražnje za nekretninama zbog rasta dohotka, zbog rasta imovine stanovništva, zbog demografskih promjena, urbanizacije te manjeg broja većih obitelji, i to povećava sa te demografske strane potražnju za stanovima. S druge strane, imali smo u zadnjih dvadesetak godina dosta većih financijskih poremećaja koji su onda dodatno mnoge ljude potaknuli da razmisle hoće li investirati u financijsku imovinu, u nekretnine. I onda imate još neke dublje kulturno-sociološke elemente, taj osjećaj potrebe vlasništva, krova nad glavom', pojasnio je Mihaljek.

MMF zabrinut zbog nepriuštivosti stanovanja

Ta su pitanja potaknula i MMF da se zapita što se događa. Jeroen Clicq je na posebnom panelu posvećenom upravo toj temi istaknuo da pristupačnost stanovanja utječe na makroekonomske dinamike, odnosno kretanja potrošnje, štednje, kreditnih zaduženja i inflacije.

No, ona utječe i na ekonomsku učinkovitost te financijsku stabilnost tržišta. 'Kada se suočavamo s visokim troškovima stanovanja koji zapravo sprječavaju ljude da se presele u produktivne regije, ne suočavamo se samo sa socijalnim pitanjem, već i s pitanjem pogrešne alokacije rada', rekao je Clicq.

On smatra da je monetarna politika značajna u određivanju ekonomskih smjernica, ali da sama ne može riješiti izazove priuštivost stanovanja. Ipak, priznaje da središnje banke više ne mogu ignorirati pitanje stanovanja jer je ono postalo dio mehanizama monetarne politike.

'Mislim da postoje tri uloge. Prvo i najvažnije, očuvanje financijske stabilnosti, odnosno osiguravanje da ciklusi stanovanja ne prerastu u sistemski rizik. Drugo je očuvanje učinkovite transmisije, jer središnje banke trebaju razumjeti kako tržišta nekretnina oblikuju dinamiku inflacije i kako to zapravo utječe na monetarnu politiku kućanstava.

I treće, središnje banke trebaju prepoznati da korijenski uzroci pristupačnosti stanovanja leže uglavnom u strukturnim i fiskalnim domenama te da ih mogu samo dopuniti, ali zasigurno ne i zamijeniti', rekao je Clicq.

Hrvatska već primjenjuje prijedloge

Da bi se riješio problem priuštivog stanovanja potrebno je, smatra član MMF-a, potrebno je povećati izgradnju novih, ali i iskorištenost postojećih stambenih nekretnina, što se u Hrvatskoj pokušava kroz izradu lokalnih planova stambene politike u kojima gradovi i općine sami trebaju odrediti zone priuštive gradnje i obuhvat stanovništva u područjima gdje nekretnina nedostaje, ali i kroz program priuštivog najma u kojem je dosad 385 nekretnina predano državi na upravljanje, uz sufinanciranje stanodavaca, a potom i ponuđeno budućim najmoprimcima.

Drugi dio rješenja su makroprudencijalne politike. HNB je još lani postrožio uvjete za kreditiranje, pri čemu krediti ne smiju opterećivati više od 45 posto prihoda kućanstva, a 10 posto iznosa traženog iznosa kredita građani trebaju pokriti u gotovini. U iznimnim slučajevima, banke mogu odobriti i veće kreditno opterećenje, ako se radi o kupnji prve nekretnine.

Clicq je predložio i fiskalne te strukturne mjere koje trebaju biti usmjerene na socijalno stanovanje i podršku ranjivim kućanstvima te načine za smanjenje spekulativnih ulaganja i oporezivanje nekretnina.

Što ekonomija pruža sljedećim generacijama?

Guverner središnje banke Grčke, Yannis Stournaras ističe kako se njegova zemlja suočava sa sličnim problemima. Uz navedene mjere, smatra da bi 'produbljivanjem europskih kapitalnih tržišta i proširivanjem alternativnih mogućnosti ulaganja, Europa mogla postupno smanjiti strukturnu sklonost nekretninama kao skladištu bogatstva, čime bi se ublažili trajni pritisci potražnje na tržištima stanovanja'.

'Pitanje stanovanja nije samo o cijenama, tržištima ili instrumentima politike. Radi se o tome pružaju li naše ekonomije vjerodostojan put naprijed za sljedeću generaciju. Ako pristup pristupačnom stanovanju postane sve nesigurniji, posljedice sežu daleko izvan tržišta stanovanja. One utječu na produktivnost, društvenu koheziju i izglede gospodarskog rasta.

Iz tog razloga, uloga donositelja politika, što uključuje središnje banke, nije da sami riješe problem stanovanja, već da osiguraju da njihove politike nenamjerno ne pojačavaju ove neravnoteže i, gdje god je moguće, doprinose uravnoteženijoj raspodjeli resursa', ustvrdio je Stournaras.

Naravno, uvijek je pitanje na koji način će bilo kakve mjere koje bi potaknule priuštivost stanovanja utjecati na druge faktore kojih se tiču monetarne i fiskalne politike. No, postoje primjeri i gdje su centralne banke direktno utjecale na priuštivo stanovanje.

U Mađarskoj su vlada i središnja banka poduzeli mnoge mjere za ugrožene skupine, upozorio je Radovan Jelasity, šef uprave tamošnje podružnice Erste banke i bivši guverner Centralne banke Srbije, dodajući da su upravo zahvaljujućim tim mjerama cijene nekretnina u posljednjih 15 godina eksplodirale.

No, na kraju su mjere pomogle mladima, ali i onima koji su neodlučni oko podizanja kredita zbog kamatnih stopa. Naime, centralna banka Mađarske je povećala omjer duga i prihoda za fiksnu kamatnu stopu u usporedbi s varijabilnom.

'Središnja banka je, kako bi razvila tržište hipotekarnih obveznica, odlučila kupiti do pedeset posto hipotekarnih obveznica koje su izdavale komercijalne banke po cijenama koje su bile otprilike četrdeset do pedeset baznih bodova ispod tržišne razine', naveo je Jelasity dodavši da je to učinilo privatne kredite zanimljivima te da je sličan efekt polučio program zelenih hipotekarnih obveznica za niskoenergetske nekretnine.

Mirovinski fondovi kao spas za mlade

Na kraju su mađarske vlasti na godinu dana dopustile ljudima koji uplaćuju mirovinsku štednju u treći stup da iskoriste svoje depozite iz dobrovoljnih mirovinskih fondova za kupnju nekretnina.

'Naravno, svi upravitelji fondova bili su vrlo nezadovoljni time. Na kraju je vrlo mali broj ljudi to iskoristio. No, ono što je također bilo vrlo zanimljivo jest da sada poručuju vladi da je to možda dobar način jer postoje porezne olakšice za ulaganje u treći stup. Kad osoba na taj način kupi stan, vjerojatno neće morati plaćati prihod od najma kad ode u mirovinu', rekao je Jelasity.

Izmjenama zakona otprije nekoliko godina i mirovinski fondovi u Hrvatskoj mogu ulagati u nekretnine. Doduše, zasad to čine samo s hotelima. Kako banke svojim kamatnim stopama, odnosno cijenom kredita utječu na stambenu politiku svugdje u svijetu, pravo je pitanje bi li ovakav model pomogao u povećanju priuštivosti stanovanja.

'Tu postoje mnoga rješenja. Osnovno pitanje je pitanje depozita za hipotekarni kredit. Pogotovo mladi ljudi, ako nemaju pomoć od roditelja, teško dolaze do tog depozita. Što bi se dalo u zalog za taj početni kredit? Tu ima mnogih rješenja, od mirovinske štednje, od osiguranja i slično. Mislim da se nije spominjalo da se sami mirovinski fondovi i osiguravajuća društva angažiraju u izgradnji stanova za iznajmljivanje. U zemljama u njemačkom govornom području najveći vlasnici stanova za iznajmljivanje su osiguravajuće firme i razni mirovinski fondovi. To je stabilan izvor prihoda za njih. Oni imaju dovoljno sredstava da održavaju te stanove, da ih obnavljaju, a opet ljudi imaju koristi od toga jer postoji jedna stabilna ponuda stanova za iznajmljivanje', naveo je Mihaljek dodajući da bi se i javni sektor trebao aktivnije uključiti u stanogradnju.