Nacionalni plan stambene politike Republike Hrvatske do 2030. godine predviđa, između ostalog, pokretanje programa priuštivog najma stanova. Ključni detalji ovog programa trebali bi biti predstavljeni javnosti u sljedećih nekoliko mjeseci, no iz Nacionalnog plana može se pročitati da program ima kao cilj aktivaciju barem jednog dijela stanova koji su trenutno prazni da bi se smanjile najamnine i povećala priuštivost stanovanja u zemlji.

O brzom rastu cijena najamnina u Hrvatskoj već je dosta bilo rečeno u prethodnoj kolumni. Podaci o ostvarenim prosječnim najamninama i stopama njihova rasta za županije i velike gradove doista sugeriraju da je potreban program priuštivog najma, no kao definitivni dokaz o stupnju priuštivosti (odnosno nepriuštivosti) dugoročnog najma stanova ipak bi trebalo koristiti podatke o priuštivosti samih najamnina.

Ozbiljna analiza priuštivosti zahtijeva s jedne strane iznose prosječnih najamnina, a s druge strane ona zahtijeva detaljniju statistiku ostvarenih bruto i neto plaća po decilima (raspodjela zaposlenih u deset skupina prema visini plaće), što nam omogućuje da odredimo distribuciju plaće po dohodovnim skupinama. Budući da su takvi podaci javno raspoloživi samo za Grad Zagreb, analizu usmjeravamo na hrvatski glavni grad, a sve s ciljem da odredimo je li i u kojoj mjeri dugoročni najam stana priuštiv zaposlenim samcima te zaposlenim parovima.

PROČITAJTE JOŠ Isplati li se kupiti apartman na moru i onda ga iznajmljivati?

Po visini najamnina prednjače centar grada i Blato

Krenimo prvo s cijenama najma stanova u Gradu Zagrebu i njegovim katastarskim općinama. Podaci za 2024. godinu otkrivaju značajne razlike u medijalnim najamninama za stanove od 60 kvadratnih metara diljem katastarskih općina Zagreba, s medijalnom najamninom za cijeli grad koja iznosi 677 eura.

Najviše najamnine bilježe se u katastarskoj općini Centar novi (gotovo 800 eura), a odmah iza njega su Blato sa 752 eura te Centar i Trešnjevka nova sa 750 eura. Ove brojke jasno ukazuju na visoku potražnju i vrijednost centralne lokacije i dobre povezanosti, a u slučaju Blata i dodatnih sadržaja poput trgovačkog centra.

S druge strane spektra, katastarske općine u istočnom dijelu grada, poput Sesveta (566 eura), Sesveta novih (582 eura), Dubrave (547 eura) i Sesvetskog Kraljevca (539 eura), bilježe znatno niže medijalne najamnine.

Maksimir i Trešnjevka, popularne i dobro pozicionirane četvrti, imaju istu medijalnu najamninu od 688 eura, što je tek nešto više od gradskog prosjeka. Slično tome, Črnomerec sa 685 eura i Trnje sa 679 eura prate trend umjerenijih cijena. Ove razlike odražavaju kompleksnost zagrebačkog tržišta najma, na kojem na cijenu utječu faktori poput udaljenosti od centra, dostupnosti javnog prijevoza, kvalitete infrastrukture, starosti i tipa nekretnina te opće atraktivnosti lokacije.

Jeftinije gradske četvrti imaju najbolju demografsku sliku

Analizirajući kretanje medijalnih najamnina u Zagrebu od 2021. do 2024. godine, slika je prilično jasna: stanovanje postaje sve skuplje, s prosječnim porastom od 42 posto u analiziranom razdoblju. No najupečatljivije rast najamnina bilježe katastarske općine koje su donedavno smatrane pristupačnijima.

Predvodi Odra s čak 85 posto rasta, Sesvete novo sa 72 posto, Sesvetski Kraljevec sa 66 posto i Sesvete sa 61 posto. Ove brojke jasno pokazuju da se potražnja za stanovima u dugoročnom najmu prelijeva iz prenapučenog i preskupog centra grada prema periferiji. S druge strane, etablirane i skuplje četvrti, poput Centra novog, Črnomerca i Trnja, bilježe umjereniji rast od oko 30 posto, što je ispod gradskog prosjeka.

Ovaj trend ukazuje na značajno smanjenje cjenovnih razlika diljem glavnog grada. Stanovnici su prisiljeni tražiti opcije dalje od centra, a to kao posljedicu gura cijene najma u tim područjima naviše, čineći i te dijelove grada manje priuštivima. Nije naodmet napomenuti ni to da su gradske četvrti koje potpadaju pod katastarsku općinu Odra te pod tri općine u Sesvetama, a koje bilježe najveći rast najamnine, ujedno demografski najpropulzivnije četvrti, odnosno jedine u Zagrebu u kojima je veći broj rođenih u odnosu na broj umrlih. Nema stoga nikakve sumnje - nepriuštivo stanovanje velika je prepreka preokretanju negativnih demografskih trendova.

Samac mora zarađivati najmanje 2000 eura neto da bi mu stan u Zagrebu bio priuštiv

Posebno su zanimljivi podaci o teretu troška stanovanja jer se na osnovi njih može utvrditi do koje je mjere dugoročni najam u Gradu Zagrebu priuštiv njegovim stanovnicima. U praksi se kao trošak stanovanja uzima iznos najamnine i režija za stan te se zbroj svih ovih troškova zatim uspoređuje s bruto plaćom.

Ako na trošak najamnine i režija odlazi preko 30 posto bruto plaće, stanovanje se smatra nepriuštivim. Za potrebe ove analize pretpostavili smo da samac u prosjeku na mjesečnoj razini plaća 200 eura režija za stan od 60 kvadratnih metara, a par 300 eura.

Režijski troškovi će dakako ovisiti o mnogim faktorima, uključujući broj članova kućanstva, stoga su 200 i 300 eura provizorne, a ujedno u većini slučajeva i vrlo konzervativne procjene. Na osnovi podataka o najamninama, medijalnom iznosu bruto plaće te procjenama o režijskim troškovima, možemo zaključiti da prosječni trošak stanovanja zaposlene osobe koja živi sama u unajmljenom stanu u Zagrebu iznosi čak 48 posto bruto plaće.

Ne postoji nijedna katastarska općina u Gradu Zagrebu, a za koju su dostupni podaci o najamninama, u kojoj je prosječni trošak stanovanja u unajmljenom stanju manji od 30 posto. Za prosječnog samca najjeftinija će katastarska općina biti Sesvetski Kraljevec, u kojoj će na trošak stanovanja odlaziti 40 posto bruto plaće. U centru grada na taj najam i popratne troškove stanovanja ići će čak 54 posto bruto plaće.

Nadalje, iz podataka se može izračunati da bi trošak stanovanja samca pao ispod 30 posto bruto plaće, odnosno da bi tom hipotetskom samcu najam prosječnog zagrebačkog stana bio priuštiv, on bi svaki mjesec trebao zarađivati 2923 eura bruto, što je otprilike 2000 eura neto. Toliku plaću u Zagrebu zarađuje tek 20 posto zaposlenika koji rade u pravnim osobama, pri čemu možemo samo nagađati koliko je samaca u tom dijelu populacije.

Zaposlenim parovima priuštiv samo rubni dio grada, a onima s ispodprosječnim dohotkom ni to

Situacija je, dakako, nešto povoljnija za naš hipotetski zaposleni par jer, umjesto jednog prosječnog dohotka, oni privređuju dva. Trošak stanovanja za prosječan par s dvije medijalne bruto plaće u stanu s prosječnom zagrebačkom najamninom i režijskim troškovima od 300 eura mjesečno iznosi 27 posto tih dviju bruto plaća.

Dakle, čak i s dvije prosječne zagrebačke plaće, u ukupnom neto iznosu od 2638 eura, život u najmu u Zagrebu za bračni par s ili bez djece je na rubu nepriuštivosti. U najskupljoj katastarskoj općini, Centar novi, život u najmu je i službeno nepriuštiv te iznosi 30 posto, a rubno je nepriuštiv najam i na svim centru grada bližim lokacijama.

Međutim, što ako u obzir uzmemo par koji ne zarađuje medijalnu zagrebačku plaću, već neto plaću od 1165 eura, koja predstavlja četvrti decil zagrebačke plaće (što znači da taj iznos ili iznos manji od njega zarađuje 40 posto svih zaposlenika u Zagrebu)? Tada se prosječan teret života u najmu penje na 31 posto bruto plaće i svega je nekoliko katastarskih općina u istočnom dijelu grada u kojima je život u podstanarstvu priuštiv, odnosno u kojima troškovi stanovanja ne idu preko 30 posto bruto plaća para. To, drugim riječima rečeno, znači da navedeni pokazatelji sugeriraju da je za čak 40 posto zaposlenih parova život u najmu u Zagrebu u prosjeku - nepriuštiv.

Parovi koji zarađuju još nižu plaću, a ona pripada trećem decilu (1020 eura neto), ne mogu su priuštiti život u podstanarstvu ni u jednoj katastarskoj općini za koje postoje podaci o najamninama.

Navedeni podaci sugeriraju da je situacija za samce koji žive u podstanarstvu u Zagrebu doista nezavidna, a nije puno bolja ni za 40 posto zaposlenih parova koji zarađuju ispodprosječni dohodak. Najavljeni program priuštivog najma stoga je krajnje neophodan, mada on sam po sebi vjerojatno neće biti dovoljan za to da život u najmu učini priuštivijim.

Nova stara zagrebačka uprava definitivno će morati doprinijeti rješavanju ovog problema donošenjem svojih mjera usmjerenih na povećanje priuštivosti stanovanja. I ne samo to. Sada, kada su lokalni izbori iza nas, gradska uprava morat će se duboko zamisliti nad stopama poreza na nekretnine i iznosa paušala za prihode od kratkoročnog najma, definiranih nekoliko mjeseci uoči izbora. Jer ako je priuštivo stanovanje doista stvarni, a ne samo figurativni cilj ove uprave, navedene porezne stope zahtijevat će ozbiljnu reviziju naviše.