Očito je, dakle, da tko god u ovoj zemlji poželi uvesti porez na nekretnine, morat će to uvođenje pripremati onom silom i žestinom kojom se priprema odlazak u rat. Naše vlade, međutim, na uvođenje ovog poreza više gledaju kao na odlazak na piknik, pa se za njega krenu spremati pet minuta pred polazak. Nikakvo čudo što se onda baš na tom porezu lome zubi.

Naime, porez na nekretnine, kao i svaka druga nepopularna reformska mjera, poput izmjena Zakona o radu kojeg je predlagala vlada Jadranke Kosor, ili monetizacije autocesta, koju je predlagala vlada Zorana Milanovića, zahtijeva strategiju, planiranje i intenzivnu pripremu ako želimo dočekati njihovu provedbu. S obzirom na to da nemate javnost na svojoj strani, kod provođenja takvih mjera ključno je kako ćete toj istoj javnosti komunicirati što želite s tim porezom postići i kakvu će koristi građani od tog poreza imati.

Ako pak to niste u stanju izvesti, dijelom i zato što zbog zabrane upošljavanja PR agencija ne smijete angažirati komunikacijske stručnjake koji bi vam oko toga pomogli, velika je vjerojatnost da ćete od najavljene mjere morati odustati. No, ono što je jednako važno jest da se neuspješnim pokušajem uvođenja poreza danas smanjuje mogućnost da neka buduća vlada provede taj porez uspješno primijeni.

Treba također naglasiti da ako provedba poreza bude odgođena za godinu dana, povećava se mogućnost da se to za mandata Plenkovićeve vlade ni ne dogodi, jer će tada vlada u tom trenutku već ući u drugu polovicu mandata.

Isto tako, logično bi bilo očekivati da će neke političke stranke nakon svega što se događalo prošli tjedan u programe za sljedeće parlamentarne izbore staviti zabranu uvođenja poreza na nekretnine. To bi pak značilo da nedostatna priprema za uvođenje ovog poreza plus katastrofalno loša komunikacija vlade vezana za porez može trajno onemogućiti uvođenje ovog poreza koji Hrvatskoj, svim protivljenjima usprkos, doista treba.

Porez na nekretnine je porez na imućne

Zašto Hrvatskoj treba porez na nekretnine i kakav joj točno porez treba? Treba joj takav porez koji će za nekretninu u kojoj stanujete iznos poreza biti manji ili jednak komunalnoj naknadi koja se tim porezom zamjenjuje. Za svaku sljedeću nekretninu koju osoba ima u vlasništvu porezna stopa mora biti progresivno veća, što znači da bi iznos poreza bio značajno veći od iznosa komunalne naknade za tu nekretninu.

Cilj, naime, nije oporezivati povećati porezno opterećenje svih građana, već isključivo bogatih građana koji svoj kapital akumuliraju u nekretninama. Koliko je točno takvih, nitko ne zna. Hrvatska nema točan registar prebivališta i boravišta, nemamo ni točan registar adresa, a nedostaje i registar zgrada. Stoga nitko ne zna koliko točno ima stanovnika ove zemlje koji posjeduju, recimo, tri ili više nekretnina koje ne služe ni za najam, ni za stanovanje.

Porezom protiv gomilanja neiskorištenih stanova

Međutim, na osnovi procjena može se zaključiti da je takvih ljudi relativno mnogo. Naime, prema mojim izračunima u najboljem slučaju svaka deseta stambena nekretnina u zemlji je prazna. Neke druge procjene sugeriraju da je čak svaka peta nekretnina u zemlji prazna. Ako pretpostavimo da stambeni fond u zemlji vrijedi 150 milijardi eura, to znači da je u najboljem slučaju 15 milijardi eura štednje (što predstavlja oko 30 posto BDP-a) investirano u izgradnju imovine koja ne donosi ikakav povrat i koja ne sudjeluje u procesu proizvodnje roba i usluga. U to dakako nismo uračunali trošak izgradnje infrastrukture (cesta, vodovoda, kablova) za stanove koji se nikada neće koristiti.

Zamislite što se sve moglo s tim novcem napraviti da je štednja u nekretninama odavno bila demotivirana te da se ona preko banaka ili tržišta kapitala kanalizirala u izgradnju tvornica, tehnoloških parkova, bolnica i škola. Primjerice, samo za izgradnju autocesta smo od stranih kreditora morali posuditi 13 posto BDP-a štednje građana nekih drugih država jer nam je nedostajalo vlastite štednje.

Drugim riječima, Hrvatska je mala zemlja s ogromnim vanjskim dugom i relativno niskom stopom štednje nedovoljnom da financira vlastiti razvoj. Kao takva, naša zemlja si ne može priuštiti da se 30 posto BDP-a štednje se uloži u imovinu koja stoji prazna, ne donosi nikakav povrat i ne doprinosi ekonomskom rastu. A dok god se nekretnine ne budu oporezivale po vrlo progresivnim stopama, takve pojave se neće moći zaustaviti.

Preko poreza do priuštivijeg stanovanja

Nadalje, porez za imovinu nam treba kako bi u budućnosti stanovanje bilo priuštivije nego što je to slučaj danas. Naime, dijelom i zbog činjenice da postoji kontinuirana i snažna potražnja za kupnjom nekretnina čija je jedina svrha akumulacija štednje od strane bogatijeg dijela stanovništva, cijena nekretnina u Hrvatskoj je značajno veća nego što bi bila da na cijenu utječe samo potražnja onih koji doista kupuju nekretninu da bi u njoj stanovali ili ju iznajmljivali. Uvođenje poreza koji bi po značajno većoj stopi oporezivao nekretnine u kojima se ne stanuje bi destimuliralo takvo ponašanje.

Naravno, to bi onda značilo i da bi se cijena nekretnina smanjila, što ne odgovara postojećim vlasnicima više nekretnina, ali jako odgovara ranjivijim segmentima društva, onima koji tek trebaju riješiti svoje stambeno pitanje i onima koji bi željeli osnovati obitelj.

Oni pak koji nekretnine doživljavaju kao optimalni oblik štednje pa kupuju nekretnine umjesto da ulažu raznorodne financijske proizvode bi trebali imati na umu sljedeće: projekcije Odjela za stanovništvo Ujedinjenih naroda sugeriraju da će Hrvatska od današnjih 4,2 milijuna za pedeset godina spasti na svega 3 milijuna stanovnika. To drugim riječima znači da će se u dugom roku cijene nekretnina smanjivati jer će potražnja za njima zbog depopulacije biti sve manja. Gledajući dakle u jednoj dugoročnijoj perspektivi, nekretnine u Hrvatskoj neće više biti isplativi vid štednje.

Ne mjerama koje povećavaju cijene nekretnina

Na povećanu cijenu nekretnina, a samim time i na njihovu smanjenu priuštivost utječe i činjenica da je Vlada ukinula oslobođenje od poreza na promet nekretnina za kupnju prve nekretnine te je istovremeno omogućila agencijama da za usluge posredovanja naplate i do 3 posto od ugovorene cijene posebno kupcu i posebno prodavatelju, što da se ne zavaravamo znači da će cjelokupni iznos provizije od maksimalno 6 posto završiti na leđima kupca. Na takav način, u dva poteza pera, konačne trošak kupnje rabljenih stanova koji se najčešće prodaju preko agencija je povećan preko noći za do 10 posto.

O ovim odlukama u javnosti ne priča nitko, a iznimno su važne za demografske trendove jer mlade obitelji često nemaju dovoljno novca za kupnju stanova u novogradnji. O iznimnoj nepriuštivosti stambenog prostora u Hrvatskoj postoje i objavljena znanstvena istraživanja koja potvrđuju taj zaključak. Znanstvena istraživanja nam nadalje potvrđuju i da nepriuštivost stambenog prostora ima negativan utjecaj na demografska kretanja. Važno je stoga porez na nekretnine, ali i druge mjere koje utječu na trošak kupnje nekretnina definirati tako da nekretnine učine priuštivijima.

To se porezom na nekretnine može vrlo lako postići. Moguće je u sklopu tog poreza uvesti i posebne olakšice za mlade obitelji i obitelji s više djece kako bi se potakla demografska obnova. Također, moguće je uvesti i sniženu stopu za stanove koji su u najmu, čime bi se jednim potezom pera smanjile najamnine i reguliralo tržište najma stanova koje je trenutno gotovo pa potpuno u sivoj zoni.

Porezom na nekretnine do konkurentnijeg izvoza

Porez na nekretnine treba uvesti i zato da se porezno opterećenje djelomično prebaci s oporezivanja rada na oporezivanje kapitala. To znači da bi za iznos za koji se povećavaju ukupni porezni prihodi zbog uvođenja poreza na nekretnine trebalo smanjiti oporezivanje rada. Na takav način se ukupno porezno opterećenje ne bi povećavalo, a istovremeno bi se opisanim poreznim izmjenama provela i fiskalna devalvacija.

Fiskalna devalvacija se, naime, koristi baš u zemljama poput Hrvatske koje imaju relativno fiksiran valutni tečaj kojeg ne smiju deprecirati kako bi stimulirale izvoz. Ona podrazumijeva smanjivanje poreza na dohodak ili doprinosa i uvođenje (ili povećanje) poreza na nekretnine. Postojeća znanstvena istraživanja sugeriraju da je takva kombinacija poreznih mjera ima povoljne efekte na gospodarsku aktivnost i konkurentnost izvoza. S obzirom na to da je konkurentnost izvoza dugogodišnja hrvatska boljka, uvođenje poreza na nekretnine u kombinaciji sa smanjenim oporezivanjem rada bi moglo biti vrlo korisno za ekonomiju.

Porez na nekretnine, premda novina kod nas, integralni je dio poreznog sustava mnogih zemalja. Njegove karakteristike (stope, osnovice i izuzeća) treba pažljivo definirati kako bismo iz uvođenja tog poreza izvukli maksimalne koristi za građane i za ekonomiju. Njegovo uvođenje pak treba temeljito pripremiti kako se ne bi ponovilo da građani umjesto jedinica lokalne samouprave, budu ti koji će administrirati porez. I najvažnije, s obzirom na razinu otpora kojeg ovaj porez izaziva u javnosti, njegovo uvođenje treba vrlo pažljivo i stručno komunicirati kako bi svima bilo jasno zašto se porez uvodi i koje su njegove ekonomske i šire društvene koristi.

*Sadržaj, stavovi i mišljenja izneseni u komentarima objavljenima na tportalu pripadaju autoru i ne predstavljaju nužno stavove uredništva tportala.