Porez na nekretnine, povrat dijela PDV-a za kupnju prvog stana ili kuće, priuštivi najam... Dio je to mjera nacionalnog plana stambene politike kojemu je cilj povećati priuštivost stanovanja. Vladajući su se ponadali da će njima moći, ako ništa drugo, barem kontrolirati kretanje cijena na nekretninskom tržištu.

A ono se odlikuje manjkom ponude u odnosu na potražnju, naročito u najurbanijim područjima, te istodobno oko 600.000 stanova zjapi prazno. Zbog toga su se cijene nekretnina rapidno povećale: u 2023. za 11,9 posto, a lani za 10,4 posto. U prvom tromjesečju ove godine bile su 13,1 posto veće nego u istom razdoblju lani, pri čemu su u novogradnji porasle za 14,3, a u starijoj gradnji za 12,7 posto. Ranije su subvencije stambenih kredita APN-a prozvane krivcem za rast cijena, no tih mjera više nema, a cijene i dalje rastu.

S obzirom na to da su neke mjere, poput poreza na nekretnine, već na snazi, a druge, poput povrata 50 posto PDV-a ili cijelog poreza na promet za kupnju prve nekretnine, tek su nedavno inaugurirane – dok je model priuštivog najma zasad u javnom savjetovanju – pitanje je koliko su mjere pomogle ili odmogle u kupnji nekretnina, naročito ako se uzmu u obzir cijene.

Treba još čekati

Ako pitamo stručnjake za tržište nekretnina, njihov će odgovor biti da je još rano davati takve prognoze. Naime sve su navedene mjere dugoročne i očekuje se da će prve rezultate početi ostvarivati tek u idućem razdoblju.

'Ne može se to mjeriti u ciklusu od nekoliko dana ili tjedana. Trebaju nam ciklusi od devet do deset godina da bi se promijenilo nešto na tržištu nekretnina. Sada je trend dosta smanjenog prometa nekretnina i sve je manje transakcija. Neće vlasnici spuštati cijenu preko noći. To su procesi. Nerealne i previsoke cijene isto utječu na promet. No ako povećate ponudu, promjena će se dogoditi', istaknuo je predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK-u, Dubravko Ranilović.

Opisao je to na primjeru krize 2008. godine, koja je brzo srušila građevinski sektor, ali i tržište nekretnina, no ne i cijene. 'U krizi 2008. imali smo promet koji se prepolovio, a cijene su i dalje rasle još godinu dana. To nisu procesi da se stisne gumb, pa će se sve promijeniti. Procesi na tržištu nekretnina povezani su i s ostatkom gospodarstva, ne samo hrvatskog, nego i globalnog', dodao je.

Drugi faktori su dominantniji

S time se slaže i direktor Opereta nekretnina Boro Vujović. On tvrdi da trenutno puno drugih faktora igra ulogu u formiranju cijena na našem tržištu nekretnina.

'Cijene, vidimo statistiku, i dalje rastu. Promet nam je pao, ali to je više posljedica visokih cijena, toga što nema dovoljno ponude nekretnina na tržištu i što su nam stranci, odnosno glavna tržišta Austrije i Njemačke, u problemu. Stranci nam čine oko 40 posto kupaca i mislim da su to neki parametri koji u ovom trenutku utječu na tržište', rekao je Vujović.

Iz njegove perspektive, na stanje na tržištu nekretnina mogla bi utjecati i turistička sezona. Posljednje brojke govore da je u srpnju broj turista pao za dva posto u odnosu na isti mjesec lani. No pritom je zabilježen i veći broj rezervacija u hotelima, a on je, slučajno ili ne, potpuno jednak padu interesa za privatni smještaj.

Ako se nastavi ovakav trend, mnogo bi apartmana i soba, umjesto za kratkoročni najam, čime podliježe porezu na nekretnine, moglo služiti u svrhu dugoročnog, pa čak i priuštivog najma ili bi se moglo naći u prodaji. Cilj stambene politike i jest osloboditi što više neiskorištenih stanova, no pravo je pitanje može li se uzlazni trend ponude nekretnina potaknuti deapartmanizacijom.

Poskupjeli i krediti

No još bi dvije mjere, koje nisu u potpuno direktnoj vezi s državnom stambenom politikom, mogle utjecati na cijene kuća i stanova. Prva je svakako strože kreditiranje u bankama.

Po pitanju stambenih kredita, građani mogu dobiti svega do 90 posto procijenjene vrijednosti nekretnine, uz najdulji rok otplate na 30 godina. Iznimka je jedino kupnja prve nekretnine, za što se krediti mogu odobriti i po starim uvjetima ako banke procijene da neće biti problema u otplati.

'Zasad to najviše pogađa ljude koji imaju plaću preko 2000 eura. Pitanje je koliko ima takvih kupaca kojima će to utjecati na kredite. Ovih 90 posto je važno, ali dosad su klijenti imali određena učešća kad su podizali kredite', ustvrdio je Vujović, aludirajući na činjenicu da građani Hrvatske u bankama imaju deponirano čak 40 milijardi eura.

Tomašević utječe na cijene u metropoli?

Druga je pak mjera novi zagrebački Generalni urbanistički plan (GUP), kojim je, između ostalog, predviđeno smanjenje koeficijenta izgrađenosti za 30 posto. To u praksi znači da će se na parceli moći graditi objekti 30 posto manje površine, a u teoriji bi cijene novogradnje u metropoli mogle skočiti za 30 posto. Vujović je također naglasio moguća poskupljenja, ali ne upustivši se u konkretne procjene. Ranilović pak smatra da to i nema puno smisla.

'Logika jest – ako se teže može graditi, stanovi će biti skuplji. No to je suludo. Uvijek sam za to da lokalna uprava više radi na urbanizmu, da se otvaraju moguća tržišta. Zagreb ima puno potencijala, poput Gredelja, bloka Badel ili zahvata na području Trnja, i treba razvijati infrastrukturu te stvarati prostore s boljim urbanizmom, one koji će biti dobra mjesta za život', ustvrdio je Ranilović.

Vujović pak dodaje da se utjecaj GUP-a na rast cijena ne bi trebao osjetiti ako se Grad Zagreb odluči za gradnju stanova za najam ili priuštivo stanovanje. A utjecaj programa stambene politike na cijene nekretnina bi se, po njegovim riječima, mogao osjetiti kad građani dobiju prva rješenja o plaćanju poreza na nekretnine i kad stignu prvi rezultati ovogodišnje turističke sezone. Za sve ostale efekte će, po njegovim riječima, biti potrebno čekati sljedeću godinu.