Putem ETF-ova moguće je ulagati u različite klase imovine, pa tako postoji i mogućnost ulaganja u nekretninske ETF-ove, a oni pak prikupljeni kapital ulažu u dionice tvrtki koje trguju i upravljaju nekretninama. Kupnjom udjela u takvom ETF-u postajete pasivni ulagač u nekretnine i ostvarujete zaradu na rastu vrijednosti udjela u ETF-u.

Ulaganje u nekretninske ETF-ove ima nekoliko ključnih prednosti u odnosu na ulaganje u fizičke nekretnine.

Prednosti ulaganja u nekretninske ETF-ove:

• likvidnost - kupljene udjele možete prodati u bilo kojem trenutku na burzi, kao dionice, pa nema višemjesečnog čekanja da nađete kupca za nekretninu
• nema ograničenja za ulaganje - možete početi investirati s malim iznosom (već od nekoliko desetaka eura), a za stan vam treba velik početni kapital i/ili kredit; osim toga, ulagačima koji formiraju portfelj od različitih klasa imovine ETF-ovi pružaju mogućnost da dio ulaganja drže u nekretninama
• diverzifikacija - fond često ulaže u stotine nekretnina (urede, tržne centre, stanove, skladišta, hotele), što smanjuje rizik od pojedinačne loše investicije
• bez dodatnih obaveza - nema održavanja, popravaka, problema sa stanarima, poreza na imovinu i sl. - sve to radi uprava fonda
• pasivan prihod (dividende) - tvrtke koje posjeduju i upravljaju nekretninama obavezne su isplaćivati velik dio dobiti investitorima, pa redovno dobivate prihode, a pritom ne morate sami upravljati nekretninom.

Prednosti direktnog ulaganja u nekretnine

S druge strane, kupnja nekretnine za iznajmljivanje ima svoje prednosti te je prilikom odluke potrebno odvagnuti što vam je važnije. Glavne su prednosti direktnog ulaganja u nekretnine:

• potpuna kontrola - sami odlučujete o kupnji, renoviranju, cijeni najma, izboru stanara i eventualnoj prodaji
• stvarna imovina - nekretnina ima svoju upotrebnu vrijednost i možete je koristiti na više načina: iznajmiti i na taj način ostvarivati prihode, a možete je i koristiti za vlastite potrebe ili prodati
• zaštita od inflacije - cijene najma i vrijednost imovine u pravilu rastu s inflacijom te je kupnja nekretnine dobar način za očuvanje vrijednosti novca.

Kako se mjeri povrat na ulaganje?

Pokazatelj isplativosti nekog ulaganja je povrat, a računa se kao omjer prihoda i vrijednosti ulaganja. U slučaju iznajmljivanja nekretnina prihod je godišnji neto najam te je vrijednost ulaganja ukupni trošak nabave nekretnine. Primjerice, ako ste u stan uložili 200.000 eura i godišnje naplatite 10.000 eura najma, ostvarili ste prinos (rental yield) od pet posto. Drugim riječima, možete očekivati povrat investicije za 20 godina.

Pritom treba naglasiti da je riječ o bruto prinosu. Da bi se dobio čisti povrat (neto prinos), potrebno je odbiti troškove pričuve, poreza na prihod i redovnog održavanja (popravci, zamjena kućanskih uređaja i namještaja, ličenje zidova). Neto prinos je u pravilu niži za jedan do dva postotna poena od bruto zarade.

Za izračun ukupnog povrata na ulaganje treba uzeti u obzir i rast cijene nekretnine. Primjerice, ako iznajmljujete stan uz godišnji neto prinos od tri posto, a cijena godišnje poraste za tri posto, ukupni godišnji prinos je šest posto.

Prilikom ulaganja u nekretninske fondove povrat na ulaganje mjeri se godišnjim prinosom fonda, a on ovisi o uspješnosti upravljanja njime. Nekretninski ETF-ovi ulažu u dionice tvrtki iz sektora nekretnina te njihov prinos ovisi o uspješnosti poslovanja tih tvrtki.

U izvještajima se iskazuju neto prinosi ETF-ova umanjeni za naplaćene naknade. Ukupan omjer troškova (TER) je godišnji trošak upravljanja i poslovanja investicijskog fonda, izražen kao postotak prosječne imovine fonda pod upravljanjem. Uključuje naknade za upravljanje, administrativne i ostale operativne troškove te se izravno odbija od prinosa fonda, utječući na neto prinos ulagača.

Na financijskom tržištu dostupni su brojni fondovi s različitim performansima. Na europskom portalu za ETF-ove, justetf.com, možete pogledati podatke o uspješnosti nekretninskih ETF-ova. Prosječni godišnji prinos deset najvećih fondova u zadnje tri godine kreće se od 3,66 do 14,73 posto.

Koja je opcija isplativija?

Nema jednoznačnog odgovora na pitanje koja je opcija dugoročno isplativija. I jedno i drugo ulaganje povezano je sa specifičnim rizicima. Zbog visokog tržišnog rizika cijene nekretninskih ETF-ova mogu značajno oscilirati u kratkom roku jer prate globalna tržišta kapitala, a tržište nekretnina može se suočiti s padom potražnje, što dovodi do pada najamnina i cijena nekretnina. Negativan utjecaj na prinos mogu imati i porezne promjene te rizik od nepopunjenosti.

Prosječan stan za dugoročni najam u pravilu nosi niži neto prinos nego što vam može donijeti ulaganje u dobar nekretninski ETF. S druge strane, fizička nekretnina ima manju kratkoročnu fluktuaciju cijene i stabilniji tekući prihod ako imate pouzdane stanare. Također, u razdoblju visokog rasta cijena nekretnina (kojem svjedočimo na hrvatskom tržištu) ukupan prinos od ulaganja u stan može biti viši od prinosa na ulaganje u ETF.

Kod ETF-ova postoje velike razlike u uspješnosti te ostvareni prinos ovisi o odabiru konkretnog fonda. Pritom treba naglasiti da prinos koji je pojedini fond ostvario u prošlosti nije garancija istog takvog prinosa u budućnosti.

No isto tako ulagači u fizičke nekretnine trebaju biti svjesni toga da visok rast cijena nekretnina u proteklom razdoblju ne znači da će se taj trend nastaviti u budućnosti.