Da su u Hrvatskoj cijene najma, a kamoli kupnje nekretnina preskupe, dobro je znano, pogotovo mlađim generacijama. No Hrvati u tome nisu usamljeni – stanovanje je velik problem diljem Europske unije te je već proglašena stambena kriza jer su nekretnine ili preskupe za najam i kupnju ili troškovi stanarine zadaju težak udarac kućnom budžetu. Zbog toga je u sklopu Europskog parlamenta (EP) osnovan i poseban odbor HOUS te se od siječnja ove godine bavi upravo tom temom.

Od naših europarlamentaraca, zanimanjem za ovu temu ističu se HDZ-ova Nikolina Brnjac (koordinatorica EPP-a u odboru HOUS), Gordan Bosanac iz platforme Možemo! (zamjenik grupacije Zelenih u HOUS-u) te SDP-ov Marko Vešligaj (također zamjenik u HOUS-u, ali grupacije S&D-a).

Istovremeno u Hrvatskoj, pored građana koji na svojoj koži osjećaju probleme stambene krize, iznajmljivači i vlasnici nekretnina imaju svoju ulogu i interese pratiti i uključiti se u ovu temu upravo kroz mehanizme koji su im dostupni. No koliko to doista čine? Koja su uopće rješenja za stambenu krizu?

Brnjac: EU treba donijeti okvir, a državama dati prostor za vlastite modele

Nacrt izvješća odbora HOUS već je predstavljen i od listopada su u tijeku pregovori svih političkih grupacija, koje imaju različite pristupe i stavove, kako bi se usuglasile oko konačnih ciljeva i planova. Brnjac, pripadnica političke grupacije Europskih pučana, dolazi iz iste grupe u kojoj se nalazi i glavni izvjestitelj Europskog parlamenta o stambenoj krizi, Borja Giménez Larraz. Naša sugovornica je istaknula da se usvajanje kompromisnih rješenja očekuje početkom veljače 2026. godine, a potom i na plenarnoj sjednici EP-a u ožujku.

'Do sada je održano 12 javnih saslušanja o ključnim temama: od državnih potpora i stambene politike, javnih modela stanovanja, porezne politike, turizma i utjecaja kratkoročnog najma do situacije u građevinskom sektoru, energetske tranzicije i demografskih trendova. Cilj je bio sagledati stambenu krizu iz svih kutova i doći do rješenja koja će biti primjenjiva u različitim državama članicama. Htjela bih naglasiti da ne postoji univerzalno rješenje s razine EU-a za sve države članice jer, primjerice, Hrvatska nema iste izazove kao Nizozemska ili Finska. Zato smatram da EU treba donijeti okvir, omogućiti financijsku potporu i ukloniti prepreke, a državama članicama ostaviti prostor da kreiraju modele prilagođene svojim potrebama. Europska komisija planira predstaviti Europski plan za priuštivo stanovanje sredinom prosinca (16. prosinca, op.a.), a kao koordinatorica europskih pučana organiziram razmjenu mišljenja između EPP-a te povjerenika za energetiku i stanovanje Dana Jorgensena kako bismo mogli dati svoj doprinos i iznijeti svoje ideje i prioritete povjereniku', opisala nam je Brnjac aktualnu situaciju i raspored rasprava o stambenoj krizi.

Vešligaj predložio registar nekretnina: 'Za priuštivo stanovanje trebamo 300 milijardi eura'

Brnjac dodaje i da je kao koordinatorica EPP-a u HOUS-u sa svojim kolegama podnijela preko 300 amandmana s konkretnim preporukama. Osobno se, kaže, zalaže za smanjenje birokratskih prepreka te smatra da EU mora ubrzati investicije i osigurati više europskih sredstava za stambene projekte. Kad se zbroje i oporbene grupacije, nacrt HOUS-a broji oko 1500 amandmana.

Vešligaj je na ovo izvješće podnio dva amandmana: tražio je Europski registar transparentnosti za nekretnine, kojim bi se spriječilo pranje novca preko kupoprodaje nekretnina (za koji je istaknuo da je usvojen, ali se još raspravlja o samom mehanizmu registra), kao i otvaranje europske Agencije za nekretnine. Općenito je aktualnom nacrtu HOUS-a zamjerio nejasne prioritete bez jasnog načina rješavanja stambene krize.

'Mi, Socijalisti i demokrati, tražimo od EU-a financiranje za priuštivo stanovanje s ukupnim iznosom od 300 milijardi eura, uključujući 100 milijardi eura u bespovratnim sredstvima. Upravo je naša grupacija i otvorila pitanje priuštivog stanovanja u Europskom parlamentu i smatramo da su za promjenu ovakvog stanja nužna ulaganja Europske unije', rekao je Vešligaj.

Bosanac je također bio kritičan prema EPP-ovom izvjestitelju, ocijenivši nacrt jednostranim. Ističe da je posrijedi višedimenzionalna kriza koju je izvješće definiralo kao nedovoljan broj stambenih jedinica na tržištu, što smatra netočnim.

'Po meni, najbolji pristup stambenoj krizi mora biti kombinacija nekoliko razina politike. Potrebna je snažnija europska regulacija, posebice ograničavanja špekulacija i utvrđivanja pravila za kratkoročni najam. Nadalje, zalažem se za puno veća ulaganja u javno i neprofitno stanovanje, čiju izgradnju i provedbu uvelike provodi lokalna razina: gradovi i regije. Njima je potrebno dati veći prostor u oblikovanju politika stanovanja, ali i u izravnom pristupu EU fondovima. Važna je i zaštita najmoprimaca, jačanje prava stanara te održiva gradnja i obnova. Stanovanje mora biti energetski učinkovito da bi troškovi života bili manji. To je jedna od temeljnih odrednica Europskog zelenog plana. I na kraju, premda nam je važna izgradnja novih stambenih jedinica, kako u Hrvatskoj, tako i u cijeloj Uniji, postoje brojne prazne i neiskorištene nekretnine koje je potrebno staviti u funkciju‘, ističe hrvatski eurozastupnik iz redova Zelenih.

Bosanac o uzrocima stambene krize: 'Ekstremna turistifikacija, rast kratkoročnog najma'

Na pitanje o stanju u Hrvatskoj, Brnjac, koja dolazi iz redova vladajuće stranke, smatra da je Hrvatska u svojim nacionalnim politikama napravila velik iskorak u borbi protiv stambene krize.

'U ožujku je Vlada donijela Nacionalni plan stambene politike, jedan od prvih takvih planova u Uniji, a koji ima tri cilja: priuštivo stanovanje, održivo stanovanje i prostor u funkciji stanovanja te za njih do 2030. godine treba biti osigurano preko dvije milijarde eura. S obzirom na velik broj praznih stanova, Nacionalni plan predviđa mjere porezne politike, odnosno veće porezno opterećenje kratkoročnog najma u odnosu na dugoročni najam, kao i program priuštivog najma. Plan predviđa izgradnju oko 9000 stanova za prodaju i najam do 2030. godine. Stoga smo čak preduhitrili Europsku komisiju. Na ovaj način Hrvatska ne čeka da se problemi sami riješe, već pravovremeno priprema modele koji se mogu nadograditi europskim sredstvima i praksama (...) stanje u Hrvatskoj nije najgore, a u određenim segmentima stojimo bolje od mnogih država članica. Tu nije riječ o dojmu, već o službenoj europskoj statistici. Imamo 98,5 posto prosječno povećanje cijena nekretnina u Hrvatskoj od 2015. do 2024. godine. No iznad nas su Mađarska (209 posto), Litva (135 posto), Portugal (124 posto), Češka (122 posto), Bugarska (117 posto) (...) Također, u Hrvatskoj 91,2 posto ljudi u prosjeku posjeduje nekretninu dok je samo njih 8,8 posto u najmu. Po tom parametru smo treći u cijeloj Uniji. Naravno, to ne znači da nemamo problem, ali naš problem ima drukčiju strukturu', usporedila je Brnjac hrvatske i europske stambene probleme.

Ipak, Vešligaj smatra da stambena politika u Hrvatskoj ne daje rezultate, navodeći da iako u zemlji imamo 'preko 2,3 milijuna stambenih jedinica, njih milijun ne koristi se za stanovanje'. Štoviše, inicirao je i proveo vlastito veliko nacionalno istraživanje o dostupnosti stanovanja za mlade, u kojemu je došao do podatka da si 70 posto mladih u Hrvatskoj ne može priuštiti ni kupnju ni najam stana.

'Čak 34,4 posto kućanstava u Hrvatskoj živi u prenapučenim uvjetima, a mladi se iseljavaju iz roditeljskog doma vrlo kasno, po čemu je Hrvatska najgora u Europskoj uniji jer naši mladi odlaze iz doma u prosjeku tek s 31,3 godine. Priuštivost stanovanja kontinuirano opada od 2020. godine i prosječno stanovništvo koristi gotovo 40 posto svog dohotka na stambene troškove, a do 2030. godine očekuje se dodatno pogoršanje. Trećina osoba koje plaćaju najam iz vlastitog dohotka ulazi u zonu preopterećenosti, a porast cijena stanovanja u Hrvatskoj iznosi čak 98,5 posto od 2015. do 2024. godine. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, u drugom tromjesečju 2025. godine Hrvatska je ušla u skupinu najgorih u Uniji s porastom cijena u usporedbi s 2024. godinom za čak 13,2 posto', opisivao je Vešligaj brojčane razmjere stambene krize u Hrvatskoj.

Bosanac je istaknuo da je dugogodišnjim sufinanciranjem stambenih kredita javni novac u Hrvatskoj išao u privatne džepove, a ne u stambeni fond, a situaciju pogoršavaju i 'ekstremna turistifikacija, rast kratkoročnog najma, nedostatak javnog i neprofitnog stanovanja te poticajne politike koje su godinama više dizale nego snižavale cijene stanova'.

'Bilo bi bolje da se fokusiraju (Vlada, op.a.) na specifičnosti koje nas stavljaju u nešto povoljniju situaciju u odnosu na neke zapadnoeuropske države. U Hrvatskoj imamo velik broj praznih stanova, što je potencijal koji se može aktivirati pravilnim progresivnim poreznim politikama. Kod nas postoji tradicionalno visoka razina vlasništva nad nekretninama koja, iako ne rješava problem najmoprimaca, pruža određenu socijalnu sigurnost. Također, neki gradovi, poput Zagreba, već razvijaju nove modele kojima se radi iskorak u regulaciji najma i poticanju neprofitnog stanovanja. Dakle problem je ozbiljan, ali nije nerješiv, a ključ je u političkoj volji i pametnoj kombinaciji europskih i nacionalnih mjera', smatra Bosanac.

Udruga SMOi u kontaktu sa sva tri EU zastupnika: 'Priuštivo stanovanje izvrnuto u stjecanje nekretnina'

Dok se čeka kompromis europskih političara, brojne udruge i interesne skupine također imaju svoje mišljenje. U Hrvatskoj je jedan od takvih aktera Udruga Spasimo male obiteljske iznajmljivače (SMOi). Iako je osnovana tek početkom 2025. godine, već je članica europskog udruženja EHHA, a ono povezuje vlasnike kuća i stanova za turistički najam. Inicirali su razgovore i imali dijalog sa svih troje hrvatskih europarlamentaraca u odboru HOUS. Navode da je priuštivo stanovanje jednostavno jer treba 'omogućiti ljudima da stanuju po cijeni koju si mogu priuštiti’, ali da je to u Hrvatskoj 'izvrnuto u priuštivo stjecanje nekretnina'.

'Glavni kriterij je da osoba nema nekretninu na svom imenu, što dovodi do apsurda da imućne obitelji za svoje mlađe članove obitelji kupuju nove nekretnine po povlaštenim uvjetima jer se radi o prvoj nekretnini, a da oni uopće nisu ni stambeno ni ekonomski ugroženi. Nažalost, taj model ne koristi onima koji su u najvećoj potrebi jer nisu kreditno sposobni i ne mogu dobiti kredit za kupnju nekretnine, tako da taj model smatramo apsolutno lošim jer kao porezni obveznici sufinanciramo gomilanje nekretnina kod imućnijih, a da nismo pomogli onima koji su socijalno ugroženi (...) smatramo da je puno efikasnije da država i JLS (jedinice lokalne samouprave) imaju određeni fond društvenih stanova koji se daju u priuštivi najam na određeni rok, odnosno dok se zadovoljavaju kriteriji za priuštivi najam. Modeli koji ga omogućavaju, ovisno o ekonomskoj snazi pojedinca ili obitelji, stvaraju uvjete da mlada obitelj štednjom stvori kapital kao temelj za buduću kupnju nekretnine i smatramo ih puno boljim rješenjem jer neće direktno doprinositi rastu cijena nekretnina', istaknuli su iz SMOi-a jednu od ključnih stvari koje smatraju da treba imati na umu kad se govori o stambenim problemima u Hrvatskoj.

Hrvatska četvrta zemlja po broju komentara u javnom savjetovanju

Pozivajući se na riječi predstavnice Europske komisije na radnom sastanku HOUS-a, dodaju da je 'sve jasnije da kratkoročni najam nije uzrok stambene krize, nego eventualno otežavajući faktor na pojedinim mjestima', kao i da su pravi uzroci investicijska/špekulativna kupnja nekretnina, nedovoljna stanogradnja, rastući pritisci zbog migracija i pogrešne mjere za poticanje kupnje prve nekretnine. Tako su istaknuli da su APN krediti i vraćanje PDV-a pogoršali probleme u Hrvatskoj.

'Smatramo da Europska komisija ne bi trebala rješavati problem stanovanja na razini EU-a novim zakonima ni smjernicama jer su tržišta suviše različita i situacije vrlo specifične. Međutim svakako bi bilo dobro identificirati dobre i učinkovite prakse, kao i one koje postižu kontraefekt (...) Činjenica je da smo u Hrvatskoj kao građani politički tromi te slabo pratimo i domaće teme i zakone koji se donose u Hrvatskom saboru, a kamoli institucije EU-a i njihove rasprave. Međutim sve te teme se isprepliću i u konačnici značajno utječu na našu budućnost i svakodnevni život. Upravo zbog toga pozvali smo članove naše udruge da se uključe u eSavjetovanje u dijelu koji se tiče povezanosti kratkoročnog najma i stanovanja te smo ponosni na to što su se odazvali u velikom broju, a Hrvatska je bila četvrta zemlja po broju komentara u tom europskom eSavjetovanju', istaknuli su iz SMOi-a, objašnjavajući važnost praćenja europske politike, ali i svoj stav koliko daleko te politike trebaju ići u regulaciji na nacionalnoj razini.

Zagrebačka udruga suvlasnika zgrada o komunikaciji s EU-om: 'Dali bismo prednost ojačanoj suradnji s nacionalnim institucijama'

S druge strane, predsjednik Udruge predstavnika suvlasnika stambenih zgrada grada Zagreba, Zdravko Vladanović, navodi nam da njegova udruga nije komunicirala s europskim razinama. No nije ni sa zagrebačkom upravom te ističe da je nezadovoljan jer ih vlast u Zagrebu nije pozvala na suradnju.

'Izravna komunikacija udruga s institucijama Europske unije nije prijeko potrebna. Prije bismo dali prednost ojačanoj suradnji udruga s nacionalnim institucijama. Ona formalno postoji, ali je jako skromna (...) Nije realno očekivati da će skromno kapacitirane udruge komunicirati na europskoj razini. Sva je sreća da ipak postoji Nacionalna zaklada za razvoj civilnog društva koja, raspisujući europske socijalne projekte, osigurava udrugama koliko-toliku vidljivost na europskoj pozornici. Ima toga ponešto i u drugim središnjim državnim institucijama, ali je to nedostatno za ozbiljnu komunikaciju s europskim institucijama. Sve će u tom smislu biti puno bolje kad institucije vlasti i gospodarski subjekti u udrugama prepoznaju partnerske potencijale i shvate da se bez organizacija civilnog društva ne može ostvariti ozbiljan društveni napredak', opisao nam je Vladanović svoj stav prema komunikaciji s europskim institucijama.

Upitan o mišljenju o stambenoj krizi, Vladanović navodi da se priuštivo stanovanje tiče mlađih građana nižih i srednjih primanja koji ne mogu konkurirati na nekretninskom tržištu. Istaknuo je da se iz te skupine javljaju kritike da su vlasnici stambenih nekretnina krivi za visoke cijene, a Vladanović smatra takve optužbe neosnovanima.

'Cijenu nekretnina determinira odnos između ponude i potražnje. Ne znam zašto bi suvlasnici u višestambenim zgradama bili krivi za cijene najma, a udruga je podržala donošenje Zakona o upravljanju i održavanju zgrada i snažno se zalažemo za njegovu provedbu, nastojeći time suvlasnicima osigurati efikasno ostvarivanje Ustavom zajamčenih vlasničkih prava, a stanarima mirno stanovanje (...) U primjeni novog zakona suvlasnici se jako teško snalaze. Upravitelji su jako udaljeni od zgrada i nisu osobito motivirani za korak bliže stanarima, a velik dio predstavnika suvlasnika nema potrebna znanja. Suvlasnici i stanari vape za pomoć, ali je ne mogu dobiti jer je nema tko pružiti. U zgradama među stanarima vlada poprilično velika konfuzija s elementima univerzalne nepismenosti i jedino rješenje može se pronaći u edukaciji. Bez edukacije suvlasnika i stanara neće se moći provesti brojni nacionalni i europski planovi u zadanim rokovima, uključujući energetsku učinkovitost. Upravo zato pozivamo sve institucije, kako nacionalne, a tako i europske, da se izmaknu iz administrativnog komfora i približe građanima u višestambenim zgradama i to na njihovom kućnom pragu', istaknuo je Vladanović probleme za koje smatra da se trebaju prioritetno riješiti.

Europske rasprave moraju više dopirati do Hrvatske

Sve u svemu, neke domaće udruge preferiraju uključenje u dijalog na europskoj razini dok se druge fokusiraju na nacionalni plan. Ali, u svakom slučaju, eurozastupnici s kojima smo razgovarali kažu nam da njihove grupacije redovito komuniciraju i s građanima i udrugama. Ali slažu se da uvijek može bolje.

'Čini mi se da postoji prostora da zajedno poboljšamo komunikaciju prema hrvatskoj javnosti i da nekako osiguramo da te teme dopru do naših građana i građanki. Nije nevažno ono što se događa u Bruxellesu i Strasbourgu – svi toga moramo biti svjesni i svi imamo odgovornost osigurati da informacije s europske kontinuirano prenosimo na nacionalnu i lokalnu razinu. Doista se trudim prezentirati ono što radimo i približiti ljudima svoj rad u Parlamentu te uključiti nevladine organizacije i pojedince u donošenje odluka. Mogu se napraviti pomaci putem Unije i svatko tko želi može se uvjeriti u to', ustvrdio je Vešligaj, navodeći da mu je drago da je, pored političara, o stambenoj krizi razgovarao s ljudima na terenu: od stručnjaka do obiteljskih iznajmljivača.

Bosanac navodi da je stambena kriza europski i svjetski problem koji niti jedna država ne može sama riješiti, a nacionalni proračuni nemaju dovoljno kapaciteta za ulaganje u neprofitno stanovanje. Ističe i da grupacija Zelenih paze da svi, osobito najmoprimci, imaju priliku biti jednako saslušani.

'U prijedlogu Europske komisije za novi višegodišnji proračun uspostavljen je novi cilj potpore socijalnom i priuštivom stanovanju. Stoga očekujemo da Hrvatska i sve druge članice EU-a iskoriste pogodnosti koje se nude u proračunu za izgradnju i obnovu javnog, socijalnog i priuštivog stanovanja. Vlada do kraja ove godine može prenamijeniti dio EU fondova i usmjeriti ih u izgradnju staračkih i studentskih domova, kao i u jačanje stambenog fonda gradova. Konačno, energetska obnova i standardi gradnje mogu biti učinkoviti samo ako su usklađeni na europskoj razini. Danas energetsku obnovu provodimo primarno sredstvima EU-a. Držim da Unija ne zamjenjuje lokalnu politiku, ona je pojačava. Ako želimo priuštiv dom kao temeljno pravo, trebamo pravila, investicije i koordinaciju na europskoj razini koju samo Europska unija može osigurati', poručio je Bosanac onima koji smatraju da nije bitno pratiti europske teme.

Brnjac ističe da u Hrvatskoj redovno organizira rasprave, pogotovo s mladima, kako bi im približila EU, ali i radi razumijevanja njihovih stavova. Vrata njezinog ureda, kaže, uvijek su otvorena, pa tako i za razgovor o radu HOUS-a.

'Razgovarali smo o odnosu kratkoročnog najma i priuštivog stanovanja, o regulaciji digitalnih platformi, o pritiscima na lokalnu infrastrukturu u turističkim regijama te o različitim modelima regulacije u državama članicama. Većina predstavnika ne protivi se ideji da Unija bude aktivnija u rješavanju stambene krize; naprotiv, naglašavaju važnost predvidljivog, transparentnog i pravednog regulatornog okvira na europskoj razini, uz poštovanje nacionalnih specifičnosti i lokalnih potreba. Nadodala bih isto tako da sam održala niz sastanaka i razgovarala i s arhitektima, akademskom zajednicom i predstavnicima građevinskog sektora', podijelila je Brnjac svoje dojmove nakon razgovora s udrugama i akterima koji nisu političari, ali se zanimaju za rješavanje stambene krize.