Važan je i legitiman cilj hrvatske Vlade da potiče kvalitetan turizam i ograniči neregulirane kratkoročne najmove te ga u potpunosti podržavamo. Međutim uvjereni smo da članak 68. Zakona o prostornom uređenju, u svom početnom obliku, ne bi postigao taj cilj. Opća zabrana etažiranja u turističkim zonama ozbiljno bi usporila ulaganja i daljnji razvoj turističkog sektora te onemogućila realizaciju brojnih kvalitetnih projekata. Koliko razumijemo, početna formulacija sporne odredbe u međuvremenu je donekle ublažena – međutim, iz naše perspektive, to još uvijek nije dovoljno.

Važno je imati na umu to da uzroci stambenog manjka ne leže u turističkim resortima, nego prvenstveno u gradskim središtima i povijesnim jezgrama, gdje neregulirani kratkoročni najam narušava tržište stanovanja.

Turističke zone, s druge strane, izričito su namijenjene turizmu. Profesionalno vođeni resorti s jasnim pravilima stvaraju infrastrukturu, potiču lokalnu potražnju i porezne prihode – oni ne iscrpljuju resurse, već pridonose većoj kvaliteti i održivom lokalnom stvaranju vrijednosti.

Zašto želimo mješovite modele?

Ako članak 68. ostane u sadašnjem obliku, najveći rizik je gubitak investicijskog interesa. Od pandemije nadalje čisto hotelske projekte postalo je vrlo teško financirati. Bez mješovitih modela – dakle resorta koji kombiniraju hotele i servisirane rezidencije – međunarodni investitori više neće razmatrati ulazak na hrvatsko tržište.

Posljedica bi bila odljev kapitala i stručnosti u druge zemlje, poput Italije, Portugala ili Grčke, koje aktivno podupiru mješovite modele. Na tim su tržištima oni postali ključni pokretači kvalitetnog turizma, produljene sezone i atraktivnosti destinacija.

Nagla zabrana, ili pravila koja bi u praksi imala isti učinak kao zabrana, a bez adekvatnih prijelaznih odredbi, također bi ugrozila projekte koji su već u tijeku. Time bi se stvorila pravna nesigurnost, zastoji u gradnji i znatna financijska šteta, što bi u konačnici narušilo povjerenje u Hrvatsku kao investicijsku destinaciju.

Ne zalažemo se za deregulaciju – naprotiv. Predlažemo precizne i diferencirane propise koji jasno razlikuju neregulirane privatne najmove od profesionalno vođenih resorta.

Naših devet preporuka

U našem smo službenom očitovanju iznijeli devet konkretnih preporuka.

Ključno je definiranje 'zona visoke kategorije'. Te bi zone trebale obuhvatiti sve zemljišne čestice koje čine jedan resort – dakle hotel, restorane, spa, smještaj za osoblje, infrastrukturu i rezidencije. Samo tako područje može funkcionirati kao integrirana i upravljiva cjelina.

Jednako je važno da se kapacitet mjeri prema bruto građevinskoj površini (GFA), a ne prema broju soba. To donosi jasnoću za planere i nadležna tijela te usklađuje praksu s međunarodnim investicijskim standardima.

Kad je riječ o ekonomskoj održivosti takvih resorta, omjer između hotela i rezidencija je presudan. Trenutno raspravljani omjer od 70 posto hotela i 30 posto rezidencija nije ekonomski održiv. Predlažemo omjer 50/50, a on je standard u cijeloj Europi.

Važno je osigurati prijelazne odredbe

Samo pod takvim uvjetima projekti se mogu zdravo financirati, čime se osiguravaju dugoročni porezni prihodi, veća potrošnja posjetitelja i održivo lokalno stvaranje vrijednosti.

Osim toga, važno je osigurati prijelazne odredbe: projekti koji su već planirani ili u izgradnji prema važećem zakonu moraju biti zaštićeni. To je pitanje pravne sigurnosti i vjerodostojnosti, što je ključno za povjerenje investitora. Olakšanje nam je čuti da se sada razmatraju određene prijelazne odredbe, što vidimo kao korak u pravom smjeru.

Ključno je pitanje kako se može osigurati da se takvi projekti doista koriste u turističke svrhe, a ne pretvore u privatne vikendice.

U potpunosti podržavamo načelo centraliziranog upravljanja. Svaka jedinica unutar resorta trebala bi biti vezana za licenciranog operatera putem ugovora o uslugama i suvlasništvu. Time se osigurava da se korištenje, iznajmljivanje i održavanje odvijaju profesionalno i u skladu s turističkim ciljevima.

Istodobno vlasnici ne bi trebali biti obvezni trajno iznajmljivati svoje jedinice – ali ako odluče iznajmljivati, to se mora činiti isključivo putem ovlaštenog operatera. Time se jamče red, kvaliteta i potpuna porezna transparentnost.

Naš prijedlog učinio bi Hrvatsku snažnijom

U praksi ovaj model sprječava pojavu tzv. praznih kreveta. Naše iskustvo pokazuje da se godišnje korištenje jedinica odvija ili korištenjem samih vlasnika ili putem hotelskog operatera ili kombinacijom oboje. Na taj način nekretnine ostaju aktivne i žive cijele godine.

Štoviše, kupci takvih rezidencija obično postaju dio lokalne zajednice – cijele godine troše značajna sredstva u lokalnim restoranima i trgovinama, kao i za nautičke usluge te kulturne i umjetničke sadržaje. Cijene regiju, doprinose lokalnom gospodarstvu i poznati su kao velikodušni i angažirani gosti.

Naš prijedlog učinio bi Hrvatsku snažnijom – i ekonomski i strukturalno.

Regulirani mješoviti resorti privlače međunarodne brendove, povećavaju atraktivnost destinacija i potiču kvalitetan, a ne masovni turizam. Pomažu privući goste s većom platežnom moći, one koji cijene lokalnu kulturu, autentičnost i održivost – čime se stvorena vrijednost zadržava u regiji.

Za lokalne zajednice takvi projekti znače poboljšanu infrastrukturu, bolju povezanost i jaču integraciju regionalnih lanaca opskrbe – od obrtništva i poljoprivrede do usluga.

Izbrišite ili temeljito revidirajte članak 68.

Ukratko: takvi projekti stvaraju održivu, cjelogodišnju vrijednost, a ne kratkoročnu špekulaciju.

Snažno apeliramo na zakonodavce da izbrišu ili temeljito revidiraju članak 68. te da, umjesto toga, uvedu moderan, pravno održiv i ekonomski izvediv okvir za mješovite resorte s brendiranim rezidencijama.

Takav bi potez poslao snažan signal investitorima, bankama i međunarodnim brendovima da Hrvatska nudi pouzdano i perspektivno investicijsko okruženje. Time bi se ne samo zaštitila postojeća ulaganja, nego i potaknuli regionalni razvoj, održiv rast i model turizma više kvalitete.

Hrvatska ima sve preduvjete da ostane jedna od vodećih europskih premium destinacija – sada je samo potrebna hrabrost da se donese pametan i praktičan zakon za budućnost.