Prošlog tjedna Brnjac je organizirala drugi susret s mladima na temu 'Kako stanovati pametnije?' u centru Doživi Europu u Zagrebu. Istaknula je da 74 posto mladih u Hrvatskoj i dalje živi s roditeljima te najavila smjernice za novu strategiju Europske komisije.

Studenti su joj zatim postavljali pitanja te se, između ostalog, spomenulo zemljište nekadašnje tvornice Janko Gredelj u centru Zagreba.

Skoro 20 godina govori se o tome da bi se tih napuštenih 45 hektara trebalo iskoristiti za gradnju novog gradskog središta sa stambenim zgradama za mlade obitelji, poslovnim prostorima i parkovima, ali se ništa ne događa.

Dok ste govorili o Gredelju, kritizirali ste aktualnu vlast zbog nedjelovanja. Mislite li da je ona glavni krivac za to?

Riječ je o prostoru na 15 minuta hoda od strogog centra Zagreba. To je desetljećima zapuštena industrijska zona koja razdvaja sjeverni i južni dio grada. Regeneracija tog prostora postala je aktualna nakon potresa, kada se Gredelj počeo promatrati kao nova urbana cjelina. Velika je šteta da se tamo ne planiraju nove stambene jedinice za priuštivo stanovanje.

Vlasništvo nad Gredeljem podijeljeno je između grada i države. Zar tu nema krivnje i Vlade?

Na ovom projektu potrebna je suradnja svih dionika i formiranje tijela za pravna, financijska i upravljačka pitanja. U praksi bi to značilo osnivanje projektnog društva koje bi upravljalo područjem Gredelja. Takva rješenja postoje u drugim zemljama. Nije to nemoguće. Puno bi bolje bilo iskoristiti Gredelj za priuštivo stanovanje, a ne za parkiralište, kao što se sada čini. Na tom prostoru može se napraviti mnogo toga: od sveučilišta, domova zdravlja, vrtića pa sve do stambenih jedinica.

Kad bi sad s nama sjedio gradonačelnik Tomislav Tomašević, on bi, siguran sam, upro prstom u Vladu.

Svi autobusi i tramvaji koji su nabavljeni u Zagrebu financirani su iz sredstava koja je osigurala Vlada. Vrtići i škole se obnavljaju zahvaljujući novcu osiguranom od Vlade. Nacionalna razvojna strategija je strateški dokument koji jasno definira što će se raditi i koje će se strategije razvoja Hrvatske primjenjivati. Ona nam je nit vodilja. Naša želja za suradnjom s gradovima i županijama na osnovi tog dokumenta je neupitna. Bitno je samo imati viziju.

Želite reći da zagrebačka vlast nema viziju?

Ne vidim napredak u razvoju zone Gredelj, ali ne bih željela više širiti tu temu. Idemo razgovarati o problemu priuštivog stanovanja u Zagrebu, Hrvatskoj i Europi.

Studentima ste napomenuli da pregovarate s povjerenikom Europske komisije zaduženim za koheziju i reforme, Raffaeleom Fittom, o tome da se što više europskih sredstava usmjeri na rješavanje stambene krize. Koliko je ta tema Bruxellesu uopće važna, jer dojam je da prioritet imaju ulaganja u obranu i europsku vojnu industriju?

Radi se na izmjeni legislative kohezijske politike EU-a. Strateški prioriteti su jasno definirani: jačanje konkurentnosti i smanjenje inovacijskog jaza, jačanje obrambene industrije i potpora regijama na istočnim granicama, priuštivo stanovanje, jačanje otpornosti vodnih resursa i energetska tranzicija. Postavljanjem strateških prioriteta omogućava se preusmjeravanje novčanih sredstava. Jedan prioritet ne isključuje drugi. Europi je jednako bitna obrana kao i priuštivo stanovanje, a države članice trebaju same odlučiti kamo će usmjeriti više ili manje novca. Drugi korak bit će donošenje novog proračuna EU-a, odnosno višegodišnjeg financijskog okvira od 2027. do 2032., na kojem se trenutno radi.

Kada države članice mogu očekivati prva veća sredstva za priuštivo stanovanje?

Već sada, kroz srednjoročnu reviziju kohezijske politike unutar postojećeg financijskog okvira, države članice imat će mogućnost preusmjeriti sredstva na prioritete koje sam nabrojila, među kojima je i priuštivo stanovanje. Za nekoliko mjeseci očekuje se odobrenje Europske komisije. Pozitivno je to da će takvi prioritetni projekti biti 100 posto financirani iz europskih sredstava, uz 30 posto pretfinanciranja.

Stanovanje je u Hrvatskoj postalo luksuz. Analiza cijena najma stanova, koju smo nedavno objavili na tportalu, pokazuje da samac bez 2000 eura mjesečno nema što tražiti u Zagrebu. Kakva je situacija u drugim europskim zemljama?

Cijene najma u Uniji porasle su u prosjeku za 22 posto. Zato imamo pojam priuštivog stanovanja, a definiran je i u našem Nacionalnom planu stambene politike. Prema njemu, ljudi bi na stanovanje trebali trošiti maksimalno 30 posto svojih prihoda. Naprimjer, ako zarađujete 1500 eura, maksimalan trošak stanovanja, koji uključuje i cijenu najma ili ratu kredita i trošak energenata, trebao bi biti 450 eura. Međutim analize EU-a pokazale su da više od deset posto građana troši čak 40 posto svog prihoda na stanovanje. To je problem u svim državama članicama i zato je prvi put u Europskom parlamentu osnovan Posebni odbor za stambenu krizu. U njemu ja, u ime najveće političke grupacije, europskih pučana, koordiniram rješenja za sve države članice. Demografsko pitanje je ključno. U Europi je prosječna dob za odlazak iz roditeljskog doma 28 godina, a u Hrvatskoj - 33 godine. Zato je nužno da što prije imamo osigurana sredstva za financiranje stambenih projekata za mlade obitelji. U Hrvatskoj ćemo, kroz Agenciju za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN), graditi priuštive stanove koji će 50 posto biti za najam, a 50 posto za prodaju. Jedinice lokalne samouprave su te koje trebaju izraditi strategije da bi se usmjerila sredstva za ovakve projekte.

Jesu li u tom lancu najslabije lokalne jedinice, često potkapacitirane i inertne?

Lokalnim jedinicama je potrebna pomoć, zato je u ožujku donesen Nacionalni plan stambene politike te jasno definira izazove i mjere kako ih riješiti. Morali smo brzo reagirati da bismo mogli aplicirati za buduća europska sredstva. Također, postoji 15 novih zakonskih i podzakonskih akata koji će biti usvojeni s ciljem ostvarenja plana do 2030. godine. Jedna od ključnih mjera je povrat poreza za mlade koji kupuju svoju prvu nekretninu, i to 50 posto povrata PDV-a te potpuni povrat poreza na promet nekretnina. Zatim imamo program priuštivog najma. Država će aktivirati svoje stanove za priuštivi najam te će uz to vlasnicima stanova koji su prazni preko dvije godine ponuditi da ih iznajme državi na rok od najmanje tri, a najviše deset godina, kako bi se preko APN-a iznajmili kućanstvima koja ostvaruju prihode ispod prosječne razine, ali iznad granice siromaštva.

Očekujete li velik interes vlasnika takvih stanova?

Detektirali smo da u Hrvatskoj postoji oko 950.000 stambenih jedinica koje nisu u funkciji stanovanja. Od toga, oko 650.000 njih je potpuno prazno, a 350.000 jedinica koristi se za kratkoročni najam ili druge djelatnosti. Čest je slučaj da vlasnici nisu iznajmljivali te prazne stanove jer nisu imali pravnu sigurnost. Sada, uz potpisivanje ugovora s APN-om, bit će im omogućena pravna sigurnost, a novac za najam bit će im isplaćen u dvije tranše.

Mislite li da će država biti uspješna u tome? Loše upravlja nizom svojih nekretnina i zašto bih joj vjerovao da će se znati brinuti o mojoj?

Zato što ćete dobiti pravnu sigurnost. Mislim da je to iznimno važno. Ako vlasnik stana odluči dati nekretninu na upravljanje državi, potpisuje ugovor s APN-om na razdoblje od tri do 10 godina, a država će mu u dvije rate isplatiti iznos jednak medijalnoj najamnini za svaki mjesec trajanja ugovora. Prvu ratu dobit će odmah nakon potpisivanja ugovora, a druga rata bit će mu isplaćena tijekom trajanja ugovora. Time će se riješiti problemi najmodavaca vezani uz nesigurnost i kašnjenje s plaćanjem. S druge strane, najmoprimac mjesečno uplaćuje APN-u priuštiv iznos najamnine i jamči mu se siguran najam na ugovoreni rok.

Spomenuli ste da će država preko APN-a graditi stambene zgrade za priuštivo stanovanje. Zašto se ne ide u izgradnju takvih stanova u javno-privatnom partnerstvu?

Rekla sam da se radi na čak 15 novih zakonskih i podzakonskih akata. Među njima je i novi Zakon o prostornom uređenju kako bi se skratila procedura i opseg dokumentacije za obiteljske i stambene zgrade. Namjera je omogućiti jedinicama lokalne uprave da daju svoje zemljište i zatim raspišu javne natječaje na kojima će prednost imati one privatne tvrtke koje ponude veći postotak priuštivih stambenih jedinica, a ostatak stanova ostao bi za tržište. Osim toga, novi Zakon o prostornom uređenju omogućit će gradnju na područjima na kojima nema dovoljno građevinskog zemljišta, bez potrebe za izmjenom prostornog plana. Ove promjene trebale bi ubrzati cijeli proces izgradnje.

U kojim je zemljama Europe stambena kriza najizraženija?

U Mađarskoj je cijena nekretnina prosječno porasla za čak 172 posto, u Češkoj 111 posto, Litvi 115, Portugalu 105, Sloveniji 86, a u Hrvatskoj 80 posto. Ali u različitim državama postoji pritisak na stanovanje iz niza razloga. U Španjolskoj, primjerice, smatraju da im je cijena stanovanja porasla zbog turizma, odnosno iznajmljivanja preko platformi.

Što je zajedničko svim tim zemljama da su cijene tako eksplodirale?

Geopolitička situacija poskupila je energente, što je utjecalo na građevinski sektor. Porastao je trošak materijala, prvenstveno čelika, sve muči nedostatak građevinskih radnika, a većina zemalja ima neuravnotežen odnos ponude i potražnje. Potražnja za stambenim nekretninama je velika, a ponuda mala. Zemlje članice uglavnom se nisu sustavno bavile problematikom stanovanja. Možda će vas iznenaditi, ali Hrvatska donošenjem Nacionalnog programa stambene politike prednjači u odnosu na mnoge razvijenije države. Uglavnom, problem je eskalirao na razini cijele Europske unije i zato prvi put imamo Odbor za stambenu krizu, kao i povjerenika koji se bavi priuštivim stanovanjem i energetskom učinkovitošću.

Ima li Bruxelles ideja za to kako 'ohladiti' rastuće cijene gradnje?

Trenutno se radi na reviziji zakonodavstva koje utječe na trošak gradnje. Fokusirani smo na bolje financiranje iz fondova EU-a, smanjenje birokracije i administrativnih procedura, na standardizaciju građevinskih normi, poticanje inovacija u građevinskom sektoru i jačanje energetske učinkovitosti novih zgrada, ali da to bude troškovno održivo i priuštivo.

Možemo li kopirati model iz neke zemlje koji se pokazao učinkovitim za porast broja nekretnina cjenovno dostupnih većini građana?

Nema copy-paste rješenja. Nama je najvažnije na razini EU-a osigurati bespovratna sredstva za financiranje brownfield ili greenfield investicija. Jedinice lokalne samouprave su te koje moraju vidjeti gdje ne treba graditi i opterećivati prostor dodatnim zgradama, već gdje se mogu iskoristiti postojeći objekti. Primjer je već spomenuti Gredelj. Zatim trebamo koordinirati najbolje prakse između država članica. Nedavno sam posjetila Barcelonu te sam razgovarala s gradonačelnikom. Oni su ograničili cijene najma, što se pokazalo pogrešnim jer se smanjio fond dugoročnog, a povećao fond kratkoročnog, odnosno turističkog najma. Napravili su suprotno od onoga što su željeli. Zbog toga su pokazali velik interes za naše rješenje kroz Zakon o turizmu.

Na čemu se ono temelji?

Naš se zakon bazira na donošenju odluka temeljenih na podacima (evidence-based policy making). Na temelju egzaktnih podataka, izračuna nosivih kapaciteta, točno se vidi pritisak na prometnu infrastrukturu, priuštivost stanovanja, potrošnju vode i struje i koliko uopće neki grad može podnijeti pritisak turista. Dakle, na temelju egzaktnih brojki eksperti mogu dati preporuku što je potrebno nekoj destinaciji te koliko možete opteretiti komunalnu i prometnu infrastrukturu. Trenutno se planovi upravljanja s izračunima nosivih kapaciteta rade u cijeloj Hrvatskoj.

Kada će građani u Hrvatskoj osjetiti konkretne promjene na tržištu nekretnina?

Povrat poreza za mlade već je započeo, a program priuštivog najma također je u fazi realizacije. Gradnja novih stanova kroz APN je u tijeku, a prema novom zakonu o priuštivom stanovanju, koji se temelji na regionalnom indeksu razvijenosti, trenutno se gradi oko 800 stambenih jedinica. Kreće se u gradnju priuštivih stanova u Osijeku i Karlovcu, a Novska je već izgradila 20 jedinica.

Hoće li to dovesti do smanjenja cijena stanova?

Svakako. To je pitanje odnosa ponude i potražnje. Kada ponuda poraste, cijene će početi padati. Trenutno nam nedostaje oko 230.000 stambenih jedinica, a povećanje ponude bit će ključno za stabilizaciju cijena.

Iz onog što ste prezentirali, čini se da ste zatrpani poslom. Kako je živjeti na relaciji Hrvatska – Bruxelles?

Pola tjedna provodim u Bruxellesu ili u Strasbourgu, a polovicu u Hrvatskoj. Još nisam imala priliku prošetati ulicama Bruxellesa jer je moj rad u Europskom parlamentu vrlo intenzivan, s brojnim sastancima i obvezama. Nadam se da ću uskoro uhvatiti malo predaha da upoznam grad, ako ne ranije, onda sa studentima za koje ću organizirati posjet Bruxellesu nakon što dovršimo ovaj ciklus razgovora s mladima.