Kupnja prve nekretnine za većinu ljudi nije samo pitanje krova nad glavom, nego i jedna od najvećih financijskih odluka u životu. Cijene stanova i kuća traže ozbiljno zaduživanje, a put do ključeva često počinje puno prije odlaska u banku – provjerom vlastite kreditne sposobnosti, izračunom potrebnog učešća i usporedbom ponuda. Dobra vijest je da kupci prve nekretnine danas mogu računati i na određene pogodnosti te državne porezne potpore.
Kredit za mlade nije uvijek samo za mlade
Stambeni krediti namijenjeni mladima često donose pogodnosti povezane s dobi korisnika i kupnjom prve nekretnine. Banke u takvim ponudama mogu ponuditi povoljniju kamatnu stopu, osloboditi klijenta troška procjene nekretnine ili omogućiti poček otplate.
vezane vijesti
Dobna granica pritom nije jednaka u svim bankama i najčešće se kreće između 35 i 45 godina. Kamatne stope mogu biti fiksne ili kombinirane, pa je prije odluke važno provjeriti što se događa s mjesečnom ratom nakon isteka eventualnog fiksnog razdoblja.
No posebnu ponudu za mlade nema svaka banka. To ne znači nužno da je njezin kredit nepovoljniji. Banke koje nemaju takav proizvod mogu konkurirati akcijskim ponudama i pogodnostima dostupnima svim klijentima.
Kod usporedbe kredita zato nije dovoljno gledati samo kamatnu stopu. Najvažniji pokazatelj stvarnog troška kredita je efektivna kamatna stopa, odnosno EKS. Ona uz kamatu uzima u obzir i druge troškove povezane s kreditom, poput pojedinih naknada, troškova procjene ili drugih ugovorenih troškova. Upravo zato dvije ponude s naizgled sličnom kamatnom stopom mogu imati različit konačni trošak.
Koliko vlastitog novca treba imati?
Iako se najveći dio kupnje financira stambenim kreditom, kupac mora računati da će prije isplate kredita trebati osigurati i vlastita sredstva.
Tu su, prije svega, učešće i kapara, ali i javnobilježnički troškovi, eventualna agencijska provizija, porez te troškovi uređenja i opremanja stana ili kuće.
U pravilu treba računati na najmanje 10 posto vlastitih sredstava u odnosu na vrijednost nekretnine. U nekim situacijama dio potrebnog novca moguće je osigurati i dodatnim gotovinskim kreditom.
No takvo rješenje nije besplatno. Gotovinski kredit povećava ukupnu zaduženost i njegovu mjesečnu ratu banka uključuje u procjenu kreditne sposobnosti. Tako se može dogoditi da kupac uspije osigurati novac za učešće, ali istodobno zbog nove kreditne obveze izgubi dio prostora za stambeni kredit.
Drugim riječima, novac za učešće nije jedina brojka koju treba izračunati prije kupnje.
Kreditna sposobnost odlučuje koliko se možete zadužiti
Jedan od ključnih uvjeta za dobivanje stambenog kredita jest kreditna sposobnost. Banka njome procjenjuje može li klijent, s obzirom na svoja primanja i postojeće obveze, redovito otplaćivati novi kredit.
U obzir se uzimaju brojni elementi: redovitost i visina primanja, status zaposlenja, poslodavac, postojeći krediti i njihova urednost otplate, ali i potencijalne obveze poput sudužništva ili jamstva.
Dakle, banka s jedne strane gleda koliko i koliko stabilno zarađujete, a s druge koliko već dugujete i koje biste još obveze mogli imati.
Na kreditnu sposobnost utječu i zakonska pravila. Primjerice, Ovršnim zakonom određen je dio plaće koji je zaštićen od ovrhe, odnosno iznos koji treba ostati potrošaču za osnovne životne troškove.
Važna su i ograničenja koja je uvela Hrvatska narodna banka. Kod stambenih kredita ukupna mjesečna otplata svih dugova u pravilu ne smije prelaziti 45 posto mjesečnog dohotka. HNB bankama dopušta određene iznimke, a dio tog prostora može se koristiti upravo za građane koji rješavaju svoje stambeno pitanje.
Ista plaća ne znači isti kredit u svakoj banci
Jedna od čestih pogrešaka budućih kupaca jest pretpostavka da će svaka banka na isti način izračunati njihov maksimalni iznos kredita.
Neće.
Banke imaju vlastite kriterije za procjenu kreditne sposobnosti. Različito mogu tretirati pojedine vrste prihoda, izračunavati troškove života i procjenjivati stabilnost zaposlenja.
To može biti osobito važno za mlađe kupce koji su tek na početku karijere, imaju kraći radni staž, rade na određeno ili su nedavno promijenili poslodavca. Ono što jedna banka prihvati bez većih problema, druga može procijeniti opreznije i zatražiti dulji kontinuitet zaposlenja ili dodatnu dokumentaciju.
Zato se prije odluke ne isplati razgovarati samo s jednom bankom. Usporedba više ponuda može napraviti razliku između željenog stana i situacije u kojoj kupac mora tražiti jeftiniju nekretninu jer mu banka ne može odobriti potreban iznos.
Dvoje kupaca, veća mogućnost za kredit
Posebno zanimljiva može biti situacija kada nekretninu kupuju partneri zajedno.
Banke kreditnu sposobnost para ne moraju nužno promatrati samo kao zbroj dvije pojedinačne procjene. Način na koji procjenjuju zajedničko kućanstvo i njegove prihode i troškove može se razlikovati, što u pojedinim slučajevima može omogućiti i veći iznos kredita.
Zato je kod zajedničke kupnje važno napraviti izračun za cijelo kućanstvo, a ne samo pojedinačno provjeravati koliko bi svaki partner mogao posuditi.
Država pomaže, ali novac ne stiže prije kupnje
Za kupce prve nekretnine važna je i državna pomoć.
Nekada su mnogim građanima otplatu stambenog kredita olakšavale APN subvencije. Danas se potpora ostvaruje kroz porezne olakšice.
Za kupnju prve nekretnine moguće je ostvariti potporu u visini plaćenog poreza na promet nekretnina ili 50 posto plaćenog PDV-a kod kupnje novogradnje, do najvišeg iznosa određenog propisanim kriterijima.
Koliki će povrat biti, ovisi o više elemenata – među ostalim o broju članova kućanstva, priznatoj površini nekretnine i prosječnoj cijeni četvornog metra na području na kojem se nekretnina nalazi.
Osnovna obilježja kredita za mlade
Dobna granica: Najčešće do 40 ili 45 godina starosti.
Namjena: Kupnja prve nekretnine (stan ili kuća).
Efektivne kamatne stope: Kreću se okvirno od 3,20% naviše, ovisno o banci i akcijskim uvjetima.
Posebne pogodnosti: Fleksibilniji uvjeti učešća, poček otplate do 12 mjeseci, oslobođenje troškova procjene vrijednosti nekretnine, besplatna solemnizacija ugovora.
Nekretnina pritom može biti do 50 posto veća od propisane priznate površine, ali se povrat računa samo do priznate površine. Također, ugovorena cijena četvornog metra ne smije prelaziti propisani prag, odnosno 50 posto iznad službene prosječne cijene za određeno područje.
Važno je pritom imati na umu jednu stvar: porezni povrat ne dolazi prije kupnje. Ostvaruje se tek nakon kupnje, plaćanja poreza i ispunjavanja ostalih propisanih uvjeta, uključujući prijavu prebivališta.
Prije potpisa – izračunajte cijelu financijsku sliku
Kupnja prve nekretnine zato ne bi trebala početi pitanjem ‘Koliku ratu mogu plaćati?’, nego puno širim izračunom.
Treba znati koliko vlastitog novca imate, koliki će biti troškovi kupnje, koliku kreditnu obvezu možete podnijeti i koliko vam nakon plaćanja rate ostaje za svakodnevni život. Tek potom ima smisla uspoređivati banke i tražiti nekretninu u cjenovnom okviru koji je za vas održiv.
Jer najskuplja pogreška kod prve nekretnine nije nužno kupiti preskup stan. Puno je skuplje ući u kredit koji dugoročno previše opterećuje kućni budžet. Dobro pripremljen kupac zato ne traži samo najveći mogući kredit, nego onaj koji može sigurno otplaćivati i kada se životne okolnosti promijene.
