Iako je Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada propisana obveza provođenja redovitog pregleda zgrada najmanje jednom godišnje, tim propisom nije obuhvaćen zahvat takvih pregleda, kao ni njegova cijena. No, u razgovoru s upraviteljima, doznali smo da su cijene često niže od tehničkog pregleda automobila
Stanari brojnih zgrada često ni ne znaju koja su njihova prava, ali i obveze. Znaju samo to da su dužni plaćati pričuvu, odnosno naknadu koja služi za eventualne popravke ili obnovu dijelova ili cijele zgrade.
Pričuvu mnogi smatraju nametom u pravom smislu te riječi jer smatraju da se popravci moraju financirati na drugačiji način. Ljudi iz struke, a naročito predstavnici udruga suvlasnika ili upravitelja zgrada, često kažu da je ljudima prihvatljivije platiti servis i tehnički pregled automobila nego zgrade.
A upravo zgrade, kao i automobili, moraju jednom godišnje proći redoviti pregled. Njime se provjerava stanje zajedničkih dijelova i instalacija u zgradama, odnosno prevenira se njihovo propadanje.
Prepušteno struci
Redoviti pregled je obvezan po Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada, ali i drugim propisima. No zanimljivo je to da njime nije propisana cijena, kao ni obuhvat pregleda.
Upravitelji zgrada su, prema spomenutom zakonu, dužni 'osigurati provedbu redovitih pregleda i izvanrednih pregleda zgrade u skladu s propisima o gradnji, na kojima sudjeluju upravitelj zgrade i predstavnik suvlasnika'. To znači 'minimalno jednom godišnje pregledati zgradu radi provjere ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevine zbog izrade prijedloga višegodišnjeg i godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade'. No upravitelji, kao i odgovorni predstavnici suvlasnika, znaju što sve obuhvaća takav pregled.
'Sam pregled obuhvaća vizualni obilazak zajedničkih dijelova i uređaja zgrade – poput fasada, krovova, instalacija i liftova – radi utvrđivanja vidljivih oštećenja. Iako zakon ne propisuje da ove preglede moraju obavljati isključivo ovlašteni inženjeri građevinarstva, u GSKG-u taj posao obavljaju stručne osobe građevinske, strojarske ili elektrotehničke struke, osposobljene za procjenu općeg stanja objekta. Angažman ovlaštenog inženjera – statičara predviđen je isključivo ako se uoče oštećenja koja bi mogla utjecati na stabilnost ili kada to nalažu posebni tehnički propisi, o čemu tada odlučuju sami suvlasnici', poručuju iz zagrebačkog Gradskog stambenog komunalnog gospodarstva.
vezane vijesti
Planovi održavanja
Iako su snažni potresi prije šest godina uzdrmali zagrebačko područje te oštetili mnoštvo zgrada, iz GSKG-a, ali i privatnog upravitelja, Zapad-stana, ističu da svake godine uspijevaju obaviti redovite preglede svih zgrada kojima upravljaju, 'iako u poslovanju ponekad dolazi do situacija da pregled nije moguće obaviti u predviđenom terminu, najčešće zbog nemogućnosti pristupa ili nedostupnosti predstavnika suvlasnika'.
Sve što pronašli stručnjaci koje su angažirali upravitelji unosi se u posebne zapisnike, temeljem kojih se izrađuju godišnji, odnosno višegodišnji programi održavanja zajedničkih dijelova zgrade. Nakon toga je na predstavnicima suvlasnika i upraviteljima da pronađu model provedbe i financiranja putem pričuve, kredita koji podiže stambena zajednica ili brojnim subvencijama Fonda za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost te drugih državnih tijela.
'Nakon pregleda predstavniku suvlasnika predlaže se plan sanacije i budućih radova kako bi se eventualno uočeni nedostaci pravovremeno otklonili. Godišnji pregled ujedno je prilika za pregled te popis zajedničkih uređaja, kao i provjeru je li potrebno provesti servis ili ispitivanje pojedinih sustava', objašnjava Borna Stanković iz Zapad-stana.
Bagatelni troškovi
Dodatni radovi koštaju desetke tisuća eura, no zato je cijena godišnjeg pregleda praktički bagatelna. Iz GSKG-a tvrde da je njihova usluga besplatna jer je već uključena u ugovor o upravljanju, kojim su definirane sve usluge, prava i obveze.
'Stoga ne postoji fiksni paušal po ulazu niti cijena po metru kvadratnom, pa sam pregled ne predstavlja dodatni trošak u odnosu na prikupljena sredstva pričuve', objašnjavaju iz GSKG-a te dodaju da naplaćuju 500 eura neovisno o veličini zgrade samo ako dobiju zahtjev za dodatnim pregledom u istoj godini nakon redovitog pregleda. Privatni upravitelji pak naplaćuju redovite preglede zgrada, ali po zanemarivim tarifama.
'Obvezni godišnji pregled zgrada provodimo samostalno, odnosno obavljaju ga naši ovlašteni inženjeri. Cijena pregleda kreće se od 50 eura + PDV do maksimalno 250 eura + PDV, a ovisi o neto kvadraturi zgrade', poručuju iz Zapad-stana.
Dok GSKG nastavlja obavljati preglede kao dio ugovorene usluge, iz Zapad-stana podsjećaju da ne planiraju poskupljenje ove usluge jer za to ne postoje objektivni razlozi. Dakle godišnji pregled zgrade može koštati manje od tehničkog pregleda automobila, a definitivno je jeftiniji od kazni predviđenih za upravitelje u slučaju da ga ne izvrše minimalno jednom godišnje, odnosno ako ne osiguraju provedbu redovitog pregleda u kojem sudjeluju upravitelj i predstavnik suvlasnika. U tim slučajevima kazne se kreću od 700 do 5500 eura.
