Postoje različiti pravni aranžmani koji uključuju darovanje nekretnine, a da bi transakcija bila valjana, potrebno je strogo poštovati zakonsku proceduru. Prije odluke o darovanju nekretnine važno je razmotriti sve elemente procesa, počevši od financijskih posljedica do poreznih aspekata. Budući da se ono često odvija među članovima obitelji, primjerice roditelji ostavljaju nekretninu djeci, potrebno je uzeti u obzir nasljedno-pravne propise da bi se izbjegli sporovi među nasljednicima.

Kako sastaviti ugovor?

Darovni ugovor je pravni posao kojim darovatelj bezuvjetno prenosi nekretninu na obdarenika. U pravilu mora biti sastavljen u pisanom obliku i ovjeren kod javnog bilježnika da bi bio valjan za upis u zemljišne knjige. Važan element ugovora je izričita izjava darovatelja kojom dopušta upis prava vlasništva na obdarenika, tj. tabularna isprava/izjava. Ona može biti sastavni dio samog ugovora ili poseban dokument koji darovatelj potpisuje i ovjerava kod javnog bilježnika. Ako prema ugovoru obdarenik odmah stupa u posjed nekretnine, darovatelj na temelju ugovora i tabularne izjave stječe pravo na stupanje u posjed i upis u zemljišne knjige.

Ako je ugovorom definirano to da obdarenik naknadno stupa u posjed nekretnine (primjerice, nakon smrti darovatelja), ugovor mora biti sastavljen kao javnobilježnički akt ili ovjerovljena (solemnizirana) privatna isprava.

Zadržavanje prava darovatelja

Darovatelj može zadržati određena prava da bi osigurao svoje interese nakon darovanja te ona moraju biti navedena u ugovoru, a obdarenik ih mora poštovati. Najčešće se koristi pravo stanovanja te omogućuje darovatelju da i nakon darovanja nastavi živjeti u nekretnini do svoje smrti, kada obdarenik stječe pravo stupanja u posjed. Darovatelj može koristiti i tzv. pravo plodouživanja, što mu omogućuje da i nakon darovanja koristi darovanu nekretninu i ostvaruje prihode od nje (najamnina i sl.). U navedenim slučajevima darovatelj odgodnim uvjetom u ugovoru zapravo zadržava vlasništvo nad nekretninom do svoje smrti, nakon čega vlasništvo automatski prelazi na obdarenika. Darovatelj može zadržati i pravo korištenja dijela nekretnine (primjerice korištenje garaže, vrta i sl.). Odredbom u ugovoru, osim toga, može obvezati obdarenika da u korist darovatelja ili treće osobe izvrši neku radnju ili se uzdrži od nje. Tako može zabraniti prodaju nekretnine bez njegove suglasnosti.

Raskid ugovora i opoziv dara

Ugovor o darovanju može predvidjeti raskid u slučaju da obdarenik ne ispunjava ugovorne obveze ili ako se utvrdi nezakonitost u postupku darovanja. Prema Zakonu o obveznim odnosima, darovatelj može opozvati dar i u slučaju ako obdarenik grubo uvrijedi ili povrijedi darovatelja ili članove njegove obitelji.

Porezne obveze

Prema Zakonu o porezu na promet nekretnina, darovanje između bračnih drugova, djece, unuka i roditelja oslobođeno je plaćanja poreza na promet nekretnina. Ostali srodnici i druge osobe dužni su platiti porez u iznosu od tri posto od utvrđene vrijednosti nekretnine. Obvezu nastanka obveze podnosi javni bilježnik na temelju ovjerenog darovnog ugovora.

Nužni dio prilikom darovnog ugovora

Nužni dio pri darovnom ugovoru osigurava prava zakonskih nasljednika, sprječavajući to da ih darivatelj potpuno liši imovine. Ovaj mehanizam sprječava darivatelja da sve pokloni trećoj osobi, ostavljajući određeni dio imovine nasljednicima. Nužni dio je minimalni udio u imovini koji zakonski pripada nasljednicima, bez obzira na volju darivatelja. U praksi to znači da on ne može pokloniti cijelu imovinu ako time krši prava nasljednika na nužni dio. Primjerice, ako osoba ima dvoje djece, a pokloni nekretninu jednom djetetu, drugo dijete ima pravo na nužni dio, a on iznosi polovicu onoga što bi nasljednik dobio po zakonskom redu nasljeđivanja. Primjerice, ako otac daruje nekretninu vrijednu 200 tisuća eura jednom djetetu, drugo dijete ima pravo od obdarenika tražiti 50 tisuća eura. U slučaju da on ne želi isplatiti nasljednicima nužni dio, oni imaju pravo tražiti ga u sudskom postupku.