U posjedu ste poljoprivrednog zemljišta, a imate želju sagraditi kuću na njemu? Za legalno provođenje te ideje potrebna vam je prenamjena zemljišta, što zahtijeva i vrijeme i novac. Provjerili smo što trebate učiniti i koliko će vas to na kraju koštati
Prenamjena poljoprivrednog zemljišta regulirana je Zakonom o poljoprivrednom zemljištu, a provodi se u skladu s dokumentima prostornog uređenja i drugim propisima.
Mogućnost prenamjene postoji samo ako zemljište zadovoljava određene uvjete, ovisno o prostornom planu, interesu države, njegovoj površini i drugim karakteristikama. Stoga je prije podnošenja zahtjeva za prenamjenu potrebno dobro proučiti stanje u prostornim planovima. Na stranicama Informacijskog sustava prostornog uređenja (ISPU) možete saznati koju namjenu ima pojedino zemljište, što vam omogućuje pretraživanje prema broju katastarske čestice i nazivu katastarske općine te se uz uključeni sloj važećeg prostornog plana lako provjeri njegova namjena.
vezane vijesti
Uvjeti za prenamjenu
Detaljnim prostornim planom definirano je nalazi li se zemljište (katastarska čestica) u građevinskom području ili izvan njega, tj. ima li stambenu, turističku, gospodarsku, poljoprivrednu, komunalnu ili neku drugu namjenu. Također, u tekstualnom dijelu plana naznačeno je što se u svakom području, u okviru utvrđene namjene, smije, a što ne smije graditi. Između ostaloga, određena je minimalna površina građevne čestice, maksimalna površina objekta koji se smije graditi na određenoj parceli, njegova maksimalna visina i sl.
Ključan čimbenik koji utječe na mogućnost prenamjene poljoprivrednog zemljišta u građevinsko čini njegov položaj. Ako se zemljište nalazi u građevinskoj zoni ili u njezinoj blizini, veća je šansa da će vam zahtjev biti odobren nego u slučaju kada je udaljeno od nje.
Ako je zemljište smješteno u građevinskoj zoni, prenamjena je puno jednostavnija. Potrebno je dokazati da imate pravo gradnje, što vam omogućuje ishođenje lokacijske i građevinske dozvole. Samim time stječete i pravo na prenamjenu zemljišta.
U slučaju da se ono nalazi izvan građevinske zone, potrebno je tražiti promjenu prostornog plana te čekati njegove izmjene i dopune, a pozitivno mišljenje treba dati i Ministarstvo poljoprivrede.
Pritom je potrebno dobro obrazložiti i dokazati interes za prenamjenu. Primjerice, rješavanje stambenog pitanja, izgradnja gospodarskih ili objekata za turističku namjenu i sl.
Zahtjev za promjenu namjene
Kako biste prenamijenili poljoprivredno zemljište u građevinsko, trebate podnijeti zahtjev u odjelu za prostorno planiranje, graditeljstvo i zaštitu okoliša općine ili grada u kojem se zemljište nalazi.
U zahtjevu je potrebno navesti katastarsku česticu, obrazložiti želju za prenamjenom zemljišta te definirati planirani građevinski zahvat (opis zahvata, vrsta i veličina objekta). Uz zahtjev je potrebno predati kopiju katastarskog plana.
Alternativne opcije
Ako prenamjena poljoprivrednog zemljišta nije moguća ili se čini previše zahtjevnom, razmislite o drugim mogućnostima. Prenamjenu možete izbjeći nabavom mobilnih kućica ili sklopivih mobilnih objekata. Ako je riječ o samoodrživom tipu mobilnog objekta, odnosno onom koji nema priključke na vodu, struju i druge komunalije, možete ga postaviti na poljoprivrednom zemljištu bez prenamjene te će služiti samo kao privremeni ili povremeni smještaj. Umjesto prenamjene, razmislite o kupnji građevinskog zemljišta, onog koje je odmah spremno za gradnju. Iako se to na prvi pogled može činiti kao značajna investicija, u nekim slučajevima tako možete uštedjeti i vrijeme i novac.
Ako želite prenamjenu poljoprivrednog zemljišta izvan građevinske zone, morate tražiti izmjenu prostornog plana, što znači da će se zahtjev razmotriti tek prilikom provođenja narednih izmjena i dopuna prostornog plana grada ili općine.
Prenamjena će biti moguća ako se zadovolje pravni uvjeti te ako se ocijeni da je pozitivna za zajednicu i ne šteti okolišu.
Na temelju konačne odluke Ministarstva poljoprivrede, u suradnji s općinom ili županijom u kojoj se nalazi određeno zemljište, vaš plan bit će odobren ili odbijen.
Naknada od 2,5 posto do 70 posto vrijednosti
Visina naknade za prenamjenu ovisi o vrsti i položaju poljoprivrednog zemljišta. Za nju se plaća jednokratna naknada i to prema površini građevinske čestice utvrđene na temelju lokacijske i građevinske dozvole, odnosno prema površini zemljišta ispod zgrade ozakonjene rješenjem o izvedenom stanju.
Za poljoprivredno zemljište izvan granica građevinske zone, a koje nakon izmjene prostornog plana uđe u nju, visina naknade iznosi 50 posto od prosječne vrijednosti zemljišta unutar granica građevinskog područja za vrijedno zemljište (kategorija P1), odnosno 70 posto od prosječne vrijednosti ako je riječ o osobito vrijednom zemljištu (kategorija P2).
Za poljoprivredno zemljište na kojem je dopuštena gradnja sukladno prostornom planu visina naknade iznosi 2,5 posto od prosječne vrijednosti zemljišta, a za prenamjenu osobito vrijednog i vrijednog poljoprivrednog zemljišta unutar građevinske zone plaća se naknada od pet posto prosječne vrijednosti zemljišta.
Možete biti oslobođeni plaćanja naknade
Za poljoprivredno zemljište izvan granica građevinske zone, a kojem je nakon izmjene prostornog plana promijenjena namjena i ostane izvan građevinske zone, visina naknade iznosi 25 posto od prosječne vrijednosti zemljišta unutar granica građevinskog područja, odnosno 50 posto od prosječne vrijednosti zemljišta ako se radi o osobito vrijednom i vrijednom obradivom zemljištu. Riječ je o objektima koji se prema prostornom planu smiju graditi izvan granica građevinskog područja (npr. gospodarske zgrade, turistički objekti u sklopu OPG-ova i sl.).
Zakonom su predviđeni izuzeci pa tako, primjerice, možete biti oslobođeni plaćanja naknade ako gradite namjenske objekte na svom poljoprivrednom gospodarstvu ili stambenu zgradu bruto površine do 400 kvadratnih metara unutar građevinskog područja.
