U prvih devet mjeseci primijećen je značajan pad broja kupoprodaja nekretnina u Hrvatskoj strancima. Ovo je ujedno drugi put u 10 godina da se takvo što dogodilo, a razlog ovoga puta nije lockdown. Čini se da je naše tržište došlo do vrhunca, što je koincidiralo s ekonomskim turbulencijama u državama iz kojih nam tradicionalno dolazi najviše kupaca. Dvojica stručnjaka za trgovinu nekretninama otkrila su nam što bi to moglo značiti za cijene kuća i stanova
Nije nikakva tajna to da cijene nekretnina u Hrvatskoj rastu gotovo pa najbrže u Europi. Prema podacima Eurostata za drugo tromjesečje ove godine, u našoj zemlji su cijene kuća i stanova porasle za 13,2 posto u odnosu na isto razdoblje lani, a veće poskupljenje nekretnina zabilježeno je samo u Portugalu, Bugarskoj i Mađarskoj.
Kad se iz jednadžbe ukloni inflacija, onda poskupljenje nekretnina u Hrvatskoj iznosi 8,9 posto, po čemu smo također u europskom vrhu. Europski statistički ured navodi da su cijene kuća i stanova u posljednjih pet godina porasle za 30 posto.
Za to vrijeme država nastoji pronaći način na koji bi stanovanje učinila priuštivim, naročito mladima, no pad prometa na domaćem tržištu razotkrio je još jedan trend. Iako bi se moglo reći da stranci i dalje kupuju nekretnine na našoj obali, više to ne čine u tolikoj mjeri.
vezane vijesti
Suočavanje s krizom
Podaci Porezne uprave o kupoprodajama nekretnina prema državi stjecatelja pokazuju da Slovenci, Nijemci te Austrijanci i dalje najviše kupuju nekretnine u Hrvatskoj, mahom na obali i u Zagrebu. No broj takvih transakcija je sve manji. U cijeloj prošloj godini strancima su prodane 11.623 nekretnine, a u prvih devet mjeseci ta je brojka iznosila 6592. Pad od četrdesetak posto u ovom segmentu teško će biti nadoknađen, pogotovo ako znamo što se odvija u inozemstvu.
'Događa se da su nama naklonjena tržišta, Austrija i Njemačka, u nekoj laganoj krizi i to se automatski prelilo na naše tržište. Drugi razlog je da nam cijene rastu. No ono što je najbitnije je ta ekonomska kriza u nama orijentiranim tržištima. Nestabilna su vremena u svijetu, a kad je tako, ljudi uspore s nekim bitnim odlukama', otkrio je razloge ovakvih kretanja direktor agencije Dogma nekretnine, Branko Papeš.
Zanimljivo je usporediti podatke Porezne uprave o kupoprodajama u kojima su sudjelovali stranci u ranijim godinama. Od 2015. godine naovamo broj nekretnina koje su kupili strani državljani stidljivo je rastao sve do 2021. godine, kad je porastao za tridesetak posto. Sličan se rast nastavio i godinu poslije, kad je prvi put zabilježen peteroznamenkast broj kuća i stanova u posjedu stranih vlasnika. Otada do danas taj broj ipak opada, pa potencijalno splašnjavanje interesa stranaca za domaćim nekretninama i nije toliko čudno.
'Od pandemije, kada su mnogi kupovali nekretnine čak i putem videopoziva, cijene su znatno porasle, a prihodi od najma, zbog većeg broja raspoloživih jedinica, pali su, pa je samim time i povrat na investiciju postao manji. Društva i obitelji vezani uz proizvodnju i realni sektor sada imaju drugačije prioritete', rekao nam je direktor agencije Eurovilla, Sergio Serdarušić.
On nam je otkrio i to da stranci u pravilu ne kupuju nekretnine izrazito velike vrijednosti, jer radi se o kućama i stanovima koji služe za odmor ili kao investicija, što znači da u njima ne provode previše vremena. Dodaje da nakon nekoliko godina ipak 'vraćaju nekretninu na tržište', što znači da je prodaju.
Došli smo do vrhunca?
No što to govori o našem tržištu? Osim što strancima teško možemo ponuditi kvalitetne nekretnine, a Serdarušić to priznaje, cijene, odnosno omjer dobivenog i uloženog i njima je postao nepovoljan, iako je Hrvatska i dalje jeftinija od razvijenijih zapadnih zemalja, ali ne više toliko kao prije. Zbog toga se tržište usporilo.
'U posljednjih 10 godina tržište se udvostručilo i mislim da to nije normalno. Na nivou čitave Hrvatske 2015. godine prodane su 67.683 nekretnine, a 2024. godine 135.000 nekretnina. Točno dvostruko. U 10 godina imate rast od 100 posto. Ako se netko pita zašto je nastao rast cijena – zbog toga. Ogromno je tržište kupaca, a malo tržište prodavatelja. Uzmite da vam je tržište prodavatelja Hrvatska, a tržište potencijalnih kupaca Hrvatska i čitava regija. Imate 3,8 milijuna prodavača i 20 milijuna potencijalnih kupaca. Zato su cijene toliko visoke', objasnio je Papeš.
Tržište je, dakle, došlo do nekakvog vrhunca. Papeš smatra da neće doći do pada, već do stabilizacije, što bi značilo da cijene nekretnina više neće rasti 10 ili više posto godišnje, već će to biti poskupljenje od četiri, pet posto.
Serdarušić pak ističe da je nerealno očekivati stalni rast broja transakcija. Takvi padovi obično znače značajan rast cijena, kao što se i dogodilo u hrvatskom slučaju. S time u vezi, slabiji interes stranaca za nekretninama dobar je pokazatelj trendova na tržištima.
'Ako dođe do manjeg broja transakcija stranaca, realno je očekivati korekciju cijena. No treba imati na umu to da naši prodavatelji doživljavaju nekretnine kao najsigurniji oblik ulaganja. Prodajom najčešće ne rješavaju poslovne ili financijske potrebe, pa im je potrebno dosta vremena da pristanu na korekciju cijene. Primjerice, nakon krize 2008. godine korekcije su se osjetnije dogodile tek 2012. godine. Zato vjerujem da će se prije dogoditi smanjenje broja transakcija, a same cijene ostat će relativno stabilne te će inflacija postupno 'stići' vrijednost nekretnine', zaključio je Serdarušić.
