Priuštivo stanovanje je problem s kojim se država uhvatila u koštac. Prošlog tjedna završio je tako natječaj kojim su stanodavci mogli prijaviti svoje prazne nekretnine za program priuštivog najma, a resorni ministar Branko Bačić predstavio je Zakon o priuštivom stanovanju, kojim će urediti mogućnost da država, ali i jedinice lokalne samouprave odrede svoje programe izgradnje priuštivih stanova za najam ili kupnju.

Time se praktički mijenja postojeći model poticane stanogradnje jer se nije pokazao pretjerano uspješnim. Stanovi iz programa POS-a već sad koštaju više od 2000 eura po kvadratu, a njihova izgradnja nije pratila tempo potražnje. Kako je Bačić sam ustvrdio, u 24 godine postojanja POS-a izgrađeno je 9000 stambenih jedinica.

Plan je sad ambiciozniji: do 2030. godine predviđena je izgradnja 8000 stanova, uz još 2000 stambenih jedinica na potpomognutim područjima. Osim toga, planirana je obnova dijela fonda imovine kojom upravlja država te subvencije za izgradnju i obnovu obiteljskih kuća. Uz participaciju jedinica lokalne samouprave i stanove koje je država dobila za najam, očekuje se da će u jednom trenutku biti dostupno ukupno 20.200 nekretnina.

Ovog bi tjedna trebalo biti poznato koliko je vlasnika odlučilo dati stan u najam preko države, ali i hoće li prijedlog ključnog zakona za priuštivo stanovanje 'sjesti' saborskim zastupnicima. Jasno, takav ambiciozni plan zahtijevao je i promjene u odnosu na POS. Stoga smo odlučili pobrojiti najvažnije kriterije koje trebaju ispuniti građani, ali i uvjete po kojima će cijeli sustav funkcionirati.

Obveze budućih stanara

Počnimo najprije s kriterijima za građane. Tražitelji potpora za stanovanje morat će biti hrvatski državljani do 45 godina starosti. Potencijalni kupci ili najmoprimci priuštivih stanova moći će biti i stariji, iako je primarni cilj pomoći mladima i ugroženim skupinama da dobiju krov nad glavom. Prednost pri kupnji trebali bi imati oni zaposleni u deficitarnim zanimanjima, osobe s invaliditetom, obitelji s djecom koja imaju teškoće u razvoju i stariji od 65 godina.

Jedan od bitnijih kriterija za kupnju priuštivog stana su prihodi. Osoba koja ima najviše dvije i pol neto medijalne plaće moći će doći do stana. Kako je prosječna medijalna neto plaća u Hrvatskoj lani iznosila 1278 eura, to znači da bi samac s neto plaćom nižom od 3195 eura mogao kupiti stan.

Za svakog dodatnog člana obitelji prag se diže za još pola medijalne plaće po osobi. Tako će, recimo, par s jednim djetetom moći kupiti stan ako zarađuje najviše 4473 eura mjesečno. Ti će se pragovi s godinama povećavati jer se očekuje i rast plaća.

Obveze potencijalnih vlasnika priuštivih stanova su jednostavne. Kako su za ovu vrstu stanovanja predviđene i povoljne kreditne linije, s kamatama od samo jedan posto, potrebno je otplaćivati rate, najprije banci, a onda i državi. Uz to, vlasnici priuštivih stanova neće ih smjeti prodati ni iznajmiti u roku od 35 godina, osim ako dođe do rastave braka, smrti, bolesti ili preseljenja. U tom slučaju stan najprije mora biti ponuđen APN-u.

Stanovi jeftiniji od POS-a

Što se tiče cijena tih stanova, oni će biti znatno povoljniji od trenutnih tržišnih cijena, ali i od POS-a. Naime u programu priuštivog stanovanja Hrvatska će biti podijeljena na osam područja razvijenosti u kojima će biti postavljeni različiti cjenovni pragovi.

Tako će, recimo, u najmanje razvijenim područjima, poput Hrvatske Kostajnice, Knina, Benkovca ili Gline, kvadrat priuštivog stana koštati najviše 1262 eura, a u najrazvijenijim gradovima, poput Zagreba, Dubrovnika, Opatije ili Rovinja, iznosit će 2104 eura. Toliko, primjerice, sada košta kvadrat POS-ovog stana u Osijeku.

Važno je znati i da će u svakoj zgradi izgrađenoj za potrebe priuštivog stanovanja polovica stanova biti ponuđena za prodaju, a polovica za najam. U potonjoj skupini nalazit će se i mikro stanovi, od 18 do 26 kvadrata, koji će služiti isključivo smještaju mladih u kraćem razdoblju. Ako pak zgrada ima manje od 10 stanova, svi će biti za najam.

Svaka zajednica ima svoj plan

Iako bi zakon koji omogućuje takve uvjete trebao stupiti na snagu u ožujku ili travnju ove godine, izgradnja prvih priuštivih stanova mogla bi početi tek 2027. godine. Naime, osim što Bačić mora donijeti nacionalni plan priuštivog stanovanja, svaka jedinica lokalne samouprave ima mogućnost donijeti svoj plan.

To može učiniti na tri načina: osnivanjem vlastite javne tvrtke zadužene za taj posao, osnivanjem zajedničke tvrtke koja bi obuhvaćala i okolne JLS-ove ili čak cijelu županiju te prepuštanjem cijele strategije APN-u, o čemu će ipak odlučivati gradska i općinska vijeća ili županijske skupštine.

Do 31. srpnja ove godine gradovi i općine dužni su uspostaviti vlastite planove priuštivog stanovanja, na temelju kojih će država procijeniti potrebna financijska sredstva. U planu je za sufinanciranje gradnje te subvencioniranje komunalne infrastrukture iz državnog proračuna i Višegodišnjeg financijskog okvira EU-a do 2034. godine, a planira se izdvojiti 3,5 milijardi eura.

Lokalne bi zajednice trebale dostaviti i popis zemljišta namijenjenih gradnji priuštivih stanova. Ako ih nemaju, mogu osmisliti brownfield projekte, a ako ni to nije moguće, gradnji će se pristupiti pomoću urbanističkog projekta. To je ujedno bio najsporniji element već donesenog Zakona o prostornom uređenju, kojim se omogućava brža prenamjena zemljišta i ishođenje lokacijske dozvole. No Bačić objašnjava da će to biti moguće uz blagoslov JLS-a samo na zemljištima koja se nalaze do građevinskih i imaju pristup komunalijama.

Stambene zajednice i najam

JLS mogu donijeti i odluke o stvaranju stambenih zajednica. Riječ je o obliku stanovanja prema kojem se građani sami udružuju te sudjeluju u planiranju, gradnji i opremanju stanova kojima ne postaju vlasnici, već imaju pravo na udjele. Kredit za investiciju otplaćuju kroz najam. Kao i kod priuštivih stanova, zadružni se stanovi mogu vratiti zadruzi ili prenijeti nasljeđivanjem, no nikako se ne smiju prodavati.

Naravno, cijeli je sustav kompatibilan s ostalim dijelovima nacionalnog plana stambene politike, pa će tako mlađi od 45 godina koji kupuju prvu nekretninu imati pravo na povrat 50 posto PDV-a ili cijelog poreza na promet nekretninama, ako pojedina lokalna zajednica odluči za ovu prigodu osposobiti već postojeću zgradu. Oni koji se pak odluče na najam trebali bi pročitati vodič koji smo napisali.