U zemlji s nešto manje od četiri milijuna stanovnika sve veći problem postaje pronaći krov nad glavom. Nije da stanova nedostaje, dapače 91 posto građana živi u nekretnini čiji su vlasnici, ali mnogo ih je prazno.

Kako bi olakšala potragu za barem privremenim domom, država je u svoje mnogobrojne mjere stambene politike uvrstila i priuštivi najam. Ideja iza toga je jednostavna: o svom trošku uredila bi dio nekretnina koje posjeduje, a vlasnici praznih kuća i stanova prepustili bi ih državi te bi ih ona onda iznajmljivala po cijenama nižima od tržišne, uz naknadu vlasnicima.

Što se tiče praznih nekretnina, procjenjuje se da ih je u Hrvatskoj više od 600.000, a za procjenu se najčešće koristi podatak o potrošnji električne energije. No iz HEP-a jasno tvrde da je riječ o potrošnji manjoj od 500 kilovatsati godišnje, što im ne daje pravo tumačiti ili interpretirati podatke dobivene na obračunskim mjernim mjestima.

Prema tim podacima, minimalna potrošnja struje zabilježena je na 66.126 brojila u Zagrebu. U Splitu se bilježi oko 56.000 neaktivnih brojila, u Rijeci oko 42.000, a u Osijeku skoro 27.000. Dakle oko 191.000 stanova u četiri najveća grada može se smatrati praznima. Dodajući manje gradove i sela, moguće je doći do ranije pretpostavljene brojke od 600.000 praznih stanova u Hrvatskoj.

Dugoročni najam

S obzirom na to da su te nekretnine prazne, nisu na tržištu, dakle ne daju se u najam, niti se prodaju. To je i jedan od razloga zbog kojih na tržištu i dalje vlada potražnja veća od ponude, što po ekonomskoj logici podiže cijene, kako prodaje, tako i najma.

Država je stoga odlučila ponuditi dugoročni najam na tri do deset godina svima koji se odluče na to. Kako stvar funkcionira? Zapravo, vrlo jednostavno: nekretnina koja se daje u najam mora biti prazna najmanje dvije godine. Izuzetak od toga su njezino nasljeđivanje po krvnom srodstvu, odlazak vlasnika u dom umirovljenika ili boravak zaštićenih najmoprimaca.

Vlasnici koji prijave svoju nekretninu u program priuštivog najma mogu računati na to da će dobiti naknadu koja odgovara medijalnoj cijeni najma stambene nekretnine u mjestu u kojem se ona nalazi. Isplata ide u dvije rate: 60 posto iznosa isplaćuje se odmah, a ostatak nakon polovice isteka ugovora. APN je već objavio popis medijalnih cijena za sve gradove i općine u Hrvatskoj.

Renovacija o vlastitom trošku

Pritom je poželjno da u stanovima nema namještaja te da nisu oštećeni u potresu. Nakon prijave, koja traje do 15. veljače, APN će pregledati svu dokumentaciju, napraviti i terenski uvid te odrediti popis nekretnina raspoloživih za priuštivi najam.

Ako je u kući ili stanu potrebno obaviti sitne popravke, za to se trebaju pobrinuti vlasnici. Ako pak nekretnina zahtijeva renovaciju, odnosno popravak ili zamjenu stolarije, oblaganje zidova i podova, bojenje, sređivanje sanitarija ili grijanja, APN će isplatiti avans tek kad pronađe zainteresiranog najmoprimca. Rok za otklanjanje nedostataka je šest mjeseci.

Zainteresirani vlasnici nekretnina moraju, uz zahtjev koji je dostupan na stranici APN-a, priložiti presliku osobne iskaznice ako je vlasnik fizička osoba, odnosno presliku osobne iskaznice odgovorne osobe u pravnoj osobi ako je vlasnik pravna osoba, presliku zemljišnoknjižnog izvatka ili izvatka iz knjige položenih ugovora, uporabnu dozvolu ili rješenje o izvedenom stanju, fotodokumentaciju kojom se dokazuje da je stambena nekretnina uporabljiva (fotografija nekretnine izvana, na način da je cijela vidljiva, zatim fotografija ulaza u nekretninu, fotografije svih prostorija unutar nekretnine na način da su vidljivi svi dijelovi, račun za zajedničku pričuvu za mjesec prije podnošenja prijave ako stambena nekretnina podliježe plaćanju zajedničke pričuve te dokaze da nije korištena više od dvije godine (račune ili izvode za potrošnju energenata i vode).

Moguć je i povrat naknade

Nakon što zadovolje sve kriterije, APN će s vlasnikom potpisati ugovor, prema kojem od njih preuzima nekretninu na predviđeno razdoblje najma, a potom i uplatiti prvi dio avansa.

Tako, primjerice, za stan od 52 kvadrata u zagrebačkom Stenjevcu procijenjena najamnina iznosi 686,40 eura mjesečno. Kad se to pomnoži s 12 mjeseci, a potom i s trajanjem priuštivog najma – recimo da su to četiri godine –stanodavac može dobiti 32.947,20 eura, od čega će mu odmah po potpisivanju ugovora biti isplaćeno 19.768,32 eura, a ostatak tek nakon dvije godine.

Ako vlasnici nekretnina ne dovedu svoje kuće i stanove u uporabljivo stanje ni nakon šest mjeseci, morat će vratiti primljenu naknadu. Ugovori s vlasnicima mogu se raskinuti, a naknada mora vratiti i ako ne ispunjavaju svoje ugovorne obveze čak ni nakon opomene APN-a ili ako su dostavili lažnu dokumentaciju, odnosno dali lažni iskaz o stanju nekretnine.

Vlasnici također mogu raskinuti ugovor u slučaju smrti ili teške bolesti, razvoda, stečaja ili preseljenja u drugo mjesto stanovanja. APN je tada dužan najmoprimcu osigurati drugu nekretninu, a u prvom slučaju sve obveze padaju na nasljednike. Kako bi osigurao povrat isplaćene naknade, APN u ugovoru sa stanodavcima ima i klauzulu po kojoj će upisati založno pravo na nekretninu.

Uvjeti za najmoprimce

Što se pak najmoprimaca tiče, pravila su propisana i za njih. Oni mogu, ovisno o brojnosti svog kućanstva, dobiti nekretninu pet kvadrata manju ili najviše 20 kvadrata veću od propisane kvadrature za njihove potrebe te mogu sudjelovati na javnim natječajima ako nisu vlasnici tvrtke ili obrta. Ti natječaji tek trebaju biti raspisani.

Uz taj uvjet, moraju podnijeti opširnu dokumentaciju, što uključuje presliku osobne iskaznice, vjenčani list ili izvadak iz registra životnog partnerstva, potpisanu i ovjerenu izjavu o postojanju izvanbračne zajednice ili neformalnog životnog partnerstva, potvrdu o visini dohotka i primitka u prethodnoj godini za najmoprimca i članove uže obitelji, potpisanu i ovjerenu izjavu da oni i članovi obitelji nemaju stambenu nekretninu ili imaju neodgovarajuću stambenu nekretninu te da nemaju drugih primanja ili aktivnu vlastitu tvrtku, odnosno obrt.

Kako bi na natječaju mogli osvojiti dodatne bodove, najmoprimci moraju dostaviti i rodne listove za djecu članove uže obitelji, dokaze o uzdržavanim članovima uže obitelji, dokaze o stručnoj spremi najmoprimca i školovanju djece, rješenje HZMO-a o stupnju invaliditeta ili oštećenja organizma za najmoprimca ili člana uže obitelji, potvrdu o statusu hrvatskog branitelja ili dragovoljca Domovinskog rata, odnosno statusu ratnog vojnog invalida ili člana uže obitelji nestalog ili poginulog branitelja te, naposljetku, dokaz o korištenju zajamčene minimalne naknade ili naknade za nezaposlene hrvatske branitelje iz Domovinskog rata i članove njihovih obitelji.

Sustav bodovanja

Temeljem prikupljene dokumentacije, svaki najmoprimac može ostvariti određeni broj bodova, prema čemu se formira rang-lista. U obzir se uzimaju prihodi uže obitelji najmoprimca (od jednog do 10 bodova, obrnuto proporcionalno visini plaće), broj članova uže obitelji najmoprimca (od jednog do devet bodova, uz dodatna dva boda za samohrane roditelje ili posvojitelje), djeca predškolske dobi i djeca na školovanju (tri boda po djetetu), invaliditet ili oštećenje organizma najmoprimca ili člana njegove uže obitelji (od četiri do 10 bodova), potrebe za deficitarnim zanimanjima (bodove određuje JLS), životna dob najmoprimca (od četiri do 12 bodova), prebivalište najmoprimca (pola boda po godini prebivanja) i stručna sprema najmoprimca (od dva do šest bodova, uz dodatna tri boda za magisterij ili doktorat).

Uz to, osobe bez odgovarajuće roditeljske skrbi i one do navršenih 30 godina koje izlaze iz sustava socijalne i alternativne skrbi ostvaruju dodatnih osam bodova, a u slučaju istog broja bodova prednost imaju hrvatski branitelji, odnosno članovi njihovih obitelji, odnosno obitelji poginulih i nestalih.

Najmoprimci će moći birati između tri jedinice lokalne samouprave u kojima žele živjeti, a APN će pri utvrđivanju rang-lista poštovati navedeni redoslijed.

Financije su ključne

Potpisivanjem ugovora oni preuzimaju i brojne obveze. Najvažnija je plaćanje priuštive najamnine, a ona se računa kao 30 posto ukupnog prihoda kućanstva, umanjeno za troškove režija i održavanja. Ti se troškovi računaju po iznosu od 2,50 eura po četvornom metru, a iznos najamnine ne smije biti manji od dva eura po kvadratu.

Naravno, taj iznos neće biti isti tijekom cijelog razdoblja najma ako se prihodi kućanstva povećaju ili padnu. Stoga su najmoprimci dužni prijaviti APN-u u roku od 30 dana povećanje prihoda za više od 15 posto mjesečno, odnosno smanjenje za najmanje 10 posto.

APN može otkazati ugovor s najmoprimcem ako on ili članovi njegove obitelji uzrokuju štetu u stanu ili zajedničkim dijelovima zgrade, pri čemu ne odgovara za nastalu štetu, ali je obvezan vratiti stan u stanje u kojem ga je preuzeo. Ugovor se raskida i ako najmoprimci obavljaju djelatnost mimo ili bez suglasnosti, ne održavaju nekretninu, ne plaćaju priuštivu najamninu, krše kućni red, rade izmjene na ugrađenoj opremi bez suglasnosti vlasnika, daju nekretninu u podnajam, ne dopuste djelatnicima APN-a provjeru nekretnine, ako su prestali koristiti nekretninu na razdoblje dulje od tri mjeseca te ako se nekretninom koriste osobe koje nisu navedene u ugovoru ili je najmoprimac dostavio lažne podatke i izjave.

Iz APN-a ističu da bi prve nekretnine za priuštivi najam mogle već do ljeta biti spremne za useljenje. Dotad bi trebala biti gotova njihova provjera na terenu, ali i određene rang-liste najmoprimaca.