Prijedlogom Zakona o posredovanju u prometu nekretnina detaljnije se uređuju odnosi između prodavatelja, kupaca i agencija za nekretnine. Propisane su kazne za ilegalni rad, ali i za slučajeve, kad primjerice, agenti ne omoguće razgledavanje nekretnine. Najvažnija je odredba da se nekretnina ne može prodavati bez sklopljenog ugovora, ali i da kupci ne moraju plaćati proviziju ako to ugovorom nije određeno
Rješavanje stambenog pitanja postalo je jedan od gorućih problema proteklih godina u Hrvatskoj. Iako je tržište nekretnina, ali i njihovog posredovanja pri kupoprodaji bilo uređeno i dosad, vladajući su odlučili ipak uvesti neke promjene.
Tako se u javnom savjetovanju našao nacrt prijedloga Zakona o posredovanju u prometu nekretnina, kojim se uvode neke značajne novosti. Prije svega, regulira se tko može biti posrednik u prometu nekretnina, a tko agent. Nalaže se da agenti moraju imati položen stručni ispit te da rade na puno radno vrijeme za samo jednog posrednika, odnosno agenciju.
Prava i obveze
Agencije će morati biti upisane u registar posrednika u prometu nekretnina, dok će njihovi agenti morati biti navedeni u posebnom imeniku. Obje su liste u ingerenciji Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori i javno su dostupne.
Naime, prema tvrdnjama iz HGK, uz 1492 agencije koje su 31. listopada bile u registru, postoji još tristotinjak agencija koje rade bez dozvola Ministarstva gospodarstva. Izmijenjenim se zakonom uvode kazne za takve prijestupe u iznosu od sedam do 30 tisuća eura. Za obrtnike i agente kazna za ovo nedjelo iznosi od tri do četiri tisuće eura.
"Do sad smo imali 'de facto' jednake sankcije za one koji, ne znam, nisu istaknuli neke uvjete na papiru u kancelariji i one koji rade nelegalno. Sad je tu napravljena veća razlika za one koji rade nelegalno, da ih se sankcionira striktnije. Ono što je važno jest da se ne smije oglašavati nekretnina za koju nije potpisan ugovor o posredovanju u pisanom obliku, što do sad nije bio slučaj. Tako da bi tu trebalo stati na kraj s praksom da je puno nekih oglasa, nekih nekretnina za koje uopće posebice nisu imali da ih objave", komentirao nam je vlasnik agencije Opereta, Boro Vujović.
vezane vijesti
Bez ugovora nema kupoprodaje
Upravo je potpisivanje ugovora o posredovanju nekretninom, što se isključivo tiče procesa kupoprodaje kuće, stana, apartmana ili zemljišta, najvažnija promjena u cijelom procesu. Ugovor se potpisuje između nalogodavca, točnije prodavatelja nekretnine, i posrednika, to jest agencije. Oglašavanje bez ugovora također podliježe kaznama, koje će u ovom slučaju iznositi od dvije od pet tisuća eura.
Osim utvrđivanja samih obveza kupoprodajnog procesa, važna je stavka i ugovaranje posredničke naknade. Po novom zakonu, kupci ne bi trebali plaćati proviziju agenciji, osim ako ugovorom između njih nije drugačije određeno. No, iznos provizije je i dalje ostao neodređen. Vujović ističe da je do prije desetak godina naknada bila određena zakonom, ali je zbog prilagođavanja europskom tržištu to ukinuto.
Provizije nedefinirane, ali...
Trenutno se provizije za kupce nekretnina u pravilu kreću između nula i četiri posto ugovorene kupoprodajne cijene. No, naravno, sve ovisi o ugovorenim stavkama, ali i vrijednosti dobivenoj za novac, odnosno uslugama koje su agencije spremne pružiti kupcima u procesu kupoprodaje.
Za prodavatelje je svakako bitna odredba zakona po kojoj ne smiju angažirati više od jedne agencije za prodaju svoje nekretnine. Time će se spriječiti "pumpanje" cijena, ali i lažiranje podataka o nekretnini.
"Jasnije definirani odnosi između posrednika i agenata povećavaju transparentnost poslovanja, smanjuju mogućnost zlouporaba i jačaju povjerenje korisnika usluga. Također, zabrana istovremenog zastupanja više posrednika dodatno će povećati profesionalnost agenata i smanjiti sukob interesa. Učinci novih odredbi ogledaju se u većoj odgovornosti posrednika i njihovih agenata, boljem uvidu u njihove kvalifikacije i povećanoj zaštiti korisnika", rekao je Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK, koje je bilo i inicijator ovih izmjena.
Kazne i za razgledavanje stanova
Koliko je strog zakon govori i činjenica da je predložena i kazna od dvije do pet tisuća eura u slučaju da agenti ili agencija ne omoguće potencijalnim kupcima razgledavanje nekretnine za koju su zainteresirani. Uređena je i svota osiguranja od odgovornosti posrednika za eventualnu štetu pričinjenu prodavateljima ili kupcima nekretnina. Najniža svota tako ne smije biti manja od 100.000 eura za jedan slučaj, odnosno 300.000 eura za sve odštetne zahtjeve u jednoj godini. Iako struka zasad gleda pozitivno na donošenje zakona, neke bi stvari trebalo doraditi.
"Imamo jako nedefiniranu situaciju vezanu uz energetske certifikate, jer imamo zakon koji kaže da svaka nekretnina treba imati energetski certifikat u trenutku prodaje, odnosno da se ne bi smjela oglašavati u medijima bez energetskog certifikata. Ali, kad je to doneseno, odnosilo se samo na tiskane medije, a ne na internet. Danas imamo u praksi zakon koji kaže da nekretnina treba imati energetski certifikat, a s druge strane energetski certifikat se ishođuje tek u trenutku 'de facto' kad je potpisan predugovor.
Mislim da imamo prostora da bi se tumačenje te odredbe ukinulo, da onda sve nekretnine stvarno unaprijed imaju energetski certifikat. To bi zaštitilo kupce jer bi znali unaprijed kakvu nekretninu kupuju i imali bi jasnu distinkciju, jer mislim da će cijena energije će u budućnosti biti značajan čimbenik i mislim da je kupcima važno znati kakvu nekretninu kupuju što se tiče energetske učinkovitosti i da tu imamo prostora za malo promjenu zakona i uvođenje više reda. Želim samo da se ukine ta odredba i da jednostavno nitko ne smije oglašavati nekretnine bez istaknutog energetskog certifikata. To bi maknulo neozbiljne prodavatelje, koji postavljaju nebulozne cijene, a teško im je dati 250 eura za energetski certifikat", zaključio je Boro Vujović.
