Nedavna analiza Zorana Pejovića o broju turističkih kreveta u Hrvatskoj izazvala je iznenađujuće mnogo ljutnje za tekst koji se u velikoj mjeri oslanjao na jednostavnu računicu. Gotovo dva milijuna kreveta natječe se za relativno nepromijenjen broj noćenja i za istih nekoliko ključnih ljetnih tjedana.

No upozorenje na rast ponude ne znači i protivljenje privatnom smještaju. Upravo suprotno, Pejović smatra da je obiteljski smještaj jedna od najvažnijih sastavnica hrvatskog turizma i model koji je korist od turizma proširio na velik broj običnih obitelji.

Više od trećine registriranih turističkih kreveta u Hrvatskoj nalazi se u privatnom smještaju. To znači da velik dio prihoda od turizma ne završava isključivo u velikim kompanijama, hotelskim sustavima ili međunarodnim fondovima, nego izravno u kućnim proračunima. Kada njemačka obitelj provede dva tjedna u apartmanu u Podstrani, najveći dio novca koji plati ostaje u Podstrani. Završava kod domaćina, u lokalnoj trgovini, restoranu, pekarnici ili kod susjeda koji pruža neku dodatnu uslugu.

Takav sustav nije nastao kao dio velike državne strategije. Razvio se iz visokog udjela vlasništva nad nekretninama, potrebe za dodatnim prihodom i činjenice da su brojne obitelji imale slobodnu sobu ili kat kuće koji su mogle ponuditi gostima. Kao način raspodjele koristi od jedne industrije među velikim brojem ljudi, teško bi bilo namjerno osmisliti učinkovitiji model.

Bez privatnog smještaja mnoga mala mjesta ne bi imala turizam

Privatni smještaj odgovara i geografiji Hrvatske. Hrvatska ima razvedenu obalu, više od tisuću otoka, stotine sela i malih mjesta koja nikada neće moći podržavati veliki hotel. Mnoga od njih to ne bi trebala ni pokušavati.

Hotelu su potrebni određena veličina, velik broj zaposlenih, prometna povezanost i tržište koje može osigurati dovoljan broj gostiju. Kamenoj kući s četiri sobe potrebna je prije svega obitelj koja će se o njoj brinuti i dočekivati goste.

U velikom dijelu zemlje privatni smještaj jedini je oblik turizma koji realno može postojati. Zahvaljujući njemu gost može odsjesti u selu s dvjestotinjak stanovnika, a obitelj koja ondje živi može tijekom ljeta zaraditi prihod koji joj omogućuje da u tom mjestu ostane i tijekom zime. Tko želi da mala mjesta na obali i otocima ostanu naseljena, teško može istodobno biti protiv toga da se sobe i apartmani u njima iznajmljuju.

Sustav bez jedne točke sloma

Pejović navodi i izrazito pragmatičnu prednost takvog modela. Industrija raspoređena među stotinama tisuća obitelji nema jednu točku na kojoj se cijeli sustav može urušiti. Hotelska kompanija može biti prezadužena, loše vođena, prodana ili upravljana iz velike udaljenosti. Kada takva kompanija zapadne u probleme, posljedice može osjetiti cijelo mjesto.

Privatni smještaj ne može propasti na isti način. U lošoj godini njegova se aktivnost smanjuje, a u dobroj ponovno raste — kuću po kuću i obitelj po obitelj, bez sistemskog udara na čitavu destinaciju.

Hrvatska je to već iskusila. Nakon rata devedesetih, kada su brojni hotelski sustavi bili pogođeni okupacijom, propadanjem i privatizacijom, među prvima su se turizmu vratile obitelji koje su prve hrabre goste ponovno primale u svoje kuće. Turizam se u mnogim mjestima obnavljao odozdo, od domaćinstava, godinama prije povratka ozbiljnijeg kapitala.

Takav kapacitet državu nije stajao gotovo ništa. Nije zahtijevao velike subvencije, posebne poticajne programe niti kredite koji bi se poslije otpisivali. To se ne može reći za svaki primjer hotelske privatizacije u posljednjih tridesetak godina.

U privatnom smještaju čovjek je dio proizvoda

Pejović često ističe da je u turizmu čovjek zapravo dio proizvoda. Soba, bazen i pogled na more mogu se kopirati i financirati bilo gdje na Mediteranu. Ono što se ne može kopirati jest osoba koja gostu otvara vrata.

U najboljem privatnom smještaju ta se ideja vidi u najčišćem obliku. Gost ne kupuje samo apartman. Kupuje odnos s domaćinom, kavu ili rakiju pri dolasku, preporuku restorana koju neće pronaći u vodiču i osjećaj da je došao nekome, a ne samo nekamo. Veliki hotelski lanci troše goleme iznose kako bi svoje zaposlenike naučili toplini i neposrednosti koju dobar domaćin na hrvatskoj obali često posjeduje gotovo prirodno.

Primanje putnika u vlastite kuće ovdje nije nova pojava. Domaćini su ih primali još u doba Austro-Ugarske, a natpis 'sobe, Zimmer, rooms' stariji je od mnogih hotelskih kompanija koje danas posluju u Hrvatskoj.

Od dvije sobe do ozbiljnog obiteljskog posla

Privatni smještaj jedno je od mjesta na kojima nastaje lokalno poduzetništvo. Put od dvije sobe za iznajmljivanje do malog poslovanja s nekoliko vila, kao i put od djedovih maslina do vlastite etikete maslinova ulja, često započinje upravo dolaskom prvih gostiju.

Hotel zapošljava ljude, što je iznimno važno. No privatni smještaj može čitavu obitelj naučiti kako voditi vlastiti posao: kako odrediti cijenu, komunicirati s gostima, ulagati i dobit iz jedne dobre sezone pretvoriti u kvalitetniju ponudu sljedeće godine. Neki od najboljih malih turističkih projekata na hrvatskoj obali počeli su upravo tako. Na isti način nastaje i njihova nova generacija.

Ipak, iznajmljivač ne može sam stvoriti potražnju

Najveće ograničenje ovog modela jest to što privatni iznajmljivač ne može sam stvoriti tržište. Vlasnik apartmana u veljači uglavnom neće putovati na turistički sajam kako bi uvjerio organizatora putovanja da u listopadu prodaje odmor na hrvatskoj obali. Može savršeno urediti vlastita četiri zida, ali i dalje ovisi o tome je li netko gostu dao razlog da uopće dođe u destinaciju. Zbog toga bi upravo privatni iznajmljivači trebali biti među najzainteresiranijima za upravljanje destinacijom, njezino pozicioniranje i razvoj sadržaja izvan glavne sezone.

Promjenu privlačnosti destinacije često osjete prije nego što se ona pojavi u službenoj statistici. Manje upita, kraći boravci i kasnije rezervacije domaćinu postaju vidljivi mnogo prije konačnih godišnjih izvještaja. To može objasniti i dio sve glasnijih reakcija u javnosti.

Sloboda iznajmljivanja ne poništava tržišnu računicu

Pejović ističe da njegova upozorenja o broju kreveta ne treba čitati kao poziv državi da određuje tko smije, a tko ne smije iznajmljivati.

Blizak mu je stav prema kojem bi obitelj trebala imati slobodu odlučivati što će učiniti sa svojom kućom i na koji će način zarađivati. Kada je riječ o državi, uglavnom prednost daje manjem, a ne većem broju intervencija. No sloboda ne može promijeniti aritmetiku. Ponuda je rasla brže od potražnje i to je tržište na kojem danas posluju privatni iznajmljivači. U takvim okolnostima nije dovoljno samo otvoriti objekt, postaviti ga na platformu i kopirati cijenu susjednog apartmana.

Privatni smještaj svoju ulogu okosnice hrvatskog turizma opravdava kada se ponaša kao okosnica: kada iza njega stoji stvarni domaćin, a ne samo aplikacija i sef s ključem; kada apartman ima osobnost i osjećaj doma, umjesto da izgleda kao da je u cijelosti opremljen prema jednoj stranici kataloga; te kada je cijena određena prema stvarnoj vrijednosti, a ne prema tome koliko traži susjed.

Često razlika između sobe koja se prodaje i one koja ostaje prazna nije u samoj sobi. Razlika je u tome je li vlasnik razmišljao kome je namijenjena i zašto bi je određeni gost trebao izabrati.

Oni koji su to razumjeli dobro posluju i u godinama koje ukupni prosjeci proglašavaju lošima.

Apartman u stambenoj zgradi nije isto što i obiteljski smještaj

Pejović pritom izdvaja važnu razliku.

Velik dio argumenata u korist privatnog smještaja ne može se automatski primijeniti na stan u stambenoj zgradi koji se iznajmljuje bez kontakta s vlasnikom, ulaskom putem šifre na vratima i u stubištu čiji stanari nikada nisu pristali živjeti u hotelu.

U takvom modelu nema domaćina. On zaobilazi gotovo sve ono što je privatni smještaj povijesno bio i što bi, prema Pejovićevu mišljenju, i dalje trebao predstavljati. To ne znači da svaki takav stan treba zabraniti, ali znači da ga ne treba poistovjećivati s obitelji koja goste prima na katu vlastite kuće, živi s njima u istoj zajednici i prihod ulaže u vlastiti dom i mjesto. Obiteljski smještaj i anonimni apartman za kratkoročni najam nisu ista stvar.

Kritika rasta kapaciteta zapravo je obrana domaćina

Kada Pejović piše o broju kreveta i padu prosječne zauzetosti, tvrdi da to čini upravo zbog obitelji koje iznajmljuju kat iznad vlastitog stana.

One imaju najviše izgubiti ako obala nastavi dodavati anonimne smještajne kapacitete, dok broj ljetnih dana i ukupna potražnja ostaju ograničeni. Okosnica hrvatskog turizma već postoji u gotovo svakom mjestu na obali. Nastala je prije više generacija, kada je netko prvi put otvorio vrata strancu i ponudio mu sobu.

Takva bi trebala ostati i danas. Raspravi bi pritom pomoglo kada se ljutnja ne bi usmjeravala prema svakome tko javno pročita brojke i upozori da ni najbolja tradicija domaćinstva ne može poništiti osnovnu tržišnu računicu, naglašava Pejović.