Puno se piše o stambenoj krizi u kojoj nije lako podstanarima, ali ni vlasnicima stanova. Što kada vam ljudi kojima ste ga iznajmili ne plaćaju stanarinu te se ne samo odbijaju iseliti, nego vam i oštete nekretninu? Čak i kradu struju nakon što ste naložili HEP-u da je isključi? Upravo je na ta pitanja bolne odgovore dobio Boris Beck, vlasnik stana od 98 kvadrata na Ribnjaku, a iznajmljivao ga je po cijeni od 700 eura još od lipnja 2025. godine.

Bilo je to bolno natezanje nakon kojega su problematični podstanari pobjegli 28. listopada. Kada smo spomenuti stan posjetili 3. studenog, vidjeli smo da je iza 'stambenog rata' ostalo obilje problema koje su Beck i njegova supruga Jana morali rješavati uz pomoć prijatelja Mladena. Već je bilo blizu 16.30 sati, na grad je padao mrak, a u stanu nije bilo struje jer je njeno isključenje presudilo tome da podstanari naposljetku izađu. Ali ne prije nego što su oštetili tipku na portafonu ispred ulaza u zgradu.

'Doveli su i mačku bez pitanja, a u oglasu nije bilo navedeno primaju li se kućni ljubimci. Izgrebla je kožni dvosjed i trosjed jer ih nisu zaštitili presvlakama. Štetu je teško i procijeniti', požalio se Beck, ističući da su boravili u stanu bez plaćanja najma i režija još tri mjeseca nakon raskida ugovora.

Nered u hladnjaku, o kojem smo čuli u telefonskom razgovoru, već je bio počišćen zbog neizdrživog smrada, no njegovi tragovi u pećnici iza bivših stanovnika su ostali. Pomoću bljeskalica u mračnom stanu vidjeli smo radijator kojemu je maknut metalni nosač i stavljen na dasku prozora te ga je držala mehanička škarasta dizalica za automobil.

Iza tih podstanara ostale su i njihove privatne stvari, građevinski alat, kao i štaka za hodanje u ormaru (u vlasništvu stanodavca) koji je pak bio prevrnut na bočnu stranu. Zašto? Becku i njegovoj obitelji to nije jasno.

Pored pripreme za bojenje i čišćenje nereda, poslijepodnevni sati utorka bili su posvećeni rješavanju glavnog problema: zamjene brave. Ne samo zato da se nepoželjni podstanari ne vrate ako su izradili duplikat ključa koji su ostavili u poštanskom pretincu, već i zato što su pri izlasku iz stana oštetili bravu te se jezičac više nije mogao okrenuti ključem. Dok je namještao novu bravu, naš sugovornik se prisjetio da je nakon što su podstanari otišli morao provaliti u vlastiti stan.

'Jednostavno, osjećam razočaranje pravnom državom jer sam doveden u takvu situaciju. Zakoni ne štite najmodavca na normalan, suvisao način, nego omogućavaju najmoprimcima da stvar odvedu do apsurda, u sudski proces koji može trajati godinama, a da za to vrijeme, dok proces traje, oni budu u stanu i ne moraju ništa plaćati', sažeo je Beck svoje emocije nakon onoga što je doživio.

Odbili su otići iako nisu plaćali najam: 'Ugovor je za grubo kršenje obveza predvidio osam dana za iseljenje'

Sigurno se pitate kako je sve počelo? Kako nam iznosi Beck, posrijedi je bračni par s kojim su potpisali ugovor 29. svibnja 2025. godine. Suprug je rekao da je građevinar 'koji ima velike poslove s državom' pa ne dobiva zaradu mjesečno, već po obavljenom poslu.

'Povremeno su nešto plaćali, nešto nisu. Onda je gospodin imao prometnu nesreću, tako je tvrdio, i hodao sa zavojima, ali nisam to provjeravao. Nakon nekog vremena počeo sam inzistirati, jer su mjesecima bili u stanu, a mnoge rate nisu platili, da bi trebali početi uredno plaćati i pokriti dospjele troškove. Onda su krenuli izgovori da im je tvrtka u blokadi, da nisu još primili plaće za obavljene poslove, pa da otvaranje nove firme traje otprilike dva mjeseca', prepričao je vlasnik stana za tportal kako su krenule komplikacije s podstanarima.

Becku je ponestalo strpljenja pa im je 1. kolovoza uručio otkaz ugovora o najmu. Inače, živi u Vurotu, na području Siska, pa je do stana na Ribnjaku otišao tek 1. rujna.

Na iznenađenje njega i supruge, stanari koji nisu plaćali svoje obveze i dalje su bili tamo te su se branili da imaju pravo ostati jer su u posjedu. Kao što je znano, hrvatski i europski zakoni štite pravo na posjed te ne dopuštaju vlasnicima stana mijenjanje brave i izbacivanje bez sudskog postupka. Zakon o najmu stanova govori u članku 19. da najmodavac prvo mora pisano upozoriti najmoprimca i ostaviti mu 30 dana da otkloni načinjenu štetu, a za taj je slučaj propisan tromjesečni otkazni rok. Drugi članak o raskidu ugovora zbog štete ili preinaka stana propisuje rok za iseljenje od najmanje 15 dana. No Beck nam kaže da je potpisani ugovor bio vrlo jasan.

'U ugovoru jasno stoji otkazni rok od 30 dana te je naveden i izvanredni otkazni rok od osam dana u slučaju grubog kršenja obveza. Prethodno sam ih obavijestio da nisu platili ni najamninu ni režijske troškove stana i oni su se na to oglušili te sam im dao otkazni rok od osam dana da napuste stan', rekao nam je.

Ipak, prije određivanja roka za iseljenje, situacija je od prvog neplaćanja režija postala još problematičnija. Nakon nekoliko Beckovih upozorenja došlo je do oštećenja u stanu za koje vlasnik vjeruje da su ga podstanari namjerno napravili.

'Javili su da se odvojilo nešto žbuke iza radijatora. Nazvao sam i pitao kad mogu doći s nekim za popravak, a podstanar mi je rekao da će on to popraviti kad već kasni s plaćanjem. Kad sam poslao službeno upozorenje pred otkazivanje najma, supruga je poslala e-mail da je radijator iščupan te je njezina firma preuzela posao zbog hitnosti i opasnosti za zgradu, za što će mi ispostaviti račun zbog hitne intervencije nedjeljom uvečer. Izričito sam to zabranio bez uvida u situaciju, predračuna, pisanog dogovora i napisao sam otkaz ugovora jer je priča posljednjih mjeseci bila da je tvrtka u blokadi, pa ne mogu raditi i zarađivati jer bi 'sve radili za državu' i čekaju da se otvori nova tvrtka. Pa odjednom, kad im odgovara, imaju tvrtku i izdaju račune?' iznosi Beck, dajući nam kontekst pojave dizalice kod radijatora.

HEP isključio struju, podstanari provalili u ormarić

Dakle podstanari su odbili izaći, nisu plaćali najamninu, ali ni režije, što je dovelo do isključenja struje. Kada je naš sugovornik o tome bio obaviješten iz HEP-a kao vlasnik stana, rekao im je da isključe struju za taj stan.

Međutim, kako navodi Beck, podstanari su obili ormarić za struju i ilegalno se spojili na brojilo te tako uzimali električnu energiju. Da je u ormarić nasilno provaljeno, vidio je najmodavac te odlučio djelovati.

'Išao sam do zgrade, vidio da imaju struju i da brojilo nije bilo kao na potvrdi o isključenju struje. Stoga sam otišao u HEP provjeriti je li im struja službeno uključena, na što su mi u Gundulićevoj potvrdili da je, prema njihovoj evidenciji, obračunsko mjerno mjesto isključeno te da tamo ne bi smjelo biti struje. Rekli su i da, ako ima struje, nazovem policiju koja će ih obavijestiti da dođu pa će oni utvrditi stanje, situaciju, krađu struje i isključiti priključak na djelotvorniji način', rekao je Beck.

Beck: Policija nije htjela preuzeti zapis o isključenju struje

Policija je pozvana 6. listopada, međutim vlasnik stana nije zadovoljan njezinom intervencijom. Kako nam kaže, razgovarao je s policajcima, a oni su vidjeli i otkaz ugovora i službeni zapis o isključenju. Ipak, ističe naš sugovornik, 'nisu htjeli preuzeti te papire' kao dokazni materijal.

'Otišli su do stana razgovarati s podstanarima. Nisam išao s njima jer sam želio da razgovaraju bez mojih sugestija i svađanja kako ne bi bilo kasnije da sam ja bilo što s njima radio. Kad su se vratili, rekli su da oni nisu ovlašteni ustanoviti krade li se struja. Potpuno mi je jasno da policija za to nije obučena, ali je bila dužna pozvati HEP na slanje hitne ekipe', ispričao je Beck.

Policijskim službenicima skrenuta je pažnja i na ormarić za osigurače, no ni za to, prema našem sugovorniku, nisu odradili zadovoljavajući posao.

'Pouzdano znam da je ormarić bio uredno zaključan i da se vidi da je nasilno otvoren. Policajac je jednim prstom otvorio vrata, pogledao unutra i istim prstom zatvorio vrata. Nije bilo nikakve reakcije u smislu da je to obijeno, da će uzeti otiske prstiju niti naznake da ga zanima je li se ovdje radilo o ičemu nasilnom. Otišli su do stana, razgovarali, a kad su se vratili, rekli su mi da su podstanari izjavili da je HEP isključio struju zbog duga, ali da su oni otišli platiti ga pa je HEP opet uključio struju', ispričao nam je vlasnik stana.

Unutarnji nadzor istražuje policijsko postupanje: Najmodavac podnio kaznenu prijavu za prijevaru

Beck je poslao žalbu Ministarstvu unutarnjih poslova, a policiji smo poslali upit za njihovu stranu priče. Prijava je dovela do unutarnjeg nadzora u Policijskoj upravi zagrebačkoj pa do okončanja te istrage, kažu nam, ne mogu detaljno komentirati slučaj.

'Policijski službenici V. policijske postaje Zagreb su u utorak 6. listopada, na temelju zaprimljene dojave građanina, postupali na lokaciji koju navodite. S obzirom na to da je zaprimljena pritužba građanina na postupanje policije, u tijeku su provjere pritužbenih navoda. Naime, sukladno odredbama članka 5. Zakona o policiji, fizička ili pravna osoba koja smatra da su djelovanjem ili propuštanjem djelovanja policijskog službenika povrijeđena njezina prava ili slobode ima pravo Ministarstvu podnijeti pritužbu u roku od 30 dana od saznanja. Pritužbu, sukladno odredbama članka 5.a Zakona o policiji, razmatra rukovoditelj nadležne ustrojstvene jedinice Ministarstva ili ovlašteni službenik radi utvrđivanja činjeničnog stanja, a o utvrđenom stanju i mjerama rukovoditelj je dužan obavijestiti podnositelja u roku od 30 dana', naveli su iz policije.

Dodali su da će se oglasiti nakon što se istraga dovrši, a upit smo poslali i samom HEP-u. Iz domaće energetske tvrtke rekli su da se bave vođenjem, održavanjem, izgradnjom i razvojem distribucijske mreže, ali ne i 'rješavanjem imovinskopravnih odnosa između vlasnika nekretnine i njegova podstanara'.

'Možemo potvrditi kako je u slučaju koji navodite HEP – Operator distribucijskog sustava, Elektra Zagreb postupila sukladno odredbama Općih uvjeta za korištenje mreže i opskrbu električnom energijom. Napominjemo kako vlasnik nekretnine u bilo kojem trenutku može dobiti informaciju vezanu za svoje obračunsko mjerno mjesto dok je HEP ODS dužan postupati prema zahtjevu vlasnika. Ako je netko u posjedu nekretnine, dužan je pravovaljanom dokumentacijom regulirati svoj odnos s HEP-om. Račun za neovlašteno korištenje električne energije dostavlja se evidentiranom krajnjem korisniku električne energije s kojim je sklopljen Ugovor o korištenju mreže', poručili su iz HEP-a.

Dakle račun će se poslati Becku, ali HEP je naposljetku ipak poslao tim 21. listopada koji je kompletno isključio struju za stan, što je potaknulo podstanare na odlazak tjedan kasnije. Naš sugovornik ih je u međuvremenu kazneno prijavio radi prijevare te se nada da će mu počinitelji sudskim putem isplatiti svu štetu koja mu je počinjena.

Pravni stručnjak: 'Je li ugovor solemniziran?'

Zbog ove teme javili smo se i Marku Ramljaku, odvjetniku s gotovo 20 godina iskustva na području civilnog i trgovačkog prava. Budući da ima samo saznanja o ovom slučaju koja smo mu naveli za potrebe intervjua, napomenuo je da ne može davati konkretne pravne savjete.

'Kada se najmoprimci iseljavaju, tada je riječ o obveznopravnom odnosu i nije nužno dokazivati vlasništvo. Vlasnik ima pravo na odštetu – naknadu u visini najamnine – ali je jedna stvar dobiti na sudu, a druga je stvar ostvariti to i naplatiti. Najmoprimci u pravilu nemaju nekretnina, pa plaća ostaje jedina imovina za naplatu', sažeo je Ramljak ono što općenito može reći o ovakvim slučajevima.

Iako je Beck rekao da je ugovor bio ovjeren kod javnog bilježnika, pravnik nas je odmah pitao najvažnije pitanje: 'Je li ugovor solemniziran?'

'Najmodavci koji nemaju solemnizirani ugovor s ovršnom klauzulom, a žele iseliti osobe koje su se uselile kao najmoprimci, nakon prestanka ugovora imaju tri do pet godina čekanja do pravomoćne i ovršne presude ako su tuženici protiv, pa zatim pokreću ovrhe', upozorio je Ramljak.

Solemnizacija košta i do 200 eura, ali ima snagu ovršnog naloga: 'Parnice inače traju od tri do pet godina'

Odmah smo se javili i našem sugovorniku Becku te nam je rekao da se dogovor oko najma s podstanarima ograničio na potpis kod javnog bilježnika. Dakle, bez solemnizacije.

'Imao sam sa strane tumačenje da pred hrvatskim sudovima najmoprimac može uložiti žalbu i opet odvesti predmet u spor pred sudom. Još nisam siguran koliko solemnizacija pomaže protiv prava posjeda', pojasnio je Beck zašto se nije odlučio za tu opciju.

Za razliku od klasičnog ovjeravanja, solemnizirani dokument, prema Zakonu o javnom bilježništvu, ima snagu ovrhe, čime se pri kršenju obveza iz ugovora može izvršiti ovršni postupak bez sudskog spora. Iako solemnizacija nije obvezna, brojni pravni uredi u državi je preporučuju, pogotovo kod najčešće solemniziranih ugovora, onih o kreditu, kupoprodajnih ugovora te onih ključnih za ovu priču, ugovora o najmu.

Dok je ovjeravanje samo provjera potpisa na sporazumima bez provjere sadržaja, solemnizacija se fokusira na sam sadržaj ugovora i svjesnost strana o svemu onome što potpisuju. Konkretno, javni bilježnik mora provjeriti identitete potpisnika, omogućiti uvid u ugovor ili pročitati njegov sadržaj, upozoriti stranke na sve rizike i pravne učinke te utvrditi da svi sve potpisuju slobodnom voljom.

Međutim opsežniji rad znači opsežniju cijenu, čega je svjestan i Ramljak pa svoje klijente često mora nagovarati na solemnizaciju.

'Najmoprimci nemaju koristi od toga, a najmodavci su u pravilu nevoljni. Naime ne vide neku trenutnu korist, a trošak nije mali. Primjerice, do 200 eura ako je najamnina 600 eura. Zakon je neloš i daje dobro rješenje: napraviti solemnizirani ugovor s ovršnom klauzulom za iseljenje i s klauzulom za naplatu. Te klauzule, kada su pravilno ugovorene, u biti krate postupanje za onoliko koliko traje parnica, između tri i pet godina', pojasnio je Ramljak važnost ovog postupka te je kao odvjetnik zadovoljan takvim zakonskim rješenjem.

Problemi duljine postupka i naplate

Pravni stručnjak rekao je i da 'policija nema što raditi u vezi s najmoprimcima koji nisu ispunili svoju obvezu i predali stan po isteku ili prestanku najma' jer je to 'imovinskopravni odnos koji se rješava na sudu'. Situacija bi bila drukčija da su posrijedi tzv. skvoteri, osobe koje ulaze u tuđe prazne ili napuštene objekte bez ikakvih ugovora i dogovora s vlasnicima, što ovdje nije slučaj.

Upitan o situaciji s HEP-om, naš sugovornik navodi da svaki vlasnik ima pravo tužiti nepoštenog posjednika koji je bio u stanu i koristio struju. Ipak, podsjetio je na već ranije spomenute probleme kada situacija dođe do suda.

'Problem su duljina postupka i sredstva (imovina) iz kojih bi se trebao naplatiti, a isključenje struje može biti problem po pitanju smetanja posjeda. Problem se rješava prije nego što nastane. Treba, dakle, ugovoriti solemnizirani ugovor s ovršnom klauzulom za iseljenje i s klauzulom za naplatu jer to značajno skraćuje postupanje. Svakako ne treba primjenjivati silu jer se mora imati na umu da je stan, nečije vlasništvo, istovremeno posjedniku nerijetko i dom, pa se mora razmjerno postupati. Tako kaže Europski sud za ljudska prava, a postoje i kaznena djela s time u vezi', zaključio je Ramljak, ističući da je 'prevencija manje bolna od liječenja'.

Beck idući put planira solemnizaciju: 'Nije mi palo na pamet da bi se tako nešto moglo dogoditi'

Dok smo s Beckom napuštali stan nakon popravljanja brave, pokazao nam je novo brojilo kod ulaznih vrata dok mu je HEP najavio da će mu se struja vratiti za nekoliko dana. Staro brojilo u obijenom ormariću na hodniku ostaje na svome mjestu, samo bez funkcije, kao uspomena na ružno iskustvo.

Navodi nam da su radovi i bojenje stana normalna stvar u održavanju. No što se tiče neplaćanja, gubici koje je imao zbog podstanara koji su nakon gašenja struje nestali u nepoznatom smjeru su ogromni.

'Trebalo bi na kraju sve zbrojiti jer ni ove godine praktički ništa od računa nisu platili. HEP je naveo da je ostao trošak od još 450 eura, a i ostali su računi poprilično veliki. S obzirom na dane za koje nisu platili, zapravo sam izgubio pola godišnjeg prihoda od tog stana, a to je nekih šest do sedam tisuća eura', rekao je Beck.

Nakon popravaka i uređenja planira ga ponovno staviti u najam. Kako kaže, on mu je trenutno glavni izvor prihoda, barem dok ne zatreba njegovoj djeci radi osnivanja obitelji. Tijekom dosadašnjeg iskustva s najmom, neke je ugovore solemnizirao, neke nije, ali kako kaže, s ranijim podstanarima nije imao problema. Nakon ovog iskustva ne dvoji kako će ubuduće rješavati ugovore.

'Nije mi palo na pamet da bi se tako nešto dogodilo. Radi brzine postupka, normalno smo potpisali ugovor kod javnog bilježnika, gdje su se oni na nešto obvezali, ali ispada da je taj korak jednostavno beskoristan. Svakako ću investirati u to da odvjetnik sastavi ugovor, da vidim mogu li se osigurati od takvih stvari i da mogu slobodno ući u stan. Oni su mi doslovno zabranili da im dođem jer su u posjedu. Takva situacija nije normalna', zaključio je Beck.