Cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj u posljednje su tri godine među najbržima po rastu u Europskoj uniji, no taj snažan rast nije isključivo hrvatska specifičnost. Pokazuje to publikacija Nekretninski puls, čiji su autori ekonomski analitičari Velimir Šonje i Ivica Brkljača
Prema njihovoj analizi, od prvog tromjesečja 2023. do prvog tromjesečja 2026. godine cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj porasle su 41,1 posto. Time je Hrvatska zauzela četvrto mjesto među članicama Europske unije po rastu cijena stanova i kuća.
Veći rast u istom razdoblju imale su samo Bugarska, u kojoj su cijene porasle 53,2 posto, Portugal s 46,6 posto i Mađarska s 44 posto. Hrvatski rast bio je gotovo triput veći od prosjeka Europske unije, a on je u promatranom razdoblju iznosio 12,9 posto.
vezane vijesti
Hrvatska pri vrhu i u petogodišnjem razdoblju
Slična slika vidi se i u petogodišnjem razdoblju. Cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj u pet godina porasle su 82,7 posto. Ispred su samo Mađarska, s rastom od 97,6 posto, i Bugarska, u kojoj su cijene rasle 87,1 posto.
Drugim riječima, Hrvatska je u posljednjih nekoliko godina u samom europskom vrhu po rastu cijena stanova. Taj podatak potvrđuje ono što kupci i podstanari već dugo osjećaju na tržištu.
No autori publikacije upozoravaju da širi vremenski pogled daje nešto drukčiju sliku. Kada se promatra razdoblje od 15 godina, Hrvatska više nije u samom vrhu nego zauzima deveto mjesto u Europskoj uniji.
U tom duljem razdoblju cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj rasle su 126,1 posto, što je i dalje znatno više od prosjeka EU-a od 65,2 posto. Ipak, niz članica bilježio je još snažniji rast. U Mađarskoj su cijene porasle čak 322 posto, u Estoniji 241 posto, Litvi 211 posto, Portugalu 176 posto, Češkoj 172 posto, a u Bugarskoj 167 posto.
Dio rasta je nadoknađivanje zaostatka
Šonje i Brkljača stoga zaključuju da se rast cijena u Hrvatskoj može dijelom objasniti gospodarskim rastom i realnom konvergencijom prema prosjeku razvijenosti Europske unije. Drugim riječima, hrvatsko tržište nekretnina u proteklim godinama dijelom je nadoknađivalo zaostatak iz ranijeg razdoblja.
Na rast cijena utjecali su i drugi čimbenici: snažna potražnja, rast dohodaka, povoljni kreditni uvjeti u dijelu razdoblja, turistička i investicijska potražnja te nedovoljna nova ponuda stanova i kuća. Posebno je važna kombinacija snažne potražnje i ograničene ponude jer u takvim uvjetima cijene najbrže rastu.
Analiza ističe i povezanost cijena nekretnina s troškovima gradnje. U Europskoj uniji postoji pozitivna veza između rasta troškova gradnje i rasta cijena stambenih nekretnina: zemlje u kojima su troškovi gradnje snažnije rasli u pravilu bilježe i veći rast cijena stanova.
Prema prikazanoj regresijskoj analizi, oko 40 posto razlika u rastu cijena nekretnina među državama članicama može se povezati s razlikama u rastu troškova gradnje.
Cijene su posljedica, a ne uzrok problema
Ipak, autori upozoravaju da se iz toga ne može zaključiti da troškovi gradnje sami po sebi izravno određuju cijene nekretnina. I cijene gradnje i cijene stanova reagiraju na šire tržišne sile: dohodak stanovništva, kamatne stope, demografske trendove, turističku potražnju, investicijska očekivanja, porezni tretman nekretnina, prostornu regulaciju i količinu nove ponude.
Zato se, prema analizi, stambene politike ne bi trebale usredotočiti samo na same cijene. One su posljedica odnosa ponude i potražnje. Ključ je u utjecaju na fundamentalne čimbenike tržišta, osobito na povećanje ponude stanova, učinkovitije prostorno planiranje i uklanjanje prepreka gradnji.
