Novi val doseljavanja ruskih državljana već se osjeća na tržištu nekretnina u Srbiji. Agenti tvrde da je povećana potražnja u samo dva mjeseca podigla najamnine za oko 30 posto, a veći priljev tek očekuju. Srbija je sličan scenarij već prošla nakon početka ruske invazije na Ukrajinu: deseci tisuća Rusa preselili su se ponajprije u Beograd i Novi Sad, a njihov dolazak snažno je promijenio tržište najma, ali i dijelove lokalnog gospodarstva
Tijekom ljeta Rusijom su ponovno kružile glasine o mogućem novom valu mobilizacije. Ruski predsjednik Vladimir Putin odbacio ih je kao 'besmislice' i ustvrdio da za novom mobilizacijom trenutačno nema potrebe. No dio Rusa očito ne želi čekati da vidi hoće li tako i ostati.
vezane vijesti
Kako piše Nova ekonomija, pozivajući se i na neovisni ruski medij Meduza, novi odlasci iz Rusije već su vidljivi i u Srbiji.
Andrej Stokić iz novosadske agencije za nekretnine Attico Group, čiji su klijenti velikim dijelom ruski državljani, kaže da se novi val osjeća otprilike dva mjeseca.
'Nema dovoljno stanova na tržištu u odnosu na potražnju ruskih državljana koji su došli u Srbiju', rekao je Stokić za Novu ekonomiju, dodajući da očekuje nastavak njihova dolaska.
Prema njegovim riječima, letovi su već popunjeni unaprijed, a posljedice povećane potražnje brzo su se prelile na cijene stanovanja.
Najamnine su, tvrdi, u samo dva mjeseca porasle oko 30 posto. Stan koji se donedavno iznajmljivao za 1000 eura sada postiže oko 1300 eura, dok cijena stana od 400 eura može dosegnuti i 600 eura mjesečno.
Ovaj put Rusi ipak pažljivije biraju
Sličan pritisak ponovno je vidljiv i u Beogradu, potvrđuje Nikola Čobić iz agencije CityExpert. No postoji važna razlika u odnosu na 2022. godinu.
Novi ruski najmoprimci, kaže, oprezniji su s novcem i nisu spremni prihvatiti bilo koji stan po bilo kojoj cijeni.
To je prilično drukčije od situacije tijekom prvog velikog vala, kada je iznenadni dolazak velikog broja ljudi s relativno visokom kupovnom moći izazvao šok na tržištu najma.
Taj val počeo je nakon ruske invazije na Ukrajinu u veljači 2022., a dodatno ga je ubrzala Putinova odluka o djelomičnoj mobilizaciji u rujnu iste godine. Srbija je postala jedno od važnijih odredišta za Ruse koji su željeli napustiti zemlju, među ostalim zbog tradicionalno bliskih odnosa dviju država, jednostavnijeg ulaska te činjenice da Beograd nije slijedio Europsku uniju u uvođenju sankcija Moskvi.
Prije rata dolazile su stotine, nakon invazije deseci tisuća
Razmjeri promjene dobro se vide u podacima Republičkog zavoda za statistiku Srbije.
Prema podacima koje prenosi Nova ekonomija, 2022. godine u Srbiju je imigriralo više od 19.000 ruskih državljana, a 2023. gotovo 23.000. Prije rata broj se uglavnom kretao između samo 500 i 2000 godišnje.
Rusi su se pritom izrazito koncentrirali u nekoliko urbanih sredina. Najviše ih je dolazilo u Novi Sad te beogradske općine Novi Beograd, Vračar, Zvezdara, Stari grad i Savski venac.
To je važno za razumijevanje njihova utjecaja na cijene. Doseljenici nisu ravnomjerno povećavali potražnju za stanovima u cijeloj Srbiji, nego upravo u atraktivnim dijelovima dvaju najvećih gradova, gdje je ponuda kvalitetnih stanova ionako ograničena.
Posljedica je bila dramatična. Čobić kaže da su tijekom prvog vala cijene najma u nekim slučajevima rasle i do 200 posto. Pad je počeo tek krajem 2023., ali cijene se nisu vratile na predratne razine.
Druga polovica 2024. i 2025. bila je mirnija, kaže, pa su stanovi ponovno postali dostupniji domaćim najmoprimcima. Novi val sada bi taj trend mogao preokrenuti.
Tko su Rusi koji su promijenili Beograd?
Prvi val ruskog doseljavanja razlikovao se od klasične ekonomske migracije. Među ljudima koji su nakon početka rata stigli u Srbiju bio je velik broj mlađih, visokoobrazovanih stanovnika velikih ruskih gradova, IT stručnjaka, zaposlenika međunarodnih kompanija, freelancera, kreativaca i poduzetnika.
Za dio njih Srbija je bila privremena postaja na putu prema Europskoj uniji ili drugim zemljama. Drugi su se trajno ili barem dugoročnije smjestili u Beogradu i Novom Sadu.
Njihov dolazak vrlo brzo postao je vidljiv i izvan tržišta stanova. Otvarane su ruske trgovine, restorani, kafići, barovi, kozmetički saloni i drugi mali biznisi, a u Beogradu i Novom Sadu nastale su čitave nove poslovne i društvene mreže na ruskom jeziku.
Posebno je bio primjetan IT sektor. Nakon početka rata dio ruskih tehnoloških kompanija preselio je zaposlenike ili poslovanje u Srbiju, a istodobno su ruski državljani u velikom broju registrirali vlastite tvrtke i poduzetničke djelatnosti.
Takav profil doseljenika objašnjava i zašto je njihov utjecaj na tržište nekretnina bio veći nego što bi se moglo zaključiti samo iz njihova broja. Dio novopridošlih primao je plaće povezane s međunarodnim ili ruskim tehnološkim tržištem te je mogao plaćati najamnine koje su za stanovnike Srbije s lokalnim plaćama bile vrlo visoke.
Domaći najmoprimci ponovno bi mogli biti istisnuti
Ako novi val potraje, problem će ponovno najviše osjetiti ljudi koji već žive kao podstanari.
Čobić kaže da još postoje vlasnici koji prednost daju domaćim najmoprimcima ili uopće ne žele iznajmljivati strancima. No oni koji žele konkurirati ruskim najmoprimcima za kvalitetnije stanove i dobre lokacije morat će platiti više nego početkom ljeta.
U praksi to znači da će dio ljudi morati izdvajati veći udio plaće za stanovanje, preseliti se u manji stan ili tražiti smještaj dalje od središta Beograda i Novog Sada.
No ekonomist Milojko Arsić upozorava da bi bilo pogrešno problem skupog stanovanja jednostavno pripisati Rusima.
'Jedino racionalno dugoročno rješenje jest povećati ponudu stanova, odobriti veći broj dozvola za privatnu gradnju i da država gradi nova naselja u kojima bi stanovanje bilo dostupno pod povoljnijim uvjetima. To je nešto što je država propustila napraviti u posljednjih 15 godina', rekao je za Novu ekonomiju.
Kao primjer drukčijeg pristupa navodi beogradsko naselje Stepa Stepanović, u kojem je izgrađeno oko 4600 stanova.
Nasuprot tome, država je posljednjih godina snažno promovirala luksuzne projekte poput Beograda na vodi, za koje Arsić smatra da ne rješavaju problem stanovanja ljudi s prosječnim i nižim primanjima.
Rusi podižu najamnine, ali donose i novac
Cijene nekretnina u Srbiji nisu rasle samo zbog stranaca. Na njih utječu inflacija, skuplji građevinski materijal i rad, investicijska gradnja te različiti državni programi koji povećavaju potražnju.
Zato novi dolazak Rusa djeluje prije svega kao dodatni pritisak na tržište koje je već skupo i u kojem ponuda pristupačnih stanova ne prati potražnju.
Pritom njihov gospodarski učinak nije jednoznačno negativan.
'Ako se izolirano promatra tržište nekretnina, dolazak stranaca ima negativan efekt jer povećava potražnju i cijene. Ali postoje i pozitivni efekti: raste potražnja za drugim proizvodima i uslugama, povećava se potrošnja u ugostiteljstvu, a oni svojim radom doprinose gospodarskom rastu Srbije', objašnjava Arsić.
Drugim riječima, ruski doseljenici nisu stvorili stambeni problem Srbije, ali su ga učinili mnogo vidljivijim.
Prvi val nakon 2022. pokazao je što se događa kada se deseci tisuća novih stanovnika, među kojima je mnogo ljudi s natprosječnom kupovnom moći, u kratkom roku pojave na tržištu s ograničenom ponudom stanova. Ako se najave novog vala potvrde u većem opsegu, Beograd i Novi Sad mogli bi ponovno gledati isti film – a domaći podstanari ponovno će biti oni koji će ga najskuplje platiti.
