Stan, kuća ili zemljište često su najvrjednija imovina koju obitelj posjeduje. Kada vlasnik odluči prenijeti nekretninu na dijete, unuka ili drugog člana obitelji, nameće se pitanje je li to bolje učiniti darovnim ugovorom ili prepustiti da se prijenos obavi nasljeđivanjem.

Odgovor ne ovisi samo o porezu. Važni su i troškovi pravne dokumentacije, mogućnost zadržavanja prava stanovanja, odnosi među nasljednicima te želja vlasnika da zadrži kontrolu nad nekretninom za života.

Ključna je razlika u vremenu prijenosa

Osnovna razlika između darovanja i nasljeđivanja jest trenutak u kojem se nekretnina prenosi na novog vlasnika.

Prilikom darovanja vlasnik za života sklapa ugovor kojim nekretninu daruje drugoj osobi. Da bi se novi vlasnik upisao u zemljišne knjige, ugovor mora sadržavati odgovarajuću izjavu darovatelja kojom dopušta uknjižbu prava vlasništva, poznatu kao tabularna izjava. Ako ta izjava nije sastavni dio ugovora, može se dati zasebnom ispravom. U uobičajenom slučaju ugovor se sklapa u pisanom obliku, a potpis darovatelja ovjerava javni bilježnik. Međutim, ako se ugovara da će obdarenik dobiti posjed nekretnine tek nakon smrti darovatelja, potreban je stroži oblik isprave – javnobilježnički akt ili solemnizirana privatna isprava.

Darovatelj pritom ne mora nužno prepustiti sva prava na nekretnini. Ugovorom može zadržati pravo stanovanja ili plodouživanja, čime osigurava mogućnost da i nakon prijenosa vlasništva nastavi živjeti u nekretnini ili se njome koristiti. Takva prava treba pažljivo ugovoriti i, kada je primjereno, upisati u zemljišne knjige.

Ugovor može sadržavati i druge obveze, primjerice da se obdarenik brine o darovatelju, ili ograničenja raspolaganja nekretninom ako su zakonski dopuštena i valjano ugovorena.

Nasljeđivanje se, s druge strane, provodi nakon smrti vlasnika. Ostavinski postupak vodi sud, odnosno javni bilježnik kao sudski povjerenik. Nasljednici se utvrđuju na temelju oporuke ili zakonskih pravila nasljeđivanja ako oporuka ne postoji. Po završetku postupka donosi se rješenje o nasljeđivanju te služi kao temelj za upis vlasništva u zemljišne knjige.

Nužni dio: Darovanje ne znači da su drugi nasljednici ostali bez prava

Jedan od razloga zbog kojih prijenos nekretnine može izazvati obiteljske sporove jest postojanje više potencijalnih nasljednika.

Primjerice, ako roditelj daruje stan jednom djetetu, drugo dijete može smatrati da je time zakinuto. Međutim činjenica da je nekretnina darovana ne znači automatski da je darovanje nevaljano ili da drugi nasljednik odmah stječe pravo na dio stana.

Hrvatsko nasljedno pravo štiti takozvane nužne nasljednike. Među njima su potomci, posvojena djeca i njihovi potomci te bračni drug, a pod zakonskim uvjetima i drugi članovi obitelji.

Nužni dio potomaka i bračnog druga iznosi polovicu njihova zakonskog nasljednog dijela dok kod ostalih nužnih nasljednika, koji ispunjavaju zakonske uvjete, iznosi trećinu zakonskog dijela. Ako je darovanjem povrijeđen nužni dio, zakonski uvjeti mogu omogućiti zahtjev za povrat dara u ostavinu u potrebnoj mjeri. Zato prije darovanja nekretnine jednom članu obitelji treba razmotriti i prava ostalih mogućih nasljednika.

Isto vrijedi u slučaju kada je oporučno nekretnina dodijeljena jednom članu obitelji, a postoji više nasljednika. Ako smatraju da su zakinuti darivanjem ili oporukom, nužni nasljednici mogu pokrenuti sudski spor.

Koliki je porez na darovanje, a koliki na nasljeđivanje?

Dobra je vijest da prijenos nekretnine između određenih bliskih članova obitelji može biti oslobođen poreza na promet nekretnina, i prilikom darovanja i prilikom nasljeđivanja.

Oslobođenje se, među ostalim, odnosi na prijenos između bračnih drugova te srodnika u ravnoj liniji, primjerice roditelja i djece, baka i djedova te unuka. Za druge odnose potrebno je provjeriti primjenjuje li se zakonsko oslobođenje.

Ako oslobođenje ne vrijedi, porez na promet nekretnina u pravilu iznosi tri posto tržišne vrijednosti nekretnine. To znači da bi za nekretninu tržišne vrijednosti 250.000 eura porez, kada postoji obveza njegova plaćanja, iznosio 7500 eura. Ako roditelj daruje stan djetetu i ispunjeni su uvjeti za oslobođenje, taj se porez ne plaća.

Porezno oslobođenje, međutim, ne znači da je prijenos potpuno besplatan. U oba slučaja mogu nastati troškovi sastavljanja isprava, javnobilježničkih usluga i zemljišnoknjižnog postupka.

Troškovi darovanja: Ugovor, ovjera i upis

Prilikom darovanja najveći dio troška može se odnositi na sastavljanje ugovora, ovisno o tome angažira li se odvjetnik ili javni bilježnik i u kojem se obliku sklapa ugovor.

Ako ga sastavlja odvjetnik, naknada ovisi o dogovorenoj cijeni, složenosti predmeta i primjenjivoj odvjetničkoj tarifi. Dodatno se plaća ovjera potpisa, a mogu nastati i troškovi elektroničkog podnošenja prijedloga za uknjižbu te druge potrebne dokumentacije. Jednostavno darovanje između roditelja i djeteta može se provesti uz razmjerno male administrativne troškove ako nema posebnih pravnih pitanja. Ako je, međutim, potrebno sastaviti javnobilježnički akt ili solemnizirati ugovor, troškovi mogu biti osjetno veći.

Prije sklapanja ugovora korisno je zatražiti ponudu koja odvojeno prikazuje cijenu sastavljanja ugovora, ovjere, eventualnih dodatnih usluga i zemljišnoknjižnog upisa.

Koliko košta nasljeđivanje?

Prilikom nasljeđivanja nema darovnog ugovora, ali se plaćaju troškovi ostavinskog postupka. Javnobilježnička nagrada određuje se prema propisanoj tarifi i vrijednosti ostavine, pa ukupni iznos nije jednak za sve slučajeve.

Trošak ovisi i o tome koliko je imovine potrebno utvrditi, postoji li više nasljednika i je li postupak sporan. Ako se nasljednici ne slažu oko oporuke, sastava ostavine ili svojih prava, mogu nastati i dodatni troškovi odvjetnika i sudskih postupaka.

Upis nasljednika u zemljišne knjige provodi se na temelju rješenja o nasljeđivanju, pri čemu se primjenjuju posebna pravila o zemljišnoknjižnim pristojbama.

Zato nije moguće unaprijed odrediti jedinstven iznos koji bi vrijedio za svaku ostavinu jer za usporedbu s darovanjem treba uzeti u obzir vrijednost ostavine, primjenjivu tarifu i eventualne dodatne pravne usluge.

Što je, na kraju, povoljnije?

Ako vlasnik želi prenijeti nekretninu na dijete ili drugog člana obitelji već za života, darovanje omogućuje da se vlasništvo uredi unaprijed. Pritom može zadržati pravo stanovanja ili plodouživanja, što može biti važno ako želi nastaviti koristiti nekretninu.

Nasljeđivanje je prikladnije za vlasnika koji želi zadržati vlasništvo i kontrolu nad nekretninom do kraja života. U tom slučaju prijenos se uređuje oporukom ili zakonskim pravilima nasljeđivanja, a vlasništvo se nakon smrti utvrđuje u ostavinskom postupku.

U poreznom smislu, za osobe koje ispunjavaju uvjete za oslobođenje oba načina mogu biti jednako povoljna te se razlika najčešće svodi na troškove postupka, pravnu sigurnost i osobne okolnosti obitelji.

Prije odluke treba provjeriti vlasničko stanje nekretnine, prava mogućih nužnih nasljednika i mogućnost zadržavanja prava stanovanja, a dobro pripremljen ugovor ili jasno uređeno nasljeđivanje mogu spriječiti kasnije sporove i obitelji uštedjeti znatne troškove.