Cijene najma stanova u Hrvatskoj porasle su čak 40,1 posto između drugog tromjesečja 2025. i istog razdoblja 2026. godine, pokazuju podaci Eurostata koje je analizirao Euronews Business. Hrvatska je time zabilježila drugi najveći rast najamnina u Europskoj uniji, odmah iza Rumunjske
Najamnine diljem Europe nastavljaju rasti, a u brojnim državama poskupljenja nadmašuju opću inflaciju. No Hrvatska i Rumunjska posebno se izdvajaju prema najnovijim Eurostatovim podacima. Između drugog tromjesečja 2025. i drugog tromjesečja 2026. najamnine u Europskoj uniji u prosjeku su porasle tri posto.
U Rumunjskoj je zabilježen rast od čak 43,5 posto, dok je Hrvatska s 40,1 posto zauzela drugo mjesto. Slijedi Slovenija s rastom od deset posto.
U istom razdoblju opća inflacija u Hrvatskoj iznosila je 4,8 posto, a u Rumunjskoj 9,5 posto. To znači da su, čak i kada se uzme u obzir inflacija, najamnine u obje zemlje realno porasle za više od 30 posto.
vezane vijesti
Zašto su najamnine u Hrvatskoj toliko porasle?
Iako podatak o rastu od 40,1 posto zvuči dramatično, iza njega stoji specifična statistička okolnost. Institucija koja Eurostatu dostavlja hrvatske podatke objasnila je za Euronews Business da je nagli rast uzrokovan odlukom zagrebačkih gradskih vlasti o povećanju najamnina u određenoj kategoriji socijalnog najma. To znači da podatak ne treba tumačiti kao dokaz da su sve tržišne najamnine u Hrvatskoj porasle za 40 posto.
Na to upućuje i usporedba s kolovozom 2026. godine, kada je godišnji rast najamnina u Hrvatskoj iznosio znatno nižih 4,3 posto.
Prema Eurostatu, razlog velike razlike leži u snažnom skoku indeksa između srpnja i kolovoza 2025. godine, koji je utjecao na kvartalne i godišnje usporedbe.
Stanovi postali ulaganje, a ne mjesto za život
Profesor Gojko Bežovan sa Sveučilišta u Zagrebu upozorava na još jedan važan problem hrvatskog stambenog tržišta – sve izraženije pretvaranje nekretnina u financijsku imovinu. Prema njegovim riječima, znatan dio stambenog fonda u Hrvatskoj postao je predmet ulaganja, pri čemu su kupnja stanova i ulaganja u turističke nekretnine postali jedan od dominantnih oblika štednje.
Zbog toga se velik broj stanova u novogradnjama ne kupuje za stanovanje, nego kao investicija. Takvi stanovi često ostaju prazni, što dodatno ograničava ponudu nekretnina dostupnih građanima za dugoročni najam.
Bežovan podsjeća da je Hrvatska od 2025. godine uvela porez na nekretnine koji obuhvaća i određene prazne stanove. Tijekom 2025. i 2026. zabilježen je i znatan porast broja ugovora o najmu stanova prijavljenih Poreznoj upravi.
'Zbog toga je veći broj kvalitetnijih stambenih jedinica u velikim gradovima ušao na tržište najma, s najamninama koje znatno premašuju prosjek', objasnio je Bežovan za Euronews Business.
Rumunjska na prvom mjestu, stručnjaci sumnjaju u službeno objašnjenje
Rumunjska je s rastom najamnina od 43,5 posto zabilježila najveće poskupljenje u Europskoj uniji. Rumunjske vlasti tvrde da je glavni razlog povećanje administrativno određenih najamnina u stanovima koji pripadaju državi ili lokalnim vlastima.
No Adriana M. Soaita sa Sveučilišta u Glasgowu dovodi u pitanje takvo objašnjenje. Prema njezinim riječima, javni najam čini toliko malen dio rumunjskog stambenog fonda da čak ni trostruko povećanje najamnina u tom segmentu ne bi trebalo imati velik utjecaj na ukupni prosjek.
Smatra da bi dio rasta mogao biti povezan s ulaskom novih ili potpuno obnovljenih nekretnina na tržište, kao i načinom na koji se podaci prikupljaju.
U Njemačkoj, Francuskoj i Španjolskoj znatno manji rast
Usporedba s najvećim europskim gospodarstvima pokazuje koliko Hrvatska i Rumunjska odskaču od prosjeka. U Italiji su najamnine porasle 3,5 posto, u Španjolskoj 2,5 posto, u Njemačkoj 2,1 posto, a u Francuskoj samo 1,6 posto.
Kada se u obzir uzme opća inflacija, u nizu europskih zemalja najamnine realno nisu porasle. Među njima su Belgija, Estonija, Finska i Luksemburg.
Ako se u usporedbu uključe i države izvan Europske unije, najveći nominalni rast bilježi Turska, gdje su najamnine u godinu dana porasle 49,6 posto. No budući da je ukupna inflacija u Turskoj u istom razdoblju bila viša od 30 posto, realni rast najamnina bio je znatno manji nego u Hrvatskoj i Rumunjskoj.
U Srbiji su najamnine porasle 12,5 posto, Sjevernoj Makedoniji 9,2 posto, Bugarskoj 9,9 posto, a Grčkoj 7,5 posto.
Zašto je sve teže pronaći stan za najam?
Stručnjaci upozoravaju da rast najamnina nije samo posljedica inflacije, nego i sve većeg nerazmjera između ponude i potražnje.
Emma Rosser, direktorica istraživanja stambenog tržišta za regiju EMEA u konzultantskoj tvrtki JLL, ističe da su povećanja cijena posebno izražena kod novih ugovora o najmu.
'Snažna konkurencija za ograničen broj stanova za najam u europskim gradovima potiče visoki rast cijena novih najmova', rekla je za Euronews Business.
Nóra Teller iz Metropolitan Research Institutea u Budimpešti upozorava i na posljedice promjena kamatnih stopa.
Dugogodišnje razdoblje jeftinih kredita poticalo je kupnju nekretnina, no od 2022. troškovi zaduživanja naglo su porasli. Zbog toga je dio građana koji su planirali kupiti prvi stan bio prisiljen ostati na tržištu najma, čime je dodatno povećana potražnja. Istodobno sve više investicijskih fondova i privatnih ulagača stanove promatra prvenstveno kao financijsku imovinu.
