Kupnja stana na kredit u Hrvatskoj sve je teže dostupna, a najveći godišnji pad priuštivosti bilježi Zagreb, pokazuje novo izdanje Nekretninskog pulsa, koje su u ponedjeljak predstavili Zagrebačka banka i Ekonomski lab. Cijene nekretnina rastu brže od plaća, potražnja ostaje snažna, a autori analize smatraju da je za ublažavanje pritiska na cijene potrebno povećati ponudu novih stanova
Prema indeksu priuštivosti nekretnina, koji uz cijene i plaće uzima u obzir i kamatne stope na stambene kredite, priuštivost je u drugom tromjesečju 2026. bila 4,8 posto slabija nego godinu ranije. Indeks je iznosio 143,1, što je oko 15 posto ispod najpovoljnije razine dosegnute početkom 2017., ali i dalje 43 posto iznad prosjeka 2008. godine.
Analizu potpisuju Velimir Šonje i Ivica Brkljača iz Arhivanalitike – Ekonomskog laba te Hrvoje Dolenec, direktor makroekonomskih i tržišnih analiza u Zagrebačkoj banci. Novo izdanje donosi regionalne indekse priuštivosti i interaktivni kalkulator kupnje novog stana na kredit.
vezane vijesti
Najveći godišnji pad u Zagrebu
U Zagrebu je priuštivost u godinu dana pala 7,3 posto, a u odnosu na vrhunac iz 2017. slabija je 28 posto. Regionalni indeks za glavni grad iznosi 131,5.
U ostatku Hrvatske, izvan Zagreba i obalnog područja, indeks iznosi 143,1. Priuštivost je ondje u pet godina pala 20,6 posto i na najnižoj je razini od 2016. godine. Iako plaće brzo rastu, cijene nekretnina rastu još brže. Od 2023. upravo ta regija bilježi najbrži rast cijena u zemlji, prosječno 16,1 posto godišnje.
Jadran ima najstabilnije kretanje priuštivosti. Indeks iznosi 145,2 i deset posto je ispod svojeg vrhunca, dok je u posljednje tri godine priuštivost porasla 2,6 posto.
Regionalni indeksi pokazuju kako se priuštivost u pojedinom području promijenila u odnosu na 2008. godinu. Njihove vrijednosti stoga ne pokazuju gdje je danas apsolutno najlakše kupiti stan.
Postojeći stanovi poskupljuju brže od novih
Razlika je vidljiva i između novogradnje i postojećih stanova. U posljednjih deset godina cijene postojećih stanova porasle su 163 posto, a novih 103 posto.
Zbog toga je priuštivost postojećih stanova u godinu dana pala šest posto, dok je kod novogradnje pad iznosio 1,7 posto. Indeks za nove stanove iznosi 183,4, a za postojeće 137,7.
To pokazuje povoljnije kretanje priuštivosti novogradnje u odnosu na ranija razdoblja. Viši indeks ne znači da su novi stanovi apsolutno jeftiniji ili dostupniji od postojećih.
Koliko od dviju plaća odlazi na ratu?
Novi kalkulator priuštivosti pokazuje konkretan teret kupnje stana na kredit. Za svako tromjesečje od 2016. povezuje prosječnu cijenu novog stana, medijalnu neto plaću i kamatnu stopu na nove stambene kredite.
U početnom scenariju par s dvije medijalne plaće kupuje novi stan od 66 četvornih metara, a cijelu njegovu vrijednost financira kreditom na 30 godina. Prema izračunu, za mjesečnu ratu izdvajao bi oko 33 posto zajedničkog dohotka.
To je iznad praga od 30 posto, koji kalkulator uzima kao početno mjerilo priuštivosti. Korisnici mogu prilagoditi izračun vlastitoj situaciji promjenom površine stana, roka otplate, udjela cijene koji financiraju kreditom i prihvatljivog opterećenja dohotka.
Više završenih stanova, ali manje novih dozvola
Autori procjenjuju da bi tijekom 2026. moglo biti dovršeno oko 19.500 stanova, najviše od 2008. godine. No u građevinarstvu se pojavljuju i prvi znakovi postupnog hlađenja aktivnosti.
Broj stanova obuhvaćenih građevinskim dozvolama u prvih sedam mjeseci ove godine bio je 12,9 posto manji nego u istom razdoblju prošle godine. Dio pada povezuje se s regulatornim promjenama, uključujući novi zagrebački Generalni urbanistički plan, pa autori upozoravaju da taj podatak treba oprezno tumačiti.
Potražnju za stanovima i dalje podupiru rekordna zaposlenost, rast plaća i visoka štednja kućanstava. Prema analizi, kreditiranje nije glavni pokretač tržišta jer je realno stanje stambenih kredita i dalje niže nego 2018. godine.
'Dvije trećine pada priuštivosti posljedica su toga što cijene rastu brže od plaća. Ponuda ne prati potražnju koja počiva na zaposlenosti, plaćama i štednji i treba učiniti sve da se potakne ponuda – izgradnja, jer povećanje ponude novih nekretnina najbolji je kanal za hlađenje cijena', izjavio je Šonje.
Ocjenjuje da bi sporiji gospodarski rast mogao ublažiti rast cijena, ali ne očekuje preokret poput onoga iz 2009. godine.
'Postupno usporavanje rasta cijena nekretnina je moguće zbog usporavanja gospodarskog rasta, no nema izgleda za preokret kao 2009. godine pa spekulativno očekivanje pada cijena nema nikakvog smisla', poručio je.
Nekretninski puls izlazi kvartalno, a analiza i kalkulator dostupni su na stranicama Zagrebačke banke i Ekonomskog laba.
