Kod kupnje stana putem stambenog kredita oglašena cijena nije jedina brojka koja je važna. Iako su se kupac i prodavatelj usuglasili oko iznosa, banci je potrebna procjena nekretnine koja će služiti kao osiguranje kredita. Tek tada može se pokazati koliko se dogovorena cijena podudara s procijenjenom tržišnom vrijednošću.

U tržišnim okolnostima 2026., u kojima visoke tražene cijene i dalje snažno utječu na očekivanja vlasnika i kupaca, upravo je razlikovanje oglasne cijene od procijenjene tržišne vrijednosti jedna od važnijih stvari koje treba razumjeti prije ulaska u kredit.

Oglas pokazuje koliko prodavatelj traži, a ne nužno koliko nekretnina vrijedi

Tražena cijena nastaje odlukom vlasnika. Na nju mogu utjecati cijene drugih oglasa, očekivani prostor za pregovore, ulaganja u stan, osobna očekivanja prodavatelja ili jednostavno procjena koliko je kupac u određenom trenutku spreman platiti.

Problem nastaje kada se oglasne cijene počnu promatrati kao dokaz tržišne vrijednosti. Ako vlasnik vidi nekoliko sličnih stanova oglašenih po visokoj cijeni, lako je na temelju njih postaviti cijenu vlastite nekretnine. Pritom oglas sam po sebi ne govori je li neki od tih stanova doista prodan niti po kojem je iznosu transakcija zaključena.

Stručna procjena polazi od drukčije logike. U postupku procjene analiziraju se obilježja konkretne nekretnine i relevantni tržišni podaci. Lokacija je samo jedan dio slike. Površina, raspored, kat, stanje stana i zgrade, godina gradnje, dizalo, parkiranje, kvaliteta održavanja i pravno stanje mogu utjecati na konačan rezultat. Razlika između oglašene cijene i procijenjene tržišne vrijednosti može predstavljati izazov u postupku kupnje nekretnine financirane kreditom, osobito na tržištima na kojima su cijene posljednjih godina značajno rasle.

Zato se procjena ne može svesti na jednostavno množenje površine stana s „cijenom kvadrata” pronađenom na oglasniku. Upravo na toj razlici između tražene cijene i argumentirane tržišne vrijednosti temelji se posao ovlaštenih procjenitelja, poput stručnog tima Solar arhitekture.

Što ako banka procijeni stan na manje od dogovorene cijene?

Banka kod stambenog kredita ne polazi jednostavno od logike da će financirati iznos koji su kupac i prodavatelj dogovorili. Procijenjena vrijednost nekretnine jedan je od elemenata na temelju kojih određuje koliko je spremna financirati, u skladu sa svojim kreditnim pravilima.

Tu je važan LTV, odnosno loan-to-value omjer. Riječ je o odnosu iznosa kredita i vrijednosti nekretnine koja služi kao instrument osiguranja. Koliki će omjer banka prihvatiti ovisi o njezinim pravilima, vrsti kredita i konkretnom klijentu.

Zamislimo stan za koji prodavatelj traži 250.000 eura. Kupac prihvati tu cijenu računajući na stambeni kredit, ali procjena tržišne vrijednosti pokaže 225.000 eura.

Razlika od 25.000 eura tada postaje vrlo konkretno financijsko pitanje. Dogovorena kupoprodajna cijena nije se promijenila, ali vrijednost na kojoj banka temelji svoju računicu može biti niža. Ovisno o uvjetima financiranja, kupac zato može trebati više vlastitog kapitala nego što je prvotno planirao.

To ne znači automatski da stan „ne vrijedi kupiti”. Kupac može imati sasvim racionalan razlog da za određenu nekretninu plati premiju. Možda mu odgovara upravo ta mikrolokacija, raspored ili zgrada u kojoj se stanovi rijetko pojavljuju na tržištu. Bitno je samo da zna kolika je razlika između osobne spremnosti da plati određenu cijenu i procijenjene tržišne vrijednosti.

Zašto vrijeme procjene postaje važno nakon dogovora s prodavateljem?

Nakon što je pronađen odgovarajući stan, vrijeme postaje važan dio cijele računice. Kupac i prodavatelj dogovaraju cijenu, često se daje kapara, prikuplja se dokumentacija i pokreće kreditni postupak.

Ako se procjena čeka dulje nego što je predviđeno, mogu se zakomplicirati rokovi dogovoreni s prodavateljem, osobito kada je kapara već plaćena i realizacija kupnje vezana uz kredit. Zato brzina procjene nije samo pitanje praktičnosti, nego važan dio dobro organiziranog procesa kupnje.

Upravo zato brzina izrade procjene ima stvarnu financijsku i organizacijsku vrijednost. Solar arhitektura organizira očevid i izradu procjene u kratkim rokovima kako bi kupci pravodobno raspolagali dokumentacijom potrebnom za kreditni postupak.

Brza procjena pritom ne bi trebala značiti površnu procjenu. Vrijednost kvalitetnog elaborata proizlazi iz stručne metodologije, provjere dokumentacije i analize relevantnih podataka. Kupcu je koristan upravo spoj te dvije stvari: stručan zaključak o vrijednosti i dovoljno brz postupak da ta informacija stigne dok je još potrebna za donošenje odluke.

Je li svaki elaborat prihvatljiv banci?

Ne nužno. Prije naručivanja procjene za stambeni kredit treba provjeriti prihvaća li banka odabranog procjenitelja odnosno izrađeni elaborat.

Banke surađuju s procjeniteljima koji ispunjavaju njihove kriterije, a u praksi se često govori o procjeniteljima koji se nalaze na „bijelim listama” banaka. Za kupca to nije administrativna sitnica. Ako procjena koju je sam naručio nije prihvatljiva banci kod koje traži kredit, može se pojaviti potreba za novom procjenom, a time i dodatnim troškom te produljenjem postupka.

Zato je prije naručivanja korisno postaviti vrlo jednostavno pitanje: hoće li banka kojoj se predaje zahtjev prihvatiti taj elaborat?

Solar arhitektura djeluje kao ovlašteni procjenitelj te surađuje s većinom vodećih banaka u Hrvatskoj i upoznata je sa zahtjevima koje banke postavljaju za procjene kolaterala, čime se smanjuje rizik dodatnih zahtjeva za dopunama ili ponovnim procjenama. Kupcu to omogućuje da već na početku procesa provjeri odgovara li procjena zahtjevima banke kod koje planira financiranje te tako organizira postupak bez nepotrebnog ponavljanja istog koraka.

Procjena može biti korisna i prije nego što postane obvezan dokument

Kupci procjenu često počinju promatrati tek u trenutku kada je zatraži banka. Financijski gledano, ona može biti korisna i ranije.

Ako se za stan traži 250.000 eura, a stručna analiza upućuje na osjetno nižu tržišnu vrijednost, kupac dobiva podatak koji može koristiti pri pregovorima. Može usporediti traženi iznos s procijenjenom vrijednošću, razmotriti koliko vlastitih sredstava želi uložiti i procijeniti odgovara li mu takva kupnja čak i ako banka ne prati cijeli dogovoreni iznos.

Procjena pritom ne određuje kupcu smije li kupiti nekretninu niti prodavatelju po kojoj je cijeni mora prodati. Ona uvodi mjerljivu i stručno obrazloženu vrijednost u pregovore koji se inače lako mogu svesti na uspoređivanje oglasa.

To je posebno korisno na tržištu na kojem jedna visoka oglasna cijena lako postaje argument za sljedeću. Oglas govori što netko želi postići prodajom. Procjena pokušava odgovoriti na zahtjevnije pitanje: kakvo uporište ta cijena ima u karakteristikama nekretnine i tržištu.

Procjena nije samo papir za kredit

Kod kupnje stana na kredit procjena ima dvije uloge. Banci pruža stručno utvrđenu vrijednost nekretnine koja služi kao osiguranje, a kupcu daje podatak s kojim može realnije planirati jednu od najvećih financijskih odluka u životu.

Zato kvalitetnu procjenu ima više smisla promatrati kao ulaganje u informiranu odluku nego kao još jednu stavku troška. Ona može pokazati koliko je tražena cijena utemeljena, upozoriti kupca na mogući rizik od preplaćivanja, pomoći u planiranju vlastitih sredstava i dati čvršću osnovu za pregovore s prodavateljem.

Brzina je pritom važna jer se procjena odvija unutar šireg procesa u kojem sudjeluju kupac, prodavatelj i banka. Stručnost je još važnija jer brojka dobivena procjenom mora imati jasno tržišno i metodološko uporište.

U konačnici, cilj nije da procjena potvrdi cijenu koju kupac želi vidjeti. Cilj je da mu na vrijeme pruži realnu informaciju na temelju koje može odlučiti koliko je za određeni stan spreman platiti i kako će tu kupnju financirati.

Trebate procjenu za potrebe kreditiranja? Solar arhitektura omogućuje jednostavan online upit, brzu organizaciju očevida i izradu procjene prilagođene zahtjevima banaka.