Tijekom jednomjesečnog javnog savjetovanja pristiglo je 264 komentara, a među njima su i upozorenja da bi pojedina rješenja mogla proizvesti upravo suprotan učinak od željenog – smanjiti ponudu stanova za dugoročni najam i dodatno pritisnuti cijene, piše Jadranka Dozan za Poslovni dnevnik.

Ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine novi je zakon predstavio kao reformu kojom se sveobuhvatno uređuje tržište najma, uz jačanje pravne sigurnosti i najmodavaca i najmoprimaca. Cilj je, među ostalim, povećati broj stanova dostupnih za dugoročni najam.

No dio sudionika javnog savjetovanja smatra da bi pojedine odredbe novog zakona mogle djelovati upravo suprotno. Pojedina rješenja izazvala su i dvojbe oko njihove ustavnosti.

Što ako netko ostane u stanu bez ugovora?

Jedna od odredbi odnosi se na situaciju u kojoj osoba koristi stan bez pravne osnove, odnosno bez ugovora o najmu stana ili nakon njegova isteka. Prema prijedlogu zakona, takav bi korisnik vlasniku morao plaćati naknadu u visini tržišne najamnine za taj stan.

'Korištenje stana bez pravne osnove gruba je povreda instituta privatnog vlasništva koji proizlazi iz Ustava, a ovim člankom istu (ponovo) legalizirate', ističe se u jednom od komentara.

Sporno i ograničavanje rasta najamnine

Brojne primjedbe odnose se i na način na koji je predlagatelj zakona definirao tržišnu najamninu. Prema prijedlogu, njezina bi se visina slobodno ugovarala, ali bi se mogla povećati najviše jednom godišnje, uz obveznu najavu 30 dana unaprijed.

Pritom povećanje ne bi smjelo biti veće od rasta cijena stambenih objekata u prethodnoj godini, prema podacima Državnog zavoda za statistiku.

Dio sudionika savjetovanja problem vidi već u samom pojmu tržišne najamnine, s obzirom na to da je iznos najma jedan od temeljnih elemenata ugovora koji dogovaraju najmodavac i najmoprimac.

Ako se ugovor sklapa na određeno vrijeme, primjerice na godinu ili dvije, argumentiraju kritičari, najamnina bi trebala ostati fiksirana na iznos koji su obje strane prihvatile. Povećanje tijekom trajanja ugovora, smatraju, trebalo bi se tretirati kao jednostrani raskid ugovora od strane najmodavca.

'Vezati postotak povećanja najamnine za povećanje cijene stambenih objekata ukazuje na elementarno nerazumijevanje tržišta nekretnina', stoji u jednoj od kritika.

Iza te primjedbe stoji argument da tržište najma i tržište nekretnina nisu jedno te isto, već imaju različite zakonitosti.

Javni bilježnik bi mogao dodatno povećati cijene najma

Primjedbe su upućene i na odredbe koje uređuju prava i obveze najmodavaca i najmoprimaca, kao i na sam ugovor o najmu. Prijedlog predviđa njegovu solemnizaciju kod javnog bilježnika.

Ako država već propisuje takvu obvezu, jedan je od prigovora, trebala bi ograničiti i naknade za te usluge kako dodatni trošak ne bi nerazumno opterećivao najmoprimce.

Posebno su se problematičnima pokazali i rokovi za iseljenje nakon što najmodavac otkaže ugovor. Upravo bi oni, upozoravaju kritičari, mogli imati neželjen učinak na ponudu stanova za dugoročni najam, a posredno i na njihove cijene.

Osnovni rok za iseljenje prema prijedlogu iznosi šest mjeseci od obavijesti o otkazu ugovora. Ako je ugovor trajao dulje od pet godina, najmoprimcu bi pripadalo najmanje godinu dana, dok bi se za obitelji s djecom rok dodatno produljio za šest mjeseci – na ukupno godinu ili godinu i pol.

Zaštita obitelji mogla bi imati neočekivan učinak

Iako je namjera takvog rješenja dodatno zaštititi najmoprimce, dio sudionika savjetovanja smatra da bi posljedica mogla biti upravo suprotna.

Ako je vlasniku stana unaprijed jasno da će, nakon otkazivanja ugovora, morati čekati šest mjeseci, godinu ili čak godinu i pol da ponovno dobije nekretninu na raspolaganje, mogao bi biti manje sklon dugoročnom iznajmljivanju.

Kritičari zato smatraju da bi se obitelji s djecom trebalo štititi drugim mehanizmima, uključujući mjere kojima bi se vlasnike poticalo da upravo takvim obiteljima iznajmljuju stanove.

U javnu se raspravu širim osvrtom uključila i Ana Rimac Smiljanić sa splitskog Ekonomskog fakulteta.

'Prijedlog zakona prepoznaje nedovoljnu pravnu sigurnost najmodavaca kao jedan od razloga nedovoljne ponude stanova za dugoročni najam te uvodi mjere kojima se njihov položaj nastoji ojačati. Takav smjer je važan', kaže.

No upozorava da bi neke odredbe mogle proizvesti sasvim suprotan rezultat.

'Ako vlasnik strahuje da će u slučaju neplaćanja najamnine, oštećenja stana ili odbijanja najmoprimca da napusti stan teško i sporo vratiti svoju nekretninu, dio će ih odlučiti ne iznajmljivati stan ili ga koristiti na drugi način', ističe Rimac Smiljanić.

Zbog toga, dodaje, treba posebno pažljivo razmotriti rješenja koja bi mogla smanjiti interes vlasnika za dugoročni najam.

'Ponudu dugoročnog najma može povećati veća pravna sigurnost najmodavaca, što onda koristi i najmoprimcima', zaključuje.