Počevši sa stranim izravnim ulaganjima, Hrvatska narodna banka, HNB, daje nam pregled kako se ova stavka razvijala, uključujući i raščlambu na kategorije u koje se investiralo. Kategorije koje nas zanimaju su vlasnička ulaganja u nekretnine kao i ulaganja u smještaj. Razlika u ove dvije kategorije je naravno činjenica da se vlasnička ulaganja u nekretnine odnose na ulaganje u kojem investitor kupuje nekretninu za osobnu upotrebu te bez važeće dozvole ne može iznajmljivati tu nekretninu. Naspram toga, smještaj se odnosi na nekretnine koje se kupuju sa svrhom najma, tj. u turističke svrhe. Razlog zbog kojeg promatramo obje kategorije zajedno je činjenica da većina stranih investitora, bilo za osobnu upotrebu ili najam, kupuju nekretnine na hrvatskoj obali.

U 2021. godini, strana vlasnička ulaganja u nekretnine su iznosila otprilike 791 milijun eura, što je povećanje od 139% u odnosu na prethodnu godinu. Strana ulaganja u smještaj su iznosila 127 milijuna eura u 2021., u usporedbi s negativnih 58 milijuna eura u 2020., što je i za očekivati s obzirom na pandemiju. U devet mjeseci 2022., strana vlasnička ulaganja u nekretnine iznosila su 711,5 milijuna eura, što je samo 10% manje nego u cijeloj 2021. godini. Istovremeno, ulaganja u smještaj su iznosila 241,2 milijuna eura, što je povećanje od 90% u usporedbi s cijelom 2021. godinom. No, kao što se može vidjeti iz gornjeg grafikona, strana ulaganja u nekretnine i smještaj su u porastu u posljednjih nekoliko godina, trend koji se još ubrzao u 2022. Prema našim procjenama, ako se trenutni trend nastavi, strana vlasnička ulaganja u nekretnine mogla bi iznosili oko 948 milijuna eura u 2022., što je povećanje od 20% u odnosu na prethodnu godinu. Strana ulaganja u smještaj mogla bi iznositi 321 milijun eura, što je povećanje od 153% na godišnjoj bazi.

Sada kada imamo naše procjene za 2022., možemo pogledati nekoliko drugih čimbenika kako bismo procijenili kako će se situacija dalje razvijati. Kao prvo, možemo pogledati kako su se razvijale cijene nekretnina u drugim zemljama nakon uvođenja eura. U tu svrhu smo pogledali Maltu, Cipar i Estoniju, neke od novijih članica EU-a. Ove zemlje su odabrane jer je u njima euro uveden relativno nedavno (2008. za Maltu i Cipar, 2011. za Estoniju), te su nam zbog toga dostupni podaci za dulje vremenske periode. Nadalje, Malta i Cipar su posebno zanimljivi zbog važnosti turističke industrije za njihove ekonomije. Nažalost, druge zemlje koje su nam „sličnije“ poput Grčke (pogotovo što se tiče turističke sezone, ali u neku ruku i veličine ekonomije s obzirom na to da su ekonomije i Malte i Cipra stvarno malene u usporedbi) jednostavno nisu usporedive. Razlog tome je taj što su nakon uvođenja eura 2002., cijene grčkih nekretnina značajno porasle. Ovo je problem za usporedbu s obzirom na to da to isto razdoblje, od otprilike 2000. do 2008. godine, bilo razdoblje najvećeg rasta cijena nekretnina u povijesti, ne samo u Grčkoj, nego u cijelom svijetu općenito. Razdoblje nakon smirivanja financijske krize 2008. je također loše za usporedbu s Grčkom, s obzirom na to da je odmah nakon počela Euro kriza te je Grčka bila jedna od glavnih vodilja te krize. Zbog toga svega, ne možemo raditi usporedbu s Grčkom.

Vratimo li se Malti i Cipru, 10 godina nakon uvođenja eura (2008. do 2018.), prosječne cijene nekretnina porasle su za 80% u obje zemlje. Istovremeno, u Estoniji su u razdoblju od 2011. do 2018. narasle za oko 60%. Nadalje, strani kupci su sudjelovali u 40% svih transakcija nekretninama na Cipru u 2019., 30% na Malti te 14% u Estoniji.

No, prije nego postavimo pitanje da li je ovakav rast moguć u Hrvatskoj, treba uzeti jednu vrlo važnu stvar u obzir. I Malta i Cipar su relativno male zemlje i ekonomije, s velikim fokusom na turizam. Kao takve, njihove vlade imaju programe poticaja ulaganja, kroz davanje državljanstva ako se određeni iznos novca (od nekoliko stotina tisuća eura na Cipru, do preko milijun eura na Malti) uloži u njih. S obzirom na njihovu klimu i ljepotu, većina takvih ulaganja su ulaganja u nekretnine.

Vratimo se na Hrvatsku. Od 2010. godine, prosječne cijene nekretnina su porasle 47%. Nadalje, strani investitori već sudjeluju u otprilike 30% svih transakcija nekretninama. Kao što je već spomenuto, trend stranih ulaganja u nekretnine je u porastu i prije uvođenja eura te se jedino usporio tijekom pandemije. Istovremeno, kupovina nekretnina u Hrvatskoj se već godinama vrši u eurima, tako da uvođenje eura kao službene valute ne bih trebalo imati preveliki utjecaj na ovo. Zadnje što trebamo uzeti u obzir je trenutna makroekonomska i geopolitička situacija, pogotovo u Europi. Ekonomski pokazatelji za Europu trenutno upućuju na to da ako Europa ne završi u recesiji u nadolazećem periodu, onda će barem iskusiti veliko usporavanja gospodarske aktivnosti. Sukladno tome, ulaganja u nekretnine bi se mogla ili povećati ili smanjiti. Smanjiti zbog navedenog usporavanja, ali i povećati jer su se nekretnine oduvijek smatrale imovinom koja dobro štiti vrijednost, pogotovo u periodu povećane inflacije.

Mogli bismo također pogledati neke druge pokazatelje, poput obujma građevinskih radova i izdanih građevinskih dozvola, da bismo procijenili buduću dostupnost stanova te vrijednost novih narudžbi, kako bismo mogli procijeniti kako će se buduće cijene nekretnina razvijati.

Koristeći 2015. godinu kao baznu godinu, možemo vidjeti da je obujam građevinskih radova u posljednjih nekoliko godina u pozitivnom trendu, pri čemu je ukupan obujam u studenom 2022. veći za 45% u odnosu na 2015. Nadalje, glavni pokretač navedenog rasta je izgradnja novih zgrada, koja je porasla za 72,6% u odnosu na 2015. Valja napomenuti da je 2015. godine hrvatsko gospodarstvo tek službeno izašlo iz recesije te je razina izgradnje bila na puno nižoj razini nego što je bila prije financijske krize 2008. Usprkos tome, u studenom 2022., možemo vidjeti da je ukupan obujam građevinskih radova veći za 5,9% na godišnjoj bazi, dok je obujam izgradnje zgrada veći za 7,6%. Međutim, ako pogledamo podatke za posljednjih nekoliko mjeseci, mogao bi se uočiti trend usporavanja, s time da je obujam građevinskih radova u studenom približno isti kao i u rujnu.

Izdane građevinske dozvole vjerojatno su najbolji pokazatelj buduće ponude nekretnina, jer se te dozvole izdaju samo kada postoji namjera realizacije nekog građevinskog projekta. U studenom 2022., izdano je 896 građevinskih dozvola, od čega je 775 izdano za zgrade, a 121 za ostale građevine. U usporedbi s istim razdobljem prošle godine, riječ je o smanjenju ukupno izdanih dozvola za 1%, i smanjenju izdanih dozvola za zgrade od 2%. Međutim, potrebno je uzeti i u obzir i sezonalnost, tako da podaci za jedan mjesec sami po sebi nisu dovoljni. No, ako pogledamo ukupan broj izdanih dozvola u 11 mjeseci 2022., možemo vidjeti da je on iznosio gotovo 10 tisuća, što je povećanje od 4% na godišnjoj razini. Za zgrade, ukupan broj izdanih dozvola u ovom razdoblju je 8,7 tisuća, što je povećanje od 6,1% na godišnjoj razini. Ono što nam to može reći je da iako je u studenom zabilježeno sitno usporavanje, ukupan broj izdanih dozvola i dalje raste.

Zanimljiv pokazatelj je i vrijednost novih narudžbi, koja nam u kombinaciji s obujmom građevinskih radova može pokazati koliko se zapravo ulaže u novogradnju. Za očekivati je da će ovaj pokazatelj rasti kroz godine, potaknut dinamikom ponude i potražnje, inflacijom, a posebno u 2021. godini, veliki porastom cijena građevinskog materijala. U trećem tromjesečju 2022. ukupna vrijednost novih narudžbi iznosila je 1,32 milijarde eura, od čega je 46% otpadalo na zgrade, a 54% na ostale građevine. Tijekom 9 mjeseci 2022., ukupna vrijednost novih narudžbi iznosila je 3,2 milijarde eura, što je povećanje od 24% na godišnjoj razini. Ovaj trend rasta možemo vidjeti zadnjih nekoliko godina (isključujući 2020. zbog pandemije), jer je u 9 mjeseci 2021. vrijednost novih narudžbi porasla za 20% u odnosu na prethodnu godinu, a u 9 mjeseci 2019. za 19% u odnosu na prethodnu godinu. Od 2015., ostale građevine imaju veći postotak u ukupnoj vrijednosti novih narudžbi, u prosjeku 52%, dok zgrade imaju ostalih 48%. Ovo je i za očekivati s obzirom na to da ostale građevine uključuju i puno veće projekte. Međutim, u 2022., brojke su bile ravnomjernije podijeljene, u prosjeku 50% za obje kategorije u ukupnom iznosu.

Posljednja stvar koju moramo uzeti u obzir je domaća potražnja, koja je uglavnom potaknuta stambenim kreditima. S obzirom da smo sada dio eurozone, Hrvatska je također pod utjecajem izraženijeg povećanja kamatnih stopa ECB-a. Ovo izravno utječe na kamatne stope na stambene kredite, a time i njihovu ponudu i potražnju. Zadnji dostupni podaci za ovo, koje objavljuje HNB, su dostupni za prosinac 2022., dakle prije uvođenja eura. No, s obzirom da je većina stambenih kredita izdana u eurima, ipak vrijedi pogledati kako su se razvijali.

Ukupni stambeni krediti u Hrvatskoj su iznosili 9,9 milijardi eura u prosincu 2022., što je rast od 10,3% na godišnjoj, odnosno 0,9% na mjesečnoj bazi. Ovo bi značilo da su u 2022., stambeni krediti porasli za otprilike 923 milijuna eura. Istovremeno, tijekom prosinca 2022, porasli su 84 milijuna eura. Za usporedbu, u 2021., stambeni krediti su porasli za 742 milijuna eura, dok u prosincu 2021., su porasli za 40 milijuna eura. Nadalje, efektivne kamatne stope na nove kredite u eurima su iznosile 3.16% u prosincu 2022., što je povećanje od samo 0,17 postotnih poena (p.p.) na godišnjoj razini. Ovo nam pokazuje da postoji još dovoljno velika potražnja za kreditima. Istovremeno, za očekivati je da ako ECB nastavi dizati kamatne stope, nešto što su signalizirali za 2023., kamatne stope na kredite jednostavno morati ići gore, iako sporije nego rast referentnih kamatnih stopa ECB-a.

Imajući sve te podatke u vidu, mogli bismo procijeniti kako bi se situacija mogla razvijati u Hrvatskoj. Trenutačna ponuda i potražnja za nekretninama još uvijek nije u ravnoteži jer je potražnja i dalje velika, a ponuda ograničena. Najnoviji podaci o građevinskim pokazateljima idu u prilog daljnjem rastu, kako u obujmu izgradnje, tako i u vrijednosti novih narudžbi. Rastuća vrijednost novih narudžbi posebno je značajna jer implicira da će buduće nekretnine morati prodavati po višim cijenama kako bi se nadoknadili viši troškovi. Ako to spojimo s očekivanjem za višim kamatama na nove kredite, očekujemo da će to imati negativan utjecaj na potražnju za nekretninama. Zbog toga bi potražnja za stambenim kreditima također trebala usporiti. Kako smo u prosincu 2022. zabilježili rast vrijednosti stambenih kredita od preko 10% na godišnjoj bazi, u narednom razdoblju taj bi se rast mogao smanjiti na oko 5-7%.

No, treba uzeti u obzir i da je stanovanje osnovna ljudska potreba ali i oblik ulaganja/štednje u Hrvatskoj, nešto što je do sada uvijek bila velika vodilja rasta stambenih kredita te samim time, rasta cijena nekretnina. Posljednji čimbenik koji naravno trebamo uzeti u obzir su strani investitori. Iako iskustva iz zemalja poput Malte, Cipra i Estonije pokazuju da je došlo do opipljivog povećanja cijena nekretnina nakon uvođenja eura, trenutno smo u prilično nesigurnoj makroekonomskoj situaciji. Međutim, ako usporedimo cijene nekretnina u Hrvatskoj s zemljama iz kojih strani investitori dolaze, možemo vidjeti da je Hrvatska i dalje jeftinija. Položaj Hrvatske u Europi kao velike turističke destinacije također će ići u prilog ovoj percepciji. Zbog svega toga, očekujemo da će strana izravna ulaganja u nekretnine u Hrvatskoj biti još jedan oblik podrške ukupnom rastu cijena nekretnina.

Dakle, hoćemo li vidjeti rast cijena sličan drugim zemljama koje su uvele euro (otprilike 80% u 10 godina)? Za tako dugo vremensko razdoblje, s obzirom na broj čimbenika koji se konstantno mijenjaju, teško je za reći. No, u slijedećih nekoliko godina (1-3 godine), trebali bismo vidjeti porast cijena od najmanje 5-10% godišnje, što bi moglo završiti na nižoj granici ovog raspona ako se makroekonomska situacija pogorša te na gornjoj granici ako se poboljša. Samo će vrijeme pokazati koje će se od ovih predviđanja ostvariti.