Još prije godinu dana analitičar švicarskog bankarskog diva UBS-a John Lam govorio je s dozom optimizma: tvrdio je da je kinesko tržište nekretnina nakon globalne panike, izazvane kolapsom građevinskog diva Evergrande, na putu stabilizacije te da bi se cijene mogle stabilizirati do kraja 2025. godine. Danas je taj optimizam nestao, i to ne samo kod njega, nego i kod većine analitičara.

U najnovijem izvješću UBS-a iz studenoga, u koji je Handelsblatt imao uvid, predviđa se da će se pad prodaje nastaviti još dvije godine: broj prodanih nekretnina trebao bi u 2026. godini pasti za deset posto, a u 2027. za dodatnih pet posto. Analitičari Goldman Sachsa u tom razdoblju očekuju daljnji pad cijena od oko deset posto.

Jeff Zhang iz Morningstara upozorava da zbog snažnog prekomjernog broja postojećih nekretnina u većini dijelova Kine oporavka neće biti prije 2028. godine.

Lam je prethodnih godina bio među rijetkima koji su na vrijeme upozorili na nekretninski balon u Kini, prije nego što je Evergrande, nekoć najveći kineski developer, spektakularno kolabirao i potresao međunarodne investitore. Prije krize je sektor nekretnina, uključujući sve povezane djelatnosti, činio oko 25 posto kineskog BDP-a.

Državne intervencije

Unatoč ogromnim vladinim mjerama i kupovini stambenih jedinica, tržište i dalje stagnira. Diljem zemlje tisuće projekata čekaju dovršetak, a posljednjih tjedana sve su glasnije informacije da i državno poduprt developer China Vanke upada u financijske probleme te bi mogao zatražiti pomoć.

Pritom potražnja ostaje niska. Potrošači su oprezni, a već 28. mjesec zaredom, u listopadu ove godine, zabilježen je pad cijena nekretnina.

Regionalne razlike ipak postoje. U Šangaju se stanje neznatno poboljšalo nakon što je gradska vlast olabavila pravila za kupnju stanova i otvorila tržište strancima.

'Trenutni volumen transakcija je zadovoljavajući', kaže šangajski agent za nekretnine Zhang Weidong. Sličan trend vidi se i na tržištu najma.

Najam umjesto kupnje

Pad cijena i stagnacija primanja srednje klase doveli su do promjene ponašanja: sve više ljudi odustaje od kupnje stana i okreće se najmu, često iz nužde. UBS navodi da je broj transakcija najma u Šangaju u prvih devet mjeseci ove godine porastao za 12 posto, a cijene najma u četiri najveća grada, Šangaju, Pekingu, Guangzhouu i Shenzhenu, u listopadu su pale za tri posto.

No stručnjaci upozoravaju da ovaj trend otežava rješavanje problema viška neprodanih nekretnina. Istodobno, država širi program socijalnog stanovanja, što smanjuje potražnju na tržištu kupnje.

Nekretnine kao mirovinska investicija

Imovinom se dotiče i socijalna stabilnost. Nekretnine su za većinu kineskih građana ključna mirovinska investicija, a alternativa gotovo da i nema. Godine 2024. tržište nekretnina vrijedilo je oko 300 bilijuna juana, odnosno blizu 40 bilijuna eura.

Burza se i dalje smatra rizičnom, čak i uz snažne skokove u tehnološkom sektoru, pa mnogi građani u nesigurnim vremenima radije biraju fleksibilnost najma nego kupnju.

Takvo ponašanje, međutim, koči potrošnju i onemogućuje rješavanje jedne od najvećih ekonomskih slabosti Kine.